La contradicción de dictámenes en valuación es una herramienta técnico-pericial utilizada para analizar críticamente un dictamen previamente emitido y determinar si sus conclusiones cuentan con sustento documental, físico, metodológico y normativo suficiente. Su finalidad no consiste simplemente en producir una segunda cifra, sino en examinar la trazabilidad completa que conecta los datos del activo con la conclusión de valor.

Contenido académico de Phoenix Instituto de Valuación
Dirección académica: MV Arq. Arq. Joel Córdova Espitia, director general de Phoenix Instituto de Valuación.
Ponente invitado: Ing. Guillermo Quequezana Q.

Contradicción de Dictámenes en Valuación: análisis técnico y pericial

Para valuadores, arquitectos, ingenieros y peritos, dominar esta práctica resulta especialmente importante en procedimientos judiciales, arbitrajes, controversias tributarias y procesos administrativos. Una diferencia aparentemente menor entre presupuesto, costo, valorización de obra y avalúo puede generar efectos económicos importantes cuando el resultado se utiliza para calcular impuestos, indemnizaciones u otras obligaciones. El caso de un túnel de aducción de una central hidroeléctrica permite observar claramente este problema.

1. ¿Qué es la contradicción de dictámenes en valuación?

La contradicción de un dictamen puede entenderse como un proceso sistemático mediante el cual un especialista examina una opinión pericial previa para determinar si sus resultados pueden reproducirse y defenderse técnicamente. Esto implica analizar la identificación del activo, fecha de valuación, propósito, base de valor, premisas, fuentes de información, inspección, metodología empleada, operaciones matemáticas y conclusiones.

Su finalidad profesional no debe ser desacreditar al perito que elaboró el primer estudio. El verdadero objetivo es comprobar si existe una relación lógica y documentada entre la evidencia disponible y la conclusión presentada. En otras palabras, la contradicción debe responder una cuestión fundamental: ¿el valor determinado puede explicarse, reproducirse y sostenerse frente a una revisión independiente?

Por ejemplo, si un dictamen asigna determinado valor a una nave industrial utilizando superficies distintas a las comprobadas durante la inspección, la contradicción no debería limitarse a presentar un nuevo valor. Debe demostrar qué superficie utilizó el dictamen original, cuál corresponde físicamente al inmueble y qué efecto produce la diferencia sobre el cálculo.

La trazabilidad como elemento probatorio

Un dictamen gana fortaleza cuando cada dato significativo puede rastrearse hasta su fuente. La contradicción busca precisamente localizar los puntos donde esta cadena de trazabilidad puede interrumpirse. El problema puede encontrarse en una medición incorrecta, partidas duplicadas, hipótesis no reveladas, criterios de depreciación insuficientemente sustentados, normas inaplicables o incluso en una identificación equivocada del activo objeto de análisis.

Las Normas Internacionales de Valuación vigentes organizan los requerimientos generales alrededor del marco de valuación, alcance del trabajo, bases de valor, enfoques, datos e inputs, modelos, documentación y reporte. Esto refuerza la importancia de que una valuación profesional permita comprender cómo se obtuvo su conclusión.

2. Contradicción de dictámenes: presupuesto, valorización y avalúo

Uno de los aspectos centrales de la contradicción de dictámenes en valuación es comprobar que el perito haya utilizado correctamente los conceptos económicos involucrados. En infraestructura y construcción resulta particularmente importante diferenciar presupuesto de obra, valorización de obra y avalúo, porque responden a propósitos diferentes.

El presupuesto de obra estima los recursos económicos necesarios para construir un proyecto bajo determinadas condiciones. Puede considerar materiales, mano de obra, maquinaria, movimientos de tierra, estructuras temporales, herramientas, equipos de construcción, actividades auxiliares, indirectos y numerosos procesos necesarios para ejecutar físicamente una obra. Sin embargo, que un concepto forme parte del costo necesario para construir algo no significa automáticamente que constituya un componente independiente del valor del activo terminado.

¿Qué diferencia existe entre valorización y avalúo?

La valorización de obra se relaciona normalmente con la cuantificación económica del avance físico ejecutado durante determinado periodo conforme a un contrato, presupuesto o programa de obra. Su función puede consistir, por ejemplo, en determinar cuánto trabajo se ha ejecutado para efectos de pagos o control contractual.

El avalúo responde a una pregunta distinta: ¿cuál es el valor del activo identificado bajo una determinada base de valor, fecha, propósito y marco normativo? Por ello, trasladar automáticamente el presupuesto histórico hacia un avalúo puede generar inconsistencias importantes.

Imagine un inmueble cuya construcción requirió una grúa durante ocho meses. El alquiler u operación de esa grúa constituye un costo real del proceso constructivo. Pero si al terminar el edificio la grúa fue retirada, no puede considerarse como un elemento físico independiente del inmueble terminado.

3. Partidas temporales y errores en el valor del activo terminado

El caso del túnel de aducción analizado muestra con claridad este problema. Su construcción requirió excavaciones, eliminación de material, movimiento de tierras, equipos especializados, encofrados, sostenimientos provisionales y otros procesos necesarios para ejecutar la infraestructura. Todas estas actividades generan costos legítimos durante la construcción.

No obstante, al concluir la obra, algunas partidas dejan de existir físicamente y otras quedan materializadas dentro de un componente permanente diferente. Por ello, uno de los errores detectados en los dictámenes municipales consistió en considerar determinados costos históricos de ejecución como si continuaran representando elementos independientes del activo sujeto a tributación.

La pregunta clave: ¿qué existe en la fecha de valuación?

Una inspección profesional debe partir de la realidad del activo en la fecha efectiva de valuación. Si una perforadora fue utilizada exclusivamente durante la construcción del túnel y después retirada, ya no forma parte de la infraestructura inmobiliaria. De igual manera, un encofrado temporal utilizado para ejecutar una estructura de concreto no continúa existiendo como componente independiente después de haber sido desmontado.

La excavación presenta una cuestión todavía más interesante. Es indispensable para crear el espacio físico donde posteriormente puede construirse un túnel, sótano, cimentación o infraestructura subterránea; sin embargo, su costo histórico no debe tratarse automáticamente como si se tratara de otro componente físico independiente que pudiera sumarse sin análisis al valor de la estructura definitiva.

El criterio no consiste simplemente en eliminar todos los costos indirectos o procesos constructivos. El valuador debe comprender cómo cada costo se relaciona con el activo final y aplicar el enfoque y procedimiento que corresponda al objeto, base y propósito de la valuación.

4. La inspección física en la revisión de un dictamen pericial

Una valuación de infraestructura especializada no puede reducirse a revisar documentos y hojas de cálculo. Un túnel de aducción hidroeléctrico debe analizarse como parte de un sistema funcional cuya finalidad es conducir agua para el proceso de generación eléctrica. En el caso estudiado se revisaron elementos como el túnel, pique vertical, chimenea de equilibrio, blindajes de acero, estructuras hidráulicas, reservorio e infraestructura asociada.

La inspección permite verificar dimensiones, materiales, configuración constructiva, condiciones físicas, instalaciones permanentes y correspondencia entre la documentación presentada y el activo realmente existente. En una contradicción pericial esta comprobación resulta particularmente importante porque permite enfrentar una afirmación documental con evidencia física observable.

Inspeccionar no significa únicamente fotografiar

Una inspección profesional debería ayudar al valuador a responder qué componentes existen, dónde están ubicados, qué función realizan, cuáles permanecen incorporados al activo y qué condiciones físicas afectan su análisis. Las fotografías constituyen evidencia importante, pero deben acompañarse de mediciones, planos, documentación técnica y razonamiento valuatorio.

Por ejemplo, si el presupuesto de construcción contiene diez partidas relevantes pero únicamente seis representan componentes permanentes identificables dentro del inmueble terminado, el valuador debe analizar el tratamiento adecuado de cada concepto en lugar de asumir que las diez partidas constituyen diez componentes de valor independientes.

Esto es especialmente importante en plantas industriales, presas, túneles, carreteras, puertos, instalaciones energéticas y otros activos complejos donde el costo de construcción puede contener una cantidad considerable de actividades auxiliares.

5. Normativa y metodología para una contradicción defendible

Una contradicción pericial pierde fuerza cuando únicamente sustituye la opinión de un valuador por la opinión de otro. Para tener verdadera utilidad técnica en un procedimiento judicial, administrativo, arbitral o tributario, debe demostrar por qué determinado tratamiento resulta congruente con las normas y con el propósito del encargo.

En el caso estudiado se utilizó como marco nacional el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú (RNT), aprobado mediante la Resolución Ministerial N.° 172-2016-VIVIENDA. La aplicación concreta de cualquier disposición debe revisarse siempre conforme a la versión normativa vigente y a las reglas específicas correspondientes al activo y propósito de valuación.

Normativa nacional y Normas Internacionales de Valuación

Las normas nacionales determinan los requerimientos obligatorios aplicables dentro de cada jurisdicción. Las Normas Internacionales de Valuación pueden aportar un marco profesional complementario sobre alcance, bases de valor, enfoques, datos, modelos, documentación y reporte.

Actualmente el IVSC estructura las normas generales en IVS 100 Valuation Framework, IVS 101 Scope of Work, IVS 102 Bases of Value, IVS 103 Valuation Approaches, IVS 104 Data & Inputs, IVS 105 Valuation Models e IVS 106 Documentation & Reporting. Para infraestructura resulta además relevante IVS 300, actualmente denominado Plant, Equipment & Infrastructure.

El hecho de mencionar una norma no es suficiente. Una contradicción técnicamente sólida debe explicar qué disposición o principio resulta aplicable, cuál es el hecho observado y cómo modifica el análisis valuatorio.

Una estructura útil consiste en:

Hecho observado → requisito normativo → criterio valuatorio → procedimiento de cálculo → conclusión.

Por ejemplo, si durante la inspección se confirma que determinado equipo temporal ya no se encuentra incorporado al activo, el dictamen debe explicar cuál es su naturaleza, cómo fue tratado originalmente y por qué el procedimiento de valuación utilizado requiere modificar o reconsiderar dicho tratamiento.

6. Jurisdicción territorial en la valuación de infraestructura

La infraestructura lineal introduce una dificultad adicional porque puede extenderse a través de diversas jurisdicciones. Carreteras, líneas eléctricas, ductos, canales, ferrocarriles y túneles pueden atravesar municipios, distritos o regiones diferentes. Cuando existen consecuencias tributarias locales, conocer exactamente qué proporción del activo corresponde a cada territorio se convierte en una cuestión material.

En el caso del túnel hidroeléctrico analizado, la infraestructura atravesaba dos jurisdicciones y el estudio condujo a una distribución aproximada del 40 % y 60 %. La asignación territorial debía evitar que una autoridad atribuyera dentro de su base activos ubicados físicamente en otra jurisdicción.

¿Cómo sustentar una distribución territorial?

Una división de este tipo no debería basarse únicamente en porcentajes declarados. Debe poder sustentarse con planos, coordenadas, levantamientos, longitudes, progresivas, catastro, delimitaciones administrativas y ubicación de cada elemento relevante.

Imagine un ducto de diez kilómetros donde cuatro kilómetros se encuentren físicamente dentro de una jurisdicción y seis dentro de otra. La longitud puede ser un punto de partida para estudiar una distribución 40/60, pero no necesariamente constituye por sí sola la respuesta definitiva. También habría que analizar las características y componentes ubicados en cada tramo y las disposiciones tributarias aplicables.

En Perú, el Ministerio de Economía y Finanzas señala que los valores arancelarios de terrenos son utilizados por las administraciones tributarias de los gobiernos locales para determinar el valor de predios y posteriormente calcular el impuesto predial, conforme a la legislación correspondiente.

7. Caso práctico: reducción de $229,000 a $104,000

El caso práctico demuestra que una contradicción de dictámenes puede producir consecuencias económicas relevantes cuando permite corregir problemas conceptuales o metodológicos. El dictamen utilizado originalmente establecía aproximadamente $229,000 como monto sujeto a imposición. Durante la revisión se detectaron partidas relacionadas con procesos constructivos y componentes temporales que requerían un tratamiento diferente dentro del avalúo.

Una vez depuradas las partidas, revisado el activo físicamente existente, aplicado el procedimiento correspondiente y considerada la distribución territorial, el monto analizado para efectos tributarios se redujo aproximadamente a $104,000.

La diferencia es de alrededor de $125,000, equivalente a una reducción cercana al 55 % respecto del monto inicial.

Reducir el valor no debe ser el objetivo

Este punto es particularmente importante desde la ética profesional. El objetivo de una contradicción no debería ser obtener deliberadamente un valor inferior para favorecer al cliente. Tampoco debería buscar artificialmente un resultado superior cuando se actúa para otra parte.

La responsabilidad del valuador consiste en determinar qué elementos físicos, económicos y jurídicos deben formar parte del análisis y aplicar criterios técnicamente sustentables.

Por ello, existe una diferencia fundamental entre reducir un valor y corregir una base valuatoria. Si al corregir una metodología el resultado cambia sustancialmente, esa diferencia debe ser consecuencia del análisis y no una cifra previamente establecida como objetivo.

Conclusión: la contradicción de dictámenes como control técnico de la valuación

La contradicción de dictámenes en valuación representa una de las actividades periciales que mayor rigor exige al valuador. Obliga a reconstruir el razonamiento utilizado por otro profesional, analizar las fuentes de información, verificar el activo, estudiar el marco normativo, revisar operaciones y determinar si existe trazabilidad suficiente entre evidencia y conclusión.

El caso del túnel de aducción demuestra además por qué costo de construcción y valor del activo no deben utilizarse automáticamente como conceptos equivalentes. Excavaciones, movimientos de tierra, equipos auxiliares, encofrados y procesos temporales pueden haber resultado indispensables durante la construcción; sin embargo, su tratamiento dentro del avalúo debe analizarse conforme a la naturaleza del activo terminado, la base de valor y el propósito del trabajo.

Para el valuador que desarrolla una pericia de contradicción, una secuencia profesional consiste en identificar el objeto y propósito del avalúo, establecer la normativa aplicable, inspeccionar el activo, revisar el dictamen cuestionado, analizar los datos y supuestos utilizados, detectar inconsistencias, reconstruir los cálculos cuando sea necesario y explicar técnicamente las diferencias.

Un dictamen no adquiere mayor fortaleza por contener más páginas, anexos o fórmulas. Su verdadera solidez proviene de la capacidad de responder claramente tres preguntas: ¿de dónde proviene cada dato?, ¿por qué forma parte del análisis? y ¿qué criterio técnico o normativo sustenta su tratamiento?

En un entorno donde los avalúos pueden afectar impuestos, patrimonio, procesos judiciales y decisiones económicas significativas, la contradicción de dictámenes también funciona como una herramienta de control de calidad para toda la profesión valuatoria: el valor debe poder explicarse, documentarse y defenderse técnicamente.

 Testimoniales de la Plática Contradicciones de Dictámenes. 

• Sara Cristhela Hernández Valdés — Perito con Maestría en Valuación y Arquitecta
  “Reforcé que una opinión en un proceso pericial debe tener sustento normativo para que sea técnica, legal y real. También aprendí que un dictamen arancelario es distinto a un avalúo comercial y que, en casos concretos, sólo se valúa lo que el perito puede ver y/o constatar.” 
• Ike Matos — Ingeniero Agrónomo e Ingeniero Tasador
  “Esta práctica ayuda a confirmar la importancia de las normas y reglamentos para poder soportar una auditoría. El concepto de avalúo debe estar respaldado por un razonamiento apegado a las normas técnicas y legales. Excelente práctica con el ingeniero Guillermo.”
• Jorge Luis Rivero Ponce — Ingeniero Civil con Maestría en Valuación Inmobiliaria, Industrial y de Bienes Nacionales
  “Interesante el tema de contradicciones de dictámenes valuatorios. Hay que poner atención en la normatividad local para dar cumplimiento a la parte jurídica de este tipo de trabajos periciales, sin perder de vista el propósito del avalúo.”
• Topiltzin Ávila Santana — Especialista en Valuación Inmobiliaria, Industrial y de Maquinaria
  “Es importante conocer los criterios de las dependencias gubernamentales, ya que pueden ser distintos entre Perú y México, e incluso entre entidades. Estas diferencias pueden generar contradicciones en los sistemas y métodos valuatorios.”
• Francisco Pacheco Lázaro — Arquitecto
  “Interesante abordaje de la determinación de valores inmobiliarios mediante la aplicación de las Normas Internacionales de Valuación para efectos impositivos y recaudatorios.”
• Alexis Alfredo López Martínez — Ingeniero Civil y MVI
  “Muy enriquecedor, ya que nos ayuda a ampliar nuestro conocimiento y visibilizar la importancia de las normativas y metodologías al momento de realizar un peritaje.”
• Ricardo Béjar Monterrubio — Ingeniero Civil, Especialista en Construcción y Valuación Inmobiliaria
  “Nos permite conocer cómo se tratan y resuelven estos temas de controversias de peritajes de valor en Latinoamérica.”
• Francisco José Serrano Ramírez — Ingeniero Arquitecto
  “Considero que en cada localidad es importante ajustar los procesos y aplicar las Normas Internacionales de Valuación.”

Plática Técnica: Contradicciones de Dictámenes.

Asistentes: 210 Valuadores

Resumen Curricular:

Ing. Guillermo Quequezana Q:

Formación Académica y Registro Profesional

• Título: Ingeniero Civil (UNI, 1965)

• Posgrados:

  • Maestría en Catastro Valuativo (Universidad de Jaén, España)

  • Diplomado en Catastro Multipropósito (Universidad de Jaén, España)

  • Diplomado en Peritaciones y Tasaciones (UNI)

• Colegiaturas y Registros:

  • Colegio de Ingenieros del Perú (CIP N° 6869)

  • Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú (CTTP N° 242)

  • Perito Panamericano (UPAV N° 0868)

Experiencia Directiva y Cargos Principales

• Past-Presidente del Centro de Desarrollo Profesional del CIP.

• Past-Director del Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú (CTTP).

• Past-Director del Centro de Peritaje del CIP (Consejo Departamental de Lima).

• Director de la Asociación Nacional de Saneamiento Inmobiliario del Perú.

• Delegado del CTTP ante el Ministerio de Vivienda para la modificación del Reglamento Nacional de Tasaciones.

• Ex Jefe de Infraestructura del Ministerio de Educación.

Ejercicio Profesional (Consultoría y Peritajes)

• Consultor especialista en los campos inmobiliario y de valuaciones.

• Perito Judicial de la Corte Superior de Lima.

• Perito activo en el CTTP, CIP Lima, UPAV y la Municipalidad Metropolitana de Lima.

• Ex Perito de la SUNAT.

Docencia y Capacitación

Expositor a nivel nacional sobre Saneamiento Físico-Legal de Predios y Peritaciones y Tasaciones en instituciones como:

• Colegio de Ingenieros del Perú (CIP)

• Colegio de Arquitectos del Perú (CAP)

• Instituto de la Construcción y Gerencia (ICG)

• Corporación Latinoamericana de Entrenamiento

Publicaciones (Editorial ICG)

1. Saneamiento Físico – Legal de Predios Públicos y Privados

   (6 ediciones publicadas entre 2008 y 2021)

2. Peritaciones y Tasaciones de Predios Urbanos

   (2 ediciones: 2010 y 2013)

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En Phoenix Instituto de Valuación, bajo la dirección del Mtro. Joel Córdova Espitia, ofrecemos orientación para dictámenes periciales y capacitación especializada en la Valuación.