La reforma a la Ley de Aguas cambió las reglas para la valuación agropecuaria. Al vincular legalmente el agua con la tierra y fortalecer el control de CONAGUA, la concesión de agua se convierte en un factor decisivo del valor comercial de un predio y de su aceptación como garantía de crédito.

Contenido académico de Phoenix Instituto de Valuación
Dirección académica: MV Arq. Joel Córdova Espitia, director general de Phoenix Instituto de Valuación.
Ponente invitado:  MV Ing. Gabriel Palacios A.

Ley de Aguas en la Valuación Agropecuaria: el nuevo peso del agua en el valor de la tierra

A partir del temario de la plática del MV Gabriel Palacios Arroyo, este artículo desarrolla el impacto de la reforma a la Ley de Aguas en la valuación agropecuaria. Los ejemplos numéricos son ilustrativos y no corresponden a casos atribuidos al ponente. El contenido tiene fines informativos y no sustituye la asesoría jurídica; la aplicación de la reforma depende de sus reglamentos y de las resoluciones de la autoridad del agua.

1. Cronología de las leyes de aguas y la reforma reciente

El artículo 27 de la Constitución establece desde 1917 que las aguas son propiedad de la nación, y que su aprovechamiento por particulares requiere una concesión. Sobre esa base se expidieron la Ley Federal de Aguas de 1972 y, posteriormente, la Ley de Aguas Nacionales de 1992, que creó un régimen de concesiones con registro público y permitió la transmisión de derechos entre usuarios. Ese esquema dio lugar a un mercado de derechos de agua que, en muchas regiones, operó con poca transparencia.

En 2012 se reconoció en el artículo 4° constitucional el derecho humano al agua, con la obligación de expedir una Ley General de Aguas. Esa ley se publicó finalmente en el Diario Oficial de la Federación el 11 de diciembre de 2025, junto con una reforma profunda a la Ley de Aguas Nacionales. El nuevo marco fortalece la rectoría del Estado sobre el recurso, amplía las facultades de CONAGUA, crea mecanismos de reasignación de volúmenes y endurece las sanciones por uso irregular del agua.

2. Inseparabilidad de tierra y agua y fin de la venta de derechos

El cambio de mayor impacto para la valuación es la nueva relación legal entre tierra y agua. Con la reforma, los derechos de agua ya no pueden venderse de forma independiente entre particulares: su transmisión solo procede junto con el predio al que están vinculados, o por sucesión, y siempre mediante un trámite ante la autoridad. Además, desaparece la transmisión automática: adquirir una parcela ya no garantiza por sí mismo el derecho al agua, que debe conservarse mediante el procedimiento administrativo correspondiente.

Para el valuador, esto significa que el mercado secundario de derechos de agua deja de ser una referencia válida para estimar su valor por separado. El agua se convierte en un atributo inseparable del predio, cuyo valor depende de la vigencia del título, del volumen concesionado y de la certeza jurídica de su transmisión. Revisar el título de concesión, su inscripción en el Registro Público de Derechos de Agua y su correspondencia con el predio valuado se vuelve una tarea indispensable en cada avalúo.

3. Impacto en la valuación bancaria y restricciones de crédito

Las instituciones financieras han reaccionado con mayor cautela. Para considerar un predio como "de riego", los bancos exigen un título de concesión vigente, a nombre del propietario y con un volumen congruente con la superficie y el cultivo. Cuando la concesión está vencida, en trámite, a nombre de un tercero o con un volumen insuficiente, el predio se clasifica como "de temporal", lo que reduce drásticamente su valor como garantía y, en consecuencia, el monto de crédito que puede respaldar.

Esta reclasificación puede representar una pérdida de valor considerable, ya que en muchas regiones la tierra de riego vale varias veces más que la de temporal. El valuador debe documentar con claridad la situación jurídica del agua y explicar en el informe si el valor concluido considera el riego o no. También conviene revisar los plazos de vigencia: la reforma amplía de uno a dos años el plazo para solicitar la prórroga de las concesiones, un dato relevante para evaluar el riesgo de vencimiento durante la vida de un crédito.

4. Uso consuntivo y requerimientos de agua por cultivo

El uso consuntivo es la cantidad de agua que un cultivo consume a lo largo de su ciclo mediante la evapotranspiración, es decir, el agua que transpira la planta más la que se evapora del suelo. Se estima a partir de la evapotranspiración de referencia de la zona y del coeficiente de cada cultivo. A la demanda neta se le descuenta la precipitación efectiva y se le aplica la eficiencia del sistema de riego para obtener el volumen bruto que debe extraerse.

Los requerimientos varían de forma importante entre cultivos. Como referencia aproximada, un ciclo de maíz puede requerir del orden de 5,000 a 6,500 m3 netos por hectárea; la alfalfa, al ser perenne y de alta demanda, puede superar los 12,000 m3 por hectárea al año; y la caña de azúcar puede alcanzar volúmenes aún mayores. Estos valores dependen del clima, el ciclo y la región. Por ello, el valuador debe verificar que el volumen concesionado sea suficiente para el patrón de cultivos sobre el que se calcula la rentabilidad del predio.

5. Riesgo hídrico y climogramas en el informe de avalúo

Contar con una concesión no garantiza contar con el agua. El riesgo hídrico considera la disponibilidad del acuífero o la cuenca, la existencia de vedas, el abatimiento de los niveles de los pozos, la calidad del agua y, con la reforma, la posibilidad de que la autoridad ajuste o reasigne volúmenes en zonas de escasez. Las publicaciones oficiales de disponibilidad de agua por acuífero y los registros históricos de los pozos son fuentes clave para este análisis.

El climograma, que muestra la precipitación y la temperatura promedio de cada mes, permite identificar los periodos de déficit hídrico y explicar por qué un predio depende del riego para ser productivo. Incorporarlo al informe ayuda a sustentar los rendimientos esperados y el nivel de riesgo. En el enfoque de capitalización de rentas, un mayor riesgo hídrico puede reflejarse en rendimientos más conservadores o en una tasa de capitalización más alta, lo que reduce el valor del predio.

6. Desglose del valor: tierra, infraestructura y derechos de agua

Un predio agrícola de riego puede desglosarse en tres componentes: la tierra, valuada con su productividad de temporal; la infraestructura hidráulica, como el pozo, el equipo de bombeo y la red de riego, valuada a su Valor Neto de Reposición; y el valor atribuible a los derechos de agua. Por ejemplo, en una zona donde la tierra de temporal vale $80,000 por hectárea y la de riego $250,000, un predio de 20 hectáreas valdría $1.6 millones como temporal y $5.0 millones como riego. Si la infraestructura tiene un VNR de $1.2 millones, los $2.2 millones restantes corresponderían al valor que aporta la concesión de agua.

Este desglose es una herramienta de análisis, no una invitación a vender cada parte por separado; con la reforma, el agua no puede transmitirse independientemente de la tierra. Su utilidad es mostrar cuánto valor está en riesgo: si la concesión no está vigente, el predio podría valuarse cerca de su valor de temporal, y la infraestructura hidráulica perdería gran parte de su utilidad. El ejemplo también evidencia la importancia del volumen: si la concesión solo alcanza para regar una parte de la superficie con el cultivo planteado, el valor de riego solo debe aplicarse a esa parte.

7. Herencias, transferencias y controversias

La sesión de preguntas y respuestas se centró en las dudas más frecuentes de los productores: qué ocurre con el agua cuando se hereda o se vende un predio. La reforma permite la transmisión por sucesión y junto con la tierra, pero ya no de forma automática, sino mediante un trámite ante la autoridad. Esto genera controversias prácticas en casos como herencias con varios beneficiarios, subdivisión de predios, concesiones a nombre de personas fallecidas o títulos que amparan varios predios a la vez.

Para el valuador, estas situaciones deben identificarse y revelarse en el informe, ya que afectan directamente la certeza jurídica del agua y, por lo tanto, el valor. Cuando la transmisión está pendiente o en disputa, conviene señalar los supuestos utilizados y, de ser necesario, presentar escenarios de valor con y sin el derecho de agua. Así, el usuario del avalúo, sea un banco, un juez o un comprador, puede tomar decisiones con información completa.

Conclusión

La reforma a la Ley de Aguas transformó el papel del agua en la valuación agropecuaria. Al vincularla legalmente con la tierra y eliminar su venta independiente, la vigencia y la certeza jurídica de la concesión se convierten en factores determinantes del valor, capaces de reclasificar un predio de riego a temporal ante los ojos de un banco.

Ante este escenario, el valuador debe ir más allá de la descripción del predio: revisar el título de concesión, calcular el uso consuntivo de los cultivos, analizar el riesgo hídrico y desglosar con claridad el valor de la tierra, la infraestructura y el agua. Solo así su dictamen reflejará la rentabilidad real del activo y será una herramienta confiable para la toma de decisiones.

Testimoniales de la Plática.

1. Juan Loya Flores — Ingeniero civil con maestría en valuación

“Se ve que tiene mucho conocimiento y experiencia en el tema. Es muy interesante conocer la forma en que la nueva Ley de Aguas Nacionales impacta la valuación agroindustrial, sus efectos y las caídas de valor de los inmuebles.”

2. Salomón Yepez García — Valuador

“El ponente cuenta con mucha experiencia en la valuación agropecuaria. Contar con el recurso agua genera en los predios un valor mayor, que debe corresponder con su productividad. Es un taller que amplía el conocimiento de lo que pasa en el ámbito nacional y crediticio.”

3. Beatriz Corona Núñez — Arquitecta valuadora

“Tiene mucho conocimiento del tema y está bastante informado de los beneficios y consecuencias de los cambios en la Ley de Aguas. Las pláticas son amenas, con información actualizada y relevante.”

4. Filiberto Medina del Hoyo — Arquitecto

“Conoce muy bien la legislación de aguas nacionales; lo recomiendo por su gran experiencia en el tema. Es un tema muy importante, ya que el derecho al uso del agua en cualquier área debe ser regulado legal y materialmente.”

5. Francisco Leonardo Pablos García — Ingeniero civil

“Muy buen manejo del tema y muy actual por los cambios a la Ley de Aguas Nacionales. Es un tema muy interesante, ya que puede afectar fuertemente a las cadenas productivas agroindustriales.”

6. Francisco Javier Ríos Pérez — Arquitecto

“Excelente conocimiento del tema. Muy interesante: el agua es y será motivo de mucha polémica, más aún cuando la tendencia es que el Estado tenga mayor control sobre ella.”

7. José Antonio Briseño González — Ingeniero agrónomo

“Docente con amplia experiencia en valuación. Muy buen tema de actualidad y de mucha aportación para la valuación.”

8. Francisco Pacheco Lázaro — Arquitecto

“Conoce el tema y comparte sus conocimientos y experiencia de manera amena; motiva a incursionar en esta área valuatoria. Es un tema de gran vigencia.”

Plática Técnica: Ley de Aguas en la Valuación Agropecuaria.

Asistentes: 100 Valuadores

Resumen Curricular: 

MV Ing. Gabriel Palacios Arroyo:

Ingeniero Agrónomo y Maestro Especialista en Valuación, con más de tres décadas de experiencia en el ámbito de la valuación agropecuaria, inmobiliaria, industrial y de maquinaria y equipo. Cuenta con estudios de especialidad en valuación de inmuebles, inmuebles agropecuarios y maquinaria y equipo, así como una Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial.

A lo largo de su trayectoria ha colaborado como valuador para importantes instituciones financieras y organismos públicos, entre ellos Santander, Bancomext, Banobras, HSBC e INDAABIN. También se desempeñó como Director General de Avalúos y Consultoría Técnicas y como Director de Promoción y Seguimiento en INDAABIN.

En el ámbito académico, ha impartido cátedra y programas de especialización en valuación agropecuaria en diversas universidades del país, incluyendo la UNAM, la Universidad Autónoma de Zacatecas, la Universidad Autónoma de Aguascalientes y la Benemérita Universidad Autónoma de Puebla.

Es miembro activo de destacados organismos profesionales de valuación nacionales e internacionales, entre ellos la IAAO de Estados Unidos, y ha participado como conferencista en congresos y convenciones especializadas, compartiendo conocimientos sobre mercados agropecuarios, modelos econométricos, valuación de viñedos, rentabilidad de invernaderos y temas de alta especialización en valuación.

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En Phoenix Instituto de Valuación, bajo la dirección del Mtro. Joel Córdova Espitia, ofrecemos orientación para dictámenes periciales y capacitación especializada en la Valuación.