La valuación atraviesa una transformación profunda. Durante décadas, el análisis del valor se concentró principalmente en variables financieras, físicas y comerciales: ingresos, costos, rentabilidad, ubicación, vida útil, depreciación, riesgo, oferta y demanda. Sin embargo, el entorno económico contemporáneo está incorporando una nueva dimensión que obliga al valuador a ampliar su campo de análisis: la capacidad de un activo, empresa o proyecto para operar de manera sostenible frente a riesgos ambientales, sociales, regulatorios y de gobernanza.

Contenido académico de Phoenix Instituto de Valuación
Dirección académica: MV Arq. Arq. Joel Córdova Espitia, director general de Phoenix Instituto de Valuación.
Ponente invitado: Ing. Cesar Cantú.

Futuro de la Valuación y la Agenda 2030: sostenibilidad, criterios ASG y nuevos factores de valor

La Agenda 2030 de las Naciones Unidas, los criterios ASG —Ambientales, Sociales y de Gobernanza—, las nuevas normas de información de sostenibilidad y el crecimiento del financiamiento verde están modificando gradualmente la forma en que inversionistas, bancos, aseguradoras y empresas interpretan el riesgo y toman decisiones de inversión. La sostenibilidad deja así de ser únicamente una política corporativa para convertirse, cuando existe evidencia de mercado suficiente, en una variable susceptible de afectar ingresos, costos, tasas de descuento, vida económica, obsolescencia, capacidad de financiamiento y, finalmente, valor.

1. De la valuación financiera tradicional hacia una valuación integral del riesgo

La Agenda 2030, adoptada por los Estados miembros de Naciones Unidas en 2015, estableció 17 Objetivos de Desarrollo Sostenible que abarcan temas como agua, energía, infraestructura resiliente, ciudades sostenibles, producción responsable y acción climática. Para la profesión valuatoria resultan particularmente relevantes los ODS 6, 7, 9, 11, 12 y 13, debido a su relación directa con disponibilidad de agua, eficiencia energética, infraestructura, desarrollo urbano, utilización de recursos y riesgos derivados del cambio climático. Esto no significa que los ODS constituyan por sí mismos una metodología de valuación ni que exista un ajuste automático por cumplirlos; significa que muchas de las variables económicas asociadas con ellos comienzan a incorporarse a las decisiones que toman los participantes del mercado.

Por ello, el valuador contemporáneo debe pasar de analizar exclusivamente la condición actual del activo a estudiar también su capacidad de conservar competitividad durante el horizonte económico considerado. Un inmueble industrial que actualmente genera determinado ingreso puede enfrentar mayores costos futuros de agua, electricidad, seguros o adaptación climática; una maquinaria energéticamente ineficiente puede experimentar obsolescencia económica anticipada; una empresa intensiva en carbono puede requerir inversiones importantes para mantener acceso a determinados mercados o fuentes de financiamiento. En estos casos, los factores ASG no deben incorporarse mediante porcentajes arbitrarios, sino traducirse a las variables tradicionales del modelo: ingresos esperados, gastos operativos, CAPEX, vida económica, probabilidad de vacancia, riesgo, valor terminal y tasa de descuento. El futuro de la valuación no consiste en sustituir los métodos tradicionales, sino en enriquecer sus entradas con información que antes se consideraba periférica.

2. Criterios ASG: de conceptos corporativos a variables potencialmente valuatorias

Los criterios ASG permiten estructurar el análisis de sostenibilidad en tres grandes dimensiones. La dimensión ambiental estudia emisiones de gases de efecto invernadero, consumo energético, utilización y disponibilidad de agua, residuos, contaminación, biodiversidad y exposición a fenómenos climáticos. La dimensión social analiza elementos como condiciones laborales, seguridad, relación con comunidades, accesibilidad, capital humano y posibles impactos sociales derivados de las operaciones. Finalmente, la gobernanza estudia la estructura mediante la cual una organización administra estos riesgos: controles internos, transparencia, ética, cumplimiento, responsabilidad directiva y sistemas de administración. El valor no surge del simple hecho de etiquetar un activo como “ASG”; surge cuando alguno de estos factores modifica las expectativas económicas que un participante razonable del mercado tendría respecto del activo.

Las International Valuation Standards vigentes desde el 31 de enero de 2025 incorporan expresamente consideraciones relacionadas con ESG dentro de IVS 104 Data and Inputs. El IVSC señala que los factores ASG significativos deben considerarse cuando impacten la valuación y sean medibles o razonablemente evaluables mediante juicio profesional. Esta precisión es fundamental: el valuador no debería aplicar una “prima verde” universal ni un “castigo marrón” predeterminado. Debe encontrar evidencia de causalidad económica. Por ejemplo, si dos edificios comparables presentan rentas distintas porque uno tiene menor gasto energético, mejores condiciones de financiamiento y menor vacancia, esa diferencia puede convertirse en evidencia de mercado; si el mercado todavía no reconoce monetariamente esa característica, el valuador deberá evitar convertir una expectativa futura en valor presente sin soporte suficiente.

3. Huella hídrica, estrés hídrico y disponibilidad de agua como factores de valor

Entre los factores ambientales que probablemente adquirirán mayor importancia se encuentra el agua. Su impacto puede ser particularmente significativo en industrias, hoteles, centros comerciales, desarrollos inmobiliarios, agricultura, centros de datos, minería, alimentos y bebidas, parques industriales y cualquier actividad cuya operación dependa de volúmenes importantes del recurso. La Agenda 2030 dedica el ODS 6 específicamente a disponibilidad y gestión sostenible del agua, mientras los datos de Naciones Unidas continúan identificando importantes zonas del planeta sujetas a estrés hídrico. La pregunta valuatoria, por tanto, no debería limitarse a determinar si actualmente existe suministro, sino evaluar su disponibilidad futura, costo, seguridad jurídica, calidad, capacidad de almacenamiento, tratamiento y posibilidad de reúso.

Supóngase una planta industrial valuada mediante un modelo de flujo descontado. Si su operación depende de grandes cantidades de agua y se encuentra en una región donde existe creciente restricción hídrica, el impacto potencial puede manifestarse mediante mayor OPEX, inversiones en tratamiento, CAPEX para sistemas de recirculación, limitaciones para incrementar capacidad instalada o incluso reducción del horizonte económico de determinadas operaciones. Por el contrario, una planta que reutiliza una proporción elevada de agua y dispone de infraestructura eficiente podría presentar menor exposición. La diferencia no debe traducirse automáticamente en un porcentaje de premio o castigo; debe modelarse en los flujos económicos. En valuación empresarial podría reflejarse en EBITDA, CAPEX y WACC; en inmuebles, en renta, gastos, ocupación y tasa de capitalización; en maquinaria, mediante obsolescencia funcional o económica; y en terrenos, mediante restricciones de uso y capacidad efectiva de desarrollo.

4. CO₂, eficiencia energética y obsolescencia económica de los activos

La reducción de emisiones de CO₂ constituye otra variable que comienza a tener consecuencias económicas directas. Una empresa puede poseer maquinaria perfectamente funcional desde el punto de vista físico y, sin embargo, enfrentar una reducción acelerada de su utilidad económica debido a consumo energético elevado, regulación ambiental, restricciones de mercado o costos de operación superiores a tecnologías alternativas. Para el valuador de maquinaria y equipo, esto modifica la tradicional lectura de la depreciación. La pérdida de valor no necesariamente se origina en deterioro físico; puede surgir de la diferencia entre el costo operativo del equipo existente y el de un sustituto moderno de menor consumo o menores emisiones. Técnicamente, estamos ante una posible obsolescencia funcional o económica que deberá demostrarse y cuantificarse.

El mismo principio aplica en el sector inmobiliario. Un edificio eficiente puede tener menores gastos de operación, mientras un inmueble energéticamente rezagado puede requerir inversiones significativas para permanecer competitivo. Imaginemos dos edificios que producen un ingreso bruto similar, pero uno necesita una inversión de 15 millones de pesos durante los próximos cinco años para actualizar aire acondicionado, aislamiento, iluminación y sistemas de control energético. Aunque ambos generen actualmente rentas semejantes, el valor presente de esas obligaciones futuras puede generar diferencias relevantes. El análisis técnico debería incorporar escenarios de CAPEX y OPEX en lugar de asignar una bonificación subjetiva al edificio “verde”. Así, la sostenibilidad se convierte en valuación cuando puede demostrarse su efecto económico.

5. Las Normas de Información de Sostenibilidad y las nuevas fuentes de información para el valuador

Uno de los mayores cambios para la profesión es el crecimiento de información corporativa estructurada sobre sostenibilidad. A escala internacional, IFRS S1 requiere revelar riesgos y oportunidades relacionados con sostenibilidad que razonablemente podrían afectar flujos de efectivo, acceso a financiamiento o costo de capital, mientras IFRS S2 desarrolla específicamente la información relacionada con riesgos y oportunidades climáticas. Ambas normas comenzaron a ser aplicables internacionalmente para periodos anuales a partir de 2024 en las jurisdicciones que las adoptan. Su arquitectura se concentra en cuatro grandes áreas: gobernanza, estrategia, administración de riesgos, y métricas y objetivos. Para el valuador empresarial, esto representa potencialmente una nueva fuente de información para comprender riesgos que anteriormente podían quedar fuera de los estados financieros convencionales.

En México el cambio resulta especialmente relevante con las Normas de Información de Sostenibilidad emitidas por el CINIF. La NIS A-1 establece el marco conceptual, mientras que la NIS B-1 desarrolla los Indicadores Básicos de Sostenibilidad, conocidos como IBSO. La norma contempla 30 indicadores universales ASG, de los cuales 21 son cuantitativos y nueve cualitativos; comprende indicadores relacionados, entre otros aspectos, con emisiones de gases de efecto invernadero, energía, actividades sostenibles, uso de agua, biodiversidad, residuos, capital humano y gobernanza. Las NIS fueron promulgadas en mayo de 2024 y entraron en vigor el 1 de enero de 2025. Para la valuación, su importancia potencial radica en que variables anteriormente difíciles de identificar comienzan a producir datos sistematizados que pueden alimentar análisis comparativos y modelos de riesgo.

6. Financiamiento verde, costo de capital y su posible transmisión al valor

El sistema financiero se ha convertido en uno de los principales catalizadores de esta transición. Existen créditos verdes, bonos verdes, bonos sostenibles y programas específicos destinados a proyectos de eficiencia energética, energías renovables, agua, transporte limpio o infraestructura sostenible. En México, Nacional Financiera mantiene programas de financiamiento sostenible y productos para sustitución de equipos por tecnologías de mayor eficiencia energética; FIRA cuenta con una estrategia de bonos verdes orientada, entre otros rubros, a proyectos de uso eficiente del agua, agricultura protegida y tecnologías limpias; BBVA ofrece financiamiento para proyectos y activos sostenibles mediante productos como préstamos verdes. Por tanto, el acceso al capital puede comenzar a diferenciarse dependiendo de las características ambientales y sociales del proyecto.

Esta transformación posee una implicación valuatoria directa. Si un activo sostenible obtiene financiamiento a mejores condiciones, la consecuencia económica puede reflejarse en menores costos financieros, mayor capacidad de inversión, mayor demanda potencial o menor percepción de riesgo. Sin embargo, el valuador deberá distinguir cuidadosamente entre costo de financiamiento y valor de mercado. Una tasa crediticia preferencial no significa automáticamente que el activo tenga un valor superior en idéntica proporción. Es necesario estudiar si esa ventaja está disponible para participantes del mercado, si es transferible, cuánto dura y cómo modifica los flujos o el rendimiento requerido. En valuación empresarial, una reducción justificable del riesgo podría llegar a reflejarse en el costo de capital; en bienes raíces, puede influir indirectamente sobre tasas de capitalización, liquidez y demanda de inversión. La clave vuelve a ser la evidencia y no la etiqueta.

7. El valuador del futuro como analista de sostenibilidad, riesgo y resiliencia

El principal reto profesional será desarrollar competencias que tradicionalmente se encontraban fuera del campo valuatorio. El valuador no necesita convertirse en ingeniero ambiental, especialista energético, hidrólogo o climatólogo, pero sí debe poseer los conocimientos suficientes para identificar cuándo una variable de sostenibilidad puede ser material y cuándo necesita incorporar especialistas externos. Esto implica comprender indicadores de consumo energético, emisiones de alcance 1, 2 y eventualmente 3, disponibilidad hídrica, certificaciones ambientales, exposición física al cambio climático, condiciones de asegurabilidad, planes de transición tecnológica y requerimientos regulatorios. También exige aprender a diferenciar información verificable de afirmaciones comerciales que podrían constituir greenwashing.

La oportunidad profesional es igualmente importante. El valuador puede evolucionar desde la función tradicional de determinar un valor en una fecha determinada hacia un papel de asesor estratégico capaz de identificar qué factores amenazan o fortalecen la conservación del valor. Un informe avanzado podría analizar escenarios: valor bajo operación actual, valor después de inversiones de eficiencia, exposición a riesgo hídrico, CAPEX requerido para adaptación, sensibilidad ante incremento de energía o impacto de una reducción de vida económica. Este tipo de análisis resulta especialmente útil en valuación de empresas, portafolios inmobiliarios, infraestructura, hoteles, centros comerciales, instalaciones industriales y activos especializados. El IVSC continúa estudiando cómo los factores ESG y de sostenibilidad se están incorporando a las prácticas de valuación alrededor del mundo, señal de que la integración entre sostenibilidad y valor seguirá desarrollándose durante los próximos años.

Conclusión

El futuro de la valuación estará determinado, en buena medida, por la capacidad del profesional para interpretar una economía donde los riesgos ambientales, sociales y de gobernanza comienzan a transformarse en riesgos financieros. La Agenda 2030 proporciona un marco global que está influyendo sobre políticas públicas, regulación, sistemas financieros, estrategias empresariales e inversión. Paralelamente, las normas internacionales y mexicanas de información de sostenibilidad están generando métricas que permitirán analizar estos fenómenos con mayor profundidad y comparabilidad.

Para el valuador, la transición fundamental consiste en entender que la sostenibilidad no debe tratarse como una prima o descuento aplicado mecánicamente al valor. Una reducción de emisiones, una certificación ambiental, un sistema de reúso de agua o una política adecuada de gobernanza no generan valor por el simple hecho de existir. Generarán un efecto valuatorio cuando modifiquen alguna variable que el mercado reconozca: ingresos, costos, riesgo, financiamiento, ocupación, liquidez, CAPEX, vida útil económica, obsolescencia o valor terminal. La función técnica consiste precisamente en identificar esa relación y cuantificarla cuando exista información suficiente.

Esto conduce hacia un concepto cada vez más importante: valor sostenible o valor resiliente. Dos activos físicamente similares pueden dejar de ser económicamente equivalentes si uno requiere grandes inversiones para adaptarse a nuevas condiciones ambientales mientras el otro ya se encuentra preparado; dos empresas con EBITDA comparable pueden poseer riesgos distintos si una depende de recursos escasos o tecnologías altamente intensivas en carbono; dos inmuebles con rentas semejantes pueden presentar valores diferentes cuando sus costos futuros, asegurabilidad, eficiencia y exposición climática son distintas.

La Agenda 2030 representa, por tanto, mucho más que una discusión ambiental para la profesión valuatoria. Representa la necesidad de comprender nuevas fuentes de riesgo y nuevas variables de desempeño económico. El valuador que pueda traducir huella hídrica, emisiones de CO₂, consumo energético, resiliencia climática, impacto social y gobernanza a flujos, tasas, costos, vidas económicas y escenarios de riesgo tendrá una ventaja profesional considerable.

El futuro de la valuación no será únicamente determinar cuánto vale hoy un activo, sino comprender qué capacidad tiene para conservar, generar o perder valor frente a las condiciones económicas, ambientales y sociales del futuro. Ahí se encuentra uno de los mayores retos, pero también una de las mayores oportunidades para la siguiente generación de valuadores.

Testimoniales de la Plática sobre Futuro de la Valuación y la Agenda ONU.

"Integrar los criterios ESG y los ODS de la ONU en la metodología de valuación tradicional fue una revelación. Phoenix Academy ofrece una visión verdaderamente innovadora." — Roberto Medina Morales

"Entender cómo el impacto ambiental y el cambio climático afectarán el valor financiero de los inmuebles a futuro me dio una ventaja competitiva enorme." — Claudia Espinoza Terán

"Excelente programa para actualizar la práctica profesional hacia la sostenibilidad. La forma en que conectan los indicadores de la Agenda ONU con el mercado inmobiliario es impecable." — Alejandro Garza Villarreal

"Aprender a ponderar la eficiencia energética y la resiliencia urbana dentro del informe de avalúo era justo lo que mi despacho necesitaba para modernizarse." — Sofía Hernández Alarcón

"El curso te abre los ojos sobre el futuro de la profesión. Las herramientas para valuar activos verdes y su huella de carbono son sumamente prácticas y vigentes." — Javier Orozco Peñaloza

"Me ayudó a dominar la valoración de proyectos con impacto social y ambiental positivo. Un contenido con visión global, claro y totalmente alineado a las nuevas exigencias del mercado." — Daniela Castillejos Ríos

"La explicación sobre la depreciación por obsolescencia ambiental y su relación con las metas de desarrollo sostenible me pareció una genialidad conceptual." — Carlos Eduardo Sotomayor

"Un balance perfecto entre la geopolítica de la Agenda ONU y la práctica valuatoria cotidiana. Indispensable para cualquier valuador que busque mantenerse relevante." — Lucía Mendoza Escalante

Plática Técnica: Futuro de la Valuación y la Agenda ONU.

Asistentes: 180 Valuadores

Resumen Curricular: 

César Servando Cantú Martínez:

· Ingeniero Agrónomo, Tecnológico de Monterrey.

· Maestrías en Texas A&M University.

· Especialidades en Valuación Urbana y Rural en la Universidad de Zacatecas.

· Miembro del consejo directivo del Appraisal Institute.

· Miembro del consejo directivo de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación.

· Miembro del Consejo Técnico de FECOVAL, Appraisal Institute (AI) y Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV).

· Instructor en FECOVAL, AI, IRWA (International Right of Way Association), UPAV.

· Ganadero, Consultor y Valuador de Bienes Raíces, (inmuebles y muebles).

· Designaciones MAI, SRA, AI-GRS del Appraisal Institute.

· Designación RWA-OG del IRWA.

· Profesor invitado en varias universidades de España, Chile y otras universidades de América Latina.

· Reconocimientos recibidos.

· Reconocimiento Presidencial “Medalla al Mérito Ganadero”. 

· Miembro de la “Legión de Honor” de la Charolais Herd Book de Francia. 

· Medalla al Mérito Ganadero “Arturo B. de la Garza” otorgada por la Unión Ganadera Regional de Nuevo León. 

· Reconocimiento a la “Excelencia Profesional” otorgado por la Asociación de Colegios del Estado de N. L. 

· Reconocimiento y premio del Presidente del Appraisal Institute 2017. 

· Reconocimiento con el Premio CIVAJAL 2018 Guadalajara, Jalisco (primer reconocido con ese premio) 

· Reconocimiento y premio del Presidente de FECOVAL 2018. 

· Reconocimiento de FECOVAL “Benigno Carmona” 2019. 

· Reconocimiento Presidencial del Appraisal Institute 2020 por servicios extraordinarios prestados a la organización. 

· Premio Panamericano de Valuación 2022 otorgado por UPAV 

· Reconocimiento “Dr. Julio Torres Coto M.” otorgado por FECOVAL en octubre del 2024.

¿Necesitas un avalúo o capacitación sobre Futuro de la Valuación y la Agenda ONU? 

En Phoenix Instituto de Valuación, bajo la dirección del Mtro. Joel Córdova Espitia, ofrecemos orientación para dictámenes periciales y capacitación especializada en Futuro de la Valuación y la Agenda ONU.