Cálculo de la Tasa de capitalización: Guía Paso a Paso

La tasa de capitalización, también conocida como "cap rate" por su término en inglés (Capitalization Rate), es una herramienta clave en la valuación de propiedades inmobiliarias. Esta tasa se utiliza para estimar el valor actual de un activo basándose en los flujos de ingresos futuros que se espera que genere.

Definiciones y conceptos básicos para el cálculo de la Tasa de Capitalización:

Tasa nominal: Tasa de interés que no tiene en cuenta el efecto de la frecuencia de capitalización o de cómo se acumulan los intereses a lo largo del tiempo. Es simplemente la tasa de interés declarada antes de la consideración de la frecuencia de capitalización o cualquier otro factor que pueda afectar la acumulación de intereses.

Tasa efectiva: Toma en cuenta la frecuencia con la que se capitalizan los intereses durante un período determinado. Puede haber una diferencia entre la tasa nominal y la tasa efectiva, especialmente si los intereses se capitalizan más de una vez al año.

Indicador Financiero: Métrica cuantitativa utilizada para evaluar y medir aspectos específicos del desempeño financiero de una empresa, una inversión o una entidad financiera en general. Estos indicadores proporcionan información clave sobre la salud financiera, la eficiencia operativa y el rendimiento general de una entidad.

Cetes: Acrónimo de Certificados de la Tesorería de la Federación, que son instrumentos financieros emitidos por el gobierno de México a través de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP). Los CETES son considerados instrumentos de bajo riesgo y son utilizados como una forma de captar recursos para financiar las actividades del gobierno.

INPC: Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) es un indicador económico que mide la variación promedio de los precios de un conjunto ponderado de bienes y servicios representativos del gasto de los hogares en un país específico. Este índice se utiliza para medir la inflación y evaluar cómo cambian los precios de los bienes y servicios a lo largo del tiempo.

Beta – Riesgo de mercado: El Beta, en el contexto financiero, es una medida que evalúa la sensibilidad de un activo financiero (como una acción) en relación con los movimientos del mercado en su conjunto. Especifica cómo el rendimiento de ese activo tiende a variar en respuesta a los cambios en el rendimiento del mercado.

Edad Cronológica:  La edad cronológica de un activo se refiere al tiempo transcurrido desde su fecha de construcción o adquisición hasta el momento actual. Es una medida del tiempo real que ha pasado desde que el activo se puso en servicio.

Vida Útil Económica: La vida útil económica es el período durante el cual se espera que un activo genere ingresos o beneficios económicos para su propietario. En el contexto del modelo, se refiere al período durante el cual el activo es económicamente viable en términos de costos y beneficios.

% Curable: Definición: Es el porcentaje de la construcción que puede someterse a remodelación, cambios o recibir mantenimiento. Incluye componentes y elementos de la estructura que, mediante intervenciones, pueden ser mejorados o renovados, como pisos, muros, muebles de baño y accesorios.

% No Curable: Definición: Se refiere al porcentaje de la construcción que no es susceptible de mantenimiento o remodelación. Incluye elementos que, debido a su naturaleza o función, no pueden ser modificados fácilmente, como las cimentaciones o estructuras fundamentales.

Vida Útil Total (VUT): Definición: La vida útil total es el período de tiempo estimado, expresado en años, durante el cual se espera que un bien duré utilizando un mantenimiento preventivo normal. Indica la duración esperada hasta que el bien deba ser desechado o reconstruido debido al desgaste o envejecimiento natural.

Promedio geométrico: Medida estadística que se utiliza para calcular la raíz enésima del producto de una serie de valores. Este tipo de promedio es útil cuando se trata de variables que están relacionadas de manera multiplicativa, y no aditiva como en el caso del promedio aritmético.

Promedio aritmético: Conocido simplemente como promedio o media aritmética, es una medida estadística que se calcula sumando un conjunto de valores y dividiendo la suma por el número total de valores. Es la medida más común de "promedio" y se utiliza para describir el valor típico o central de un conjunto de datos.

Metodología para el cálculo de la tasa de Capitalización de un Bien Inmueble.

Paso 1: Cálculo de CETES, promedio aritmético de los últimos 5 años.

Fuente: https://www.banxico.org.mx/

Paso 2: Calculo de INPC, promedio de los últimos 5 años del mes del análisis, dividiendo el indicador actual entre el indicador antecedente y calculando el promedio geométrico.

  Fuente: https://www.inegi.org.mx/temas/inpc

Paso 3: Calcular la Beta del SECTOR, dependiente el tipo de inmuebles, se buscará la empresa representativa que cotice en bolsa y se aplicara su BETA calculada.  

 Fuente: Búsqueda de símbolos en Yahoo Finanzas

Paso 4: Calcular la vida útil económica, la cual es igual a al suma de la vida útil NO curable más la vida útil curable:

            Vida Útil NO curable: VU “no” Curable= % NO Curable * VUT

            Vida Útil Curable: 1/VUE=(P2/ Δm)^0.5

Donde:

• P=Inversión inicial = VRN
• Δm= Incremento en costo de mantenimiento constantes al activo
• ⅟ Fórmula para activos sin rescate

Considerando el cálculo de Δm (Incremento en costo de mantenimiento constante al activo)

Fórmula: Δm= (VRN * % Curable) / ((VUT * % Curable) – Edad cronológica) – 1

Paso 5: Aplicación del principio económico F=2P donde despejamos “N” para conocer el tiempo de recuperación en base a su edad donde se puede duplicar la inversión:

Donde:

• F: Valor Futuro
• P: Valor Presente
• I= Tasa del Sector
• N= Tiempo de recuperación

 Paso 6: Se calcula la tasa de capitalización = 1/ Tiempo de Recuperación

 Ejemplo Práctico:

En conclusión, calcular la tasa refleja la rentabilidad esperada por los inversores y permite convertir los flujos futuros de ingresos en un valor presente para evaluar los riesgos y rendimientos esperados, proporcionando una base sólida para decisiones estratégicas y valuaciones precisas de activos.

 Joel Córdova l Experto en Valuación

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