La determinación del valor razonable constituye uno de los procesos más complejos dentro del ejercicio profesional de la valuación. Aunque con frecuencia se interpreta como una cifra equivalente al precio comercial de un activo, técnicamente representa una estimación sustentada en las condiciones existentes en una fecha determinada, bajo supuestos consistentes con el comportamiento de participantes informados del mercado. Por esta razón, no puede obtenerse exclusivamente mediante la aplicación mecánica de un precio unitario, una tasa de capitalización o un factor de depreciación.

Factores de Influencia en el Valor Razonable

Introducción

La Norma Internacional de Información Financiera 13 define el valor razonable como el precio que se recibiría por vender un activo o se pagaría por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes del mercado en la fecha de medición. Se trata, por tanto, de una medición basada en el mercado y no en las circunstancias particulares del propietario. Las Normas Internacionales de Valuación complementan este principio al establecer procedimientos para analizar activos inmobiliarios, empresas, intangibles, maquinaria, bienes culturales y activos agropecuarios de manera consistente, documentada y transparente. (IFRS Foundation)

1. Naturaleza del activo, propósito del avalúo y base de valor

El primer factor que debe definirse es la naturaleza económica y jurídica del activo que será valuado. No puede analizarse con los mismos criterios un terreno urbano, una empresa en operación, una marca comercial, una línea de producción, una obra de arte o una plantación agrícola. Cada activo genera beneficios de manera distinta, enfrenta riesgos específicos y participa en mercados con diferentes niveles de información, liquidez, regulación y especialización. Antes de seleccionar cualquier método, el valuador debe comprender qué se está valorando, cuáles son sus componentes y qué derechos económicos están asociados al bien.

También es indispensable identificar el propósito del avalúo. Una estimación para compraventa puede diferir de una medición destinada a información financiera, aseguramiento, garantía hipotecaria, partición de bienes, determinación fiscal, litigio, adquisición empresarial o reestructuración corporativa. El propósito influye en la base de valor, la fecha de referencia, los participantes considerados, las premisas de uso y las condiciones hipotéticas o extraordinarias que deberán declararse. El valor razonable no debe utilizarse como una expresión genérica de “valor correcto”, sino como una conclusión vinculada a un marco conceptual y normativo claramente identificado.

2. Localización, características físicas y aprovechamiento posible

En la valuación inmobiliaria, la ubicación continúa siendo uno de los factores de mayor influencia, pero su análisis debe ir más allá de señalar que un predio se encuentra en una zona céntrica o periférica. Deben estudiarse la jerarquía urbana, conectividad regional, accesibilidad, disponibilidad de transporte, cercanía con centros de empleo, equipamiento, seguridad, imagen urbana y comportamiento de los corredores inmobiliarios. Dos terrenos con la misma superficie pueden presentar valores sustancialmente diferentes debido a su frente, configuración, topografía, exposición comercial, entorno inmediato o capacidad para integrarse a un proyecto productivo.

Las condiciones físicas también determinan la intensidad y viabilidad del aprovechamiento. La forma irregular, pendientes pronunciadas, nivel freático, características geotécnicas, riesgos de inundación, contaminación, restricciones ambientales o costos extraordinarios de urbanización pueden reducir el valor, aunque el inmueble se encuentre en una zona aparentemente consolidada. De manera inversa, un predio con buena configuración, frente suficiente, infraestructura disponible y posibilidad de subdivisión puede presentar ventajas competitivas. El valuador debe analizar no únicamente el uso actual, sino el uso física, legal y financieramente viable que represente el mayor aprovechamiento razonable para los participantes del mercado.

3. Uso de suelo, regulación y situación jurídica

La normatividad urbana determina qué puede construirse legalmente, con qué intensidad y bajo qué restricciones. Variables como uso de suelo, coeficiente de ocupación, coeficiente de utilización, altura permitida, densidad, número de viviendas, restricciones frontales y laterales, requerimientos de estacionamiento y obligaciones de mitigación pueden modificar radicalmente la capacidad económica de un terreno. Un predio no vale solamente por sus metros cuadrados, sino por la cantidad y calidad de superficie vendible, rentable o aprovechable que puede producir de acuerdo con la regulación vigente.

La situación jurídica debe analizarse con el mismo rigor. La existencia de escritura, inscripción registral, régimen de propiedad, servidumbres, usufructos, copropiedad, arrendamientos, litigios, gravámenes, afectaciones, invasiones o discrepancias de superficie puede limitar la transmisión y el aprovechamiento del activo. Un terreno físicamente atractivo puede perder valor si existe incertidumbre sobre su titularidad o si requiere procesos prolongados de regularización. El valuador no sustituye al especialista jurídico, pero debe identificar las condiciones legales conocidas, establecer su posible efecto económico y señalar las limitaciones documentales que puedan afectar la confiabilidad del resultado.

4. Condiciones del mercado y entorno económico

El valor razonable depende de las condiciones existentes en la fecha de valuación. La oferta, demanda, velocidad de absorción, disponibilidad de crédito, inflación, tasas de interés, empleo, inversión pública y expectativas de crecimiento influyen en la capacidad de los compradores para adquirir activos y en la disposición de los propietarios para venderlos. Una zona con precios publicados al alza no necesariamente presenta un incremento real de valor si el tiempo de comercialización se extiende, disminuye el número de operaciones o aumentan los descuentos otorgados durante la negociación.

El valuador debe distinguir entre precios de oferta, precios de cierre y condiciones efectivas de las operaciones. También debe examinar si las transacciones fueron ordenadas, si existieron relaciones entre las partes, financiamientos preferenciales, ventas forzadas, paquetes de activos o contraprestaciones adicionales. En mercados poco transparentes, la calidad del análisis depende de la verificación de cada comparable y de la correcta aplicación de ajustes. La escasez de información no justifica adoptar sin revisión los precios disponibles; por el contrario, exige mayor investigación, contraste de fuentes y revelación de la incertidumbre.

5. Capacidad de generación de beneficios, riesgo y valor del dinero

En activos productivos, el valor se encuentra relacionado con la capacidad de producir beneficios económicos futuros. En un inmueble de renta deben analizarse los ingresos contractuales y de mercado, vacancia, gastos operativos, inversiones periódicas, estabilidad de los arrendatarios y riesgo de renovación. En una empresa en marcha se examinan ventas, márgenes, capital de trabajo, inversiones, deuda, posición competitiva y capacidad de generar flujos libres. En ambos casos, la proyección no debe representar únicamente las expectativas del propietario, sino supuestos razonables que utilizarían participantes informados del mercado.

Las tasas de capitalización y descuento constituyen factores determinantes, debido a que sintetizan el riesgo, crecimiento esperado y costo de oportunidad. Una modificación aparentemente pequeña en la tasa puede producir variaciones importantes en el resultado, especialmente cuando se proyectan flujos de largo plazo. Por ello, las tasas deben sustentarse mediante evidencia de mercado, modelos financieros, primas de riesgo y consistencia con los flujos utilizados. No resulta técnicamente válido combinar flujos nominales con tasas reales, incorporar inflación dos veces o utilizar una tasa genérica para activos con perfiles de riesgo distintos.

6. Factores particulares según la especialidad valuatoria

En la valuación de negocios e intangibles deben estudiarse la posición competitiva, concentración de clientes, contratos, tecnología, capital humano, propiedad intelectual, reconocimiento de marca y vida económica remanente. Una marca puede generar valor por su capacidad para producir mayores precios, incrementar volúmenes o reducir costos de comercialización. En maquinaria y equipo adquieren relevancia la capacidad instalada, productividad, obsolescencia, mantenimiento, disponibilidad de refacciones, costos de instalación y posibilidad de continuar operando en su ubicación actual. El valor de una máquina desmontada puede ser significativamente diferente al de esa misma máquina integrada a una unidad productiva.

En obras de arte y patrimonio cultural, la autenticidad, procedencia, autoría, conservación, rareza, relevancia histórica, exposiciones, publicaciones y restricciones de exportación pueden influir más que el costo material del objeto. En activos agropecuarios deben analizarse calidad del suelo, disponibilidad de agua, clima, productividad, cultivos, infraestructura, ciclos biológicos, riesgos sanitarios y precios de los productos. La normativa internacional distingue incluso entre el terreno, las plantas productoras, los activos biológicos y la producción agrícola; IAS 41 establece criterios específicos para activos biológicos medidos a valor razonable menos costos de venta. (IFRS Foundation)

7. Calidad de la información, incertidumbre y criterio profesional

La confiabilidad del valor razonable depende directamente de la calidad de los datos de entrada. Las mediciones basadas en operaciones observables de activos idénticos suelen presentar menor incertidumbre que aquellas construidas con variables internas, proyecciones o supuestos no observables. Cuando no existen precios directos, el valuador debe maximizar el uso de información relevante del mercado y limitar, en la medida posible, los supuestos subjetivos. La NIIF 13 reconoce que, cuando no existe un precio observable, deben utilizarse técnicas de valuación que representen las hipótesis empleadas por participantes del mercado, incluyendo sus percepciones sobre el riesgo. (IFRS Foundation)

El criterio profesional interviene en la selección de comparables, normalización de estados financieros, estimación de vidas útiles, determinación de ajustes, proyección de flujos y conciliación de resultados. Sin embargo, el juicio técnico no debe confundirse con discrecionalidad. Cada decisión relevante debe estar fundamentada, explicada y respaldada por evidencia. Cuando se aplican varios enfoques, el resultado final no tiene que ser un promedio aritmético; debe obtenerse mediante una ponderación razonada que considere la pertinencia de cada método, la confiabilidad de sus datos y su capacidad para representar el comportamiento del mercado.

Conclusión

El valor razonable es el resultado de un proceso integral de investigación, análisis y juicio profesional. En la valuación inmobiliaria no depende únicamente del precio por metro cuadrado; requiere estudiar ubicación, características físicas, uso de suelo, situación jurídica, infraestructura, aprovechamiento posible y condiciones del mercado. En los negocios e intangibles debe analizarse la capacidad de generar beneficios, la posición competitiva y el riesgo. En maquinaria, arte y activos agropecuarios deben incorporarse factores técnicos, operativos, documentales, biológicos y de conservación propios de cada especialidad.

La correcta determinación del valor razonable exige que el valuador comprenda tanto el activo como el mercado en el que participa. También requiere aplicar metodologías consistentes, verificar la información, documentar los supuestos y revelar las limitaciones del trabajo. Las Normas Internacionales de Valuación reconocen que cada clase de activo presenta características particulares que influyen en su valor y requiere procedimientos específicos para seleccionar enfoques, métodos e información relevante. (IVSC)

La formación multidisciplinaria se convierte, por tanto, en una condición indispensable para el ejercicio profesional. Phoenix Academy aborda la valuación inmobiliaria, los negocios en marcha e intangibles, la maquinaria y equipo, las obras de arte, el patrimonio cultural y los activos agropecuarios desde una perspectiva técnica, normativa y aplicada. El objetivo no es solamente obtener una cifra, sino formar valuadores capaces de explicar de dónde proviene el valor, cuáles son sus factores de influencia y qué nivel de confianza puede atribuirse a la conclusión.

Plática Técnica:  Factores de Influencia en el Valor Razonable.

Asistentes: 268 Valuadores

Resumen Curricular:

Ing. Guillermo Quequezana Q.:

Aquí tienes la información organizada y resumida en un formato profesional y fácil de leer:

RESUMEN CURRICULAR

Formación Académica y Registro Profesional

• Título: Ingeniero Civil (UNI, 1965)

• Posgrados:

  • Maestría en Catastro Valuativo (Universidad de Jaén, España)

  • Diplomado en Catastro Multipropósito (Universidad de Jaén, España)

  • Diplomado en Peritaciones y Tasaciones (UNI)

• Colegiaturas y Registros:

  • Colegio de Ingenieros del Perú (CIP N° 6869)

  • Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú (CTTP N° 242)

  • Perito Panamericano (UPAV N° 0868)

Experiencia Directiva y Cargos Principales

• Past-Presidente del Centro de Desarrollo Profesional del CIP.

• Past-Director del Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú (CTTP).

• Past-Director del Centro de Peritaje del CIP (Consejo Departamental de Lima).

• Director de la Asociación Nacional de Saneamiento Inmobiliario del Perú.

• Delegado del CTTP ante el Ministerio de Vivienda para la modificación del Reglamento Nacional de Tasaciones.

• Ex Jefe de Infraestructura del Ministerio de Educación.

Ejercicio Profesional (Consultoría y Peritajes)

• Consultor especialista en los campos inmobiliario y de valuaciones.

• Perito Judicial de la Corte Superior de Lima.

• Perito activo en el CTTP, CIP Lima, UPAV y la Municipalidad Metropolitana de Lima.

• Ex Perito de la SUNAT.

Docencia y Capacitación

Expositor a nivel nacional sobre Saneamiento Físico-Legal de Predios y Peritaciones y Tasaciones en instituciones como:

• Colegio de Ingenieros del Perú (CIP)

• Colegio de Arquitectos del Perú (CAP)

• Instituto de la Construcción y Gerencia (ICG)

• Corporación Latinoamericana de Entrenamiento

Publicaciones (Editorial ICG)

1. Saneamiento Físico – Legal de Predios Públicos y Privados

   (6 ediciones publicadas entre 2008 y 2021)

2. Peritaciones y Tasaciones de Predios Urbanos

   (2 ediciones: 2010 y 2013)