Métodos de Valuación de Inmuebles Catalogados.

La valuación de los inmuebles catalogados en México ha estado restringida en su aplicación por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, razón por la cual no está considerada como parte del desempeño cotidiano del profesional de la valuación, limitando así su desarrollo y difusión.

Sin embargo, las condiciones actuales de los profesionales de la valuación han presentado un cambio significativo al contar con el fundamento académico que las instituciones de enseñanza superior le han conferido al establecer programas de postgrado en materia de valuación, abriendo caminos nuevos y diversos en el campo de la investigación, despertando el interés y estableciendo métodos aplicados en áreas diversas, alguno métodos aplicables:

Método VALCAP.

Para valorar los inmuebles de interés histórico-artístico, el Método VALCAP ha encontrado una manera de catalogarlos primeramente en dos grandes grupos en función de su capacidad económica de producción, y son:

Inmuebles que por su uso o destino, No producen o no pueden producir renta, estén necesitados o no de reparaciones. Son inmuebles que por sus características no son susceptibles de explotación comercial y por lo tanto no producen renta, o si la producen, es con carácter marginal y en ningún caso ligada al valor del inmueble. Este grupo comprenderá los templos (catedrales, mezquitas, ermitas, etc.) museos, conventos, castillos, puentes, murallas, etc
Inmuebles que por su uso o destino, producen o pueden producir renta, estén necesitados o no de reparaciones. En este grupo estarán los edificios de viviendas, fábricas, almacenes, comercios, etc

Método Angelópolis.

Uno de los métodos aplicados a la valoración económica de los inmuebles antiguos es el que denominamos Angelópolis, el cual ofrece una clasificación a partir de la identificación de los edificios en primera instancia, ubicándolos en el siglo de su creación y que por sus componentes físicos en la calidad ornamental y su importancia arquitectónica son superiores al resto de su época, asegurando un conocimiento historiográfico en torno a él que determine hechos relevantes en su devenir.

También son considerados los inmuebles que no cuenten con elementos constructivos de gran valor ornamental, pues también son testigos de vivencias del pasado que permiten identificar épocas determinadas y forman parte del contexto urbano.

Método de Matriz de Coeficientes.

La siguiente metodología para la valuación de inmuebles catalogados o con un valor histórico consiste en determinar un coeficiente o porcentaje de incremento al valor físico obtenido del bien estudiado mediante la elaboración de una matriz de doble entrada que permita cruzar los datos relativos obtenidos, por un lado a la categoría asignada al bien y por otro, una clasificación en donde están contenidos: datación, estado físico, estilo, etc.

El apartado Categoría determina cada una de las siete posibles caracterizaciones:

Monumento histórico por ley.
Museos históricos relevantes por ley.
Inmueble de valor histórico ambiental.
Inmueble de valor artístico relevante.
Inmueble de valor artístico ambiental.
Edificación actual armónica.
Edificación no armónica.

Método Grupo TINSA.

La valoración de inmuebles con interés histórico-artístico presenta grandes dificultades debido a la peculiaridad del bien cuando se quiere valorar con criterios artísticos o estéticos sobre añadidos. En el cálculo del valor confluyen multitud de variables, tanto cualitativas como cuantitativas, en un mercado muy distinto al de viviendas residenciales, debido, entre otros motivos, a las escasas y esporádicas transacciones y también a la legislación vigente sobre este tipo de inmuebles catalogados en el patrimonio histórico.

El método consiste en la aplicación del análisis factorial a la información de partida, mediante la técnica de componentes principales, con el fin de sintetizar al máximo esta información, y a partir de la regresión de estos componentes, que son combinaciones lineales de las variables iniciales, estimar el posible valor de mercado del inmueble.

Al pretender alcanzar un valor considerado subjetivo (pero racional), se sigue la clasificación de todos los factores que se consideran estimadores de su valor y se establece su comparación con otras propiedades especiales, semejantes, integradas en un mercado especial, de las cuales se conoce su valor de transacción, o bien su valor de oferta.