La valuación inmobiliaria de centros comerciales es un proceso complejo que implica evaluar diversos aspectos del activo. Los centros comerciales son propiedades comerciales que suelen incluir áreas de venta minorista, espacios para oficinas, estacionamientos y otras instalaciones. Aquí hay algunos elementos clave que se consideran en la valuación inmobiliaria de centros comerciales.

El avalúo mediante el método de flujo de caja descontado (FCD) es un proceso que estima el valor presente de los flujos de efectivo futuros que generará la propiedad. Aquí te dejo una guía paso a paso sobre cómo realizar este tipo de avalúo:

La valuación inmobiliaria de centros comerciales.

1. Recolección de Información

• Ingresos: Estimar los ingresos brutos anuales proyectados de la plaza comercial. Esto incluye alquileres de locales, ingresos por estacionamiento, publicidad, y otros ingresos secundarios.
• Gastos: Estimar los gastos operativos anuales, como mantenimiento, seguros, impuestos, administración, servicios públicos, etc.
• Vacancia y cobros perdidos: Estimar el porcentaje de vacancia y los ingresos perdidos por impagos.

2. Proyección de Flujos de Caja

• Flujos de Caja Operativos (FCO): Calcular los ingresos netos operativos (NOI), restando los gastos operativos de los ingresos brutos y ajustando por vacancia y cobros perdidos.
• Flujos de Caja después de Financiamiento: Si se utiliza financiamiento, restar los pagos de deuda del NOI.
• Período de Proyección: Establecer el período de proyección (usualmente de 5 a 10 años).

3. Determinación del Valor de Reversión

• Valor Terminal: Estimar el valor de reventa de la propiedad al final del período de proyección. Esto puede basarse en un múltiplo del NOI del último año proyectado o en un análisis de mercado.

4. Tasa de Descuento

• Determinar una tasa de descuento adecuada que refleje el riesgo asociado a la plaza comercial y las condiciones del mercado. Esta tasa puede derivarse del retorno requerido por los inversores en propiedades similares.

5. Cálculo del Valor Presente

• Valor Presente de los Flujos de Caja Proyectados: Descontar los flujos de caja operativos anuales y el valor de reversión al valor presente utilizando la tasa de descuento

6. Análisis de Sensibilidad

• Evaluar cómo variaciones en los supuestos clave (ingresos, gastos, tasa de descuento, tasa de vacancia, etc.) afectan el valor presente para entender los riesgos y la robustez del avalúo.

Definiciones Generales

• Ubicación: La ubicación es un factor crucial. Los centros comerciales bien ubicados, con fácil acceso y visibilidad, tienden a tener un mayor valor.
• La densidad de población, la demografía local y la competencia en la zona también influyen en la valoración.
• Ingresos y Rendimientos:  Se evalúan los ingresos generados por los alquileres de los espacios comerciales.
• Los contratos de arrendamiento, la estabilidad de los inquilinos y los términos de los arrendamientos son consideraciones importantes.
• Tasa de Ocupación:  La tasa de ocupación directamente el valor de un centro comercial, un centro comercial con una alta ocupación tiende a ser más valioso.
• Calidad de Construcción y Mantenimiento:
•  La calidad de la construcción y el mantenimiento del centro comercial son factores que influyen en la valoración.
• La edad de las instalaciones y la necesidad de posibles mejoras también se tienen en cuenta.
• Potencial de Desarrollo:  El potencial de desarrollo futuro, como la posibilidad de expansión o renovación, puede aumentar el valor del centro comercial.
• Evaluación del Mercado:  Se realiza un análisis del mercado inmobiliario local y nacional para comprender las tendencias y la demanda en el sector.
• Análisis de Inversiones Comparables:  Se comparan los centros comerciales similares en la misma área o región para determinar el valor relativo.
• Aspectos Legales y Regulatorios: Se consideran aspectos legales y regulatorios que puedan afectar la propiedad, como restricciones de zonificación, normativas ambientales y permisos.
• Ingresos Brutos: El primer paso es identificar todos los ingresos brutos generados por tu propiedad. Esto incluye los alquileres, pero también debes tener en cuenta otros ingresos, como los estacionamientos, servicios adicionales o cualquier otra fuente de ingresos relacionada con la propiedad.
•  Gastos Operativos: Resta los gastos operativos para determinar el ingreso neto. Los gastos operativos pueden incluir el mantenimiento, los impuestos sobre la propiedad, seguros, tarifas de gestión de propiedades y otros costos asociados con la administración y mantenimiento del inmueble.
•  Depreciación: Considera la depreciación de la propiedad. La depreciación es un gasto no monetario que refleja la pérdida de valor de la propiedad con el tiempo. Este factor puede reducir tu responsabilidad fiscal y afectar positivamente tu renta anual neta.
•  Deducciones Fiscales: Aprovecha las deducciones fiscales disponibles para propiedades de inversión. Gastos como intereses hipotecarios, depreciación, y reparaciones pueden ser deducidos, reduciendo tu carga tributaria y aumentando tu renta neta.
•  Renta Anual Neta: Calcula la renta anual neta restando los gastos operativos, la depreciación y otras deducciones fiscales de los ingresos brutos. Este resultado reflejará la cantidad real de dinero que generas anualmente de tus inmuebles patrimoniales. 

Tipos de segmentación de centro comerciales:

• Mall:  Los malls son centros comerciales con una estructura cerrada, permitiendo el acceso a los establecimientos comerciales a través de pasillos interiores. Son techados y conectan diferentes tiendas dentro de la plaza.
• Strip:  Los centros comerciales tipo strip están al aire libre, donde los comercios suelen agruparse en una única línea. Por lo general, adoptan formas particulares como L o U.
• Centro Comunitario:  Los centros comunitarios son espacios de uso diario que incluyen supermercados y productos de uso común. Suelen ser cerrados, climatizados, de un solo piso, y a menudo cuentan con cines, siendo visitados al menos una vez a la semana.
• Uso Mixto:  El concepto de uso mixto implica la combinación de funciones diversas, como hoteles, condominios y centros de convenciones, en un mismo espacio. Puede ser una variante de centros comunitarios o malls.
• Power Center: Los power centers son centros comerciales que cuentan con tiendas de autoservicio, departamentales o especializadas como ancla principal. Estas anclas ocupan generalmente entre el 80% o 90% del total de metros cuadrados rentables, y, aunque puede tener dos anclas, se mantiene la proporción con respecto al área rentable.
  
  

Para la valuación de un centro comercial se deben tomar las siguientes características en el informe valuatorio:

• Localización
• Restricción, afectación y/o servidumbre
• Uso de suelo del sujeto
• Análisis del principios del mayor y mejor uso:
  1. Físicamente posible
  2. Legalmente permitido
  3. Económicamente viable
  4. Validar su máxima productividad
• Enfoques aplicables:
  1. Costos:
     1. Enfoque físico = Valor del terreno + Valor de las construcciones + Valor de IE OC, EA
  2. Capitalización de Ingresos:
     1. Análisis de Régimen de Propiedad en Condominio
     2. Calculo de Superficies de Renta

• Cálculo de renta promedio

1. Aplicación de deducciones aplicables
2. Calculo de Tasa de Capitalización directa.

EL VALOR CONCLUSIÓN SERÁ EL RESULTADO DEL ENFOQUE DE INGRESOS TOMANDO EN CUENTA EL CORRECTO ANÁLISIS DEL ENFOQUE DE FÍSICO.

 Caso Práctico

 Los métodos de valuación comunes incluyen el enfoque de ingresos (utilizando el ingreso operativo neto o el ingreso bruto), el enfoque de costo (evaluando el costo de construcción y mejoras menos la depreciación) y el enfoque de mercado (comparando con propiedades similares en el mercado).