Los modelos multicriterio en valuación permiten abordar problemas en los que el valor no depende exclusivamente de superficies, costos, rentas, precios unitarios o características físicas observables. En muchos encargos profesionales intervienen simultáneamente ubicación, seguridad, calidad arquitectónica, accesibilidad, amenidades, prestigio, funcionalidad, percepción del mercado, marca y otros atributos que resultan difíciles de representar directamente en unidades monetarias.

Contenido académico de Phoenix Instituto de Valuación
Dirección académica: MV Arq. Arq. Joel Córdova Espitia, director general de Phoenix Instituto de Valuación.
Ponente invitado: Dr. Luis García Márquez.

Modelos multicriterio en valuación: aplicación del AHP

Entre las metodologías disponibles destaca el Proceso Analítico Jerárquico (AHP, Analytic Hierarchy Process) desarrollado por Thomas L. Saaty. El AHP estructura un problema mediante jerarquías, comparaciones por pares y escalas de prioridad, permitiendo transformar juicios relativos en ponderaciones matemáticas. Su literatura original lo describe precisamente como una metodología multicriterio basada en estructuras jerárquicas y comparaciones entre elementos.

Para el valuador, su principal interés no consiste en sustituir el criterio profesional, sino en organizarlo. El modelo permite hacer explícito por qué determinado atributo recibe mayor relevancia que otro y evaluar si los juicios utilizados mantienen una coherencia razonable. Esta característica resulta especialmente útil cuando deben incorporarse atributos cualitativos o intangibles difíciles de capturar mediante procedimientos convencionales. El artículo de origen parte justamente de esta problemática y plantea al AHP como una herramienta para estructurar variables cuantitativas y cualitativas dentro del análisis valuatorio.

1. Modelos multicriterio en valuación y complejidad del valor

Los métodos tradicionales de valuación pueden funcionar con gran eficacia cuando existe información suficiente, los comparables son representativos y las diferencias entre los activos pueden identificarse y justificarse con evidencia de mercado. Sin embargo, la práctica profesional presenta situaciones más complejas. Dos inmuebles con superficies, edades y características constructivas similares pueden tener comportamientos diferentes por factores como accesibilidad, seguridad, imagen urbana, calidad del entorno, amenidades o percepción del comprador. En activos especiales, empresas, marcas, obras de arte o proyectos de inversión, la cantidad de variables cualitativas puede ser todavía mayor.

Un modelo multicriterio permite tratar el problema como un sistema integrado por varios criterios que participan simultáneamente en una decisión. El objetivo no es afirmar automáticamente que cada atributo genera un porcentaje específico de valor, sino analizar su importancia relativa dentro de un problema claramente definido. Por ejemplo, en un conjunto residencial podrían estudiarse ubicación, seguridad, superficie, calidad constructiva, equipamiento y amenidades. El modelo ayuda a determinar cómo se relacionan esos factores y cuál debería recibir mayor peso dentro del análisis.

La importancia de documentar adecuadamente datos, entradas, modelos y razonamientos también coincide con la evolución de los estándares internacionales de valuación. Los actuales International Valuation Standards incluyen estándares específicos sobre Data & Inputs, Valuation Models y Documentation & Reporting, reforzando la importancia de que el proceso valuatorio sea trazable y comprensible.

2. Fundamentos del Proceso Analítico Jerárquico AHP

El Proceso Analítico Jerárquico parte de un principio práctico: para una persona puede resultar más sencillo comparar dos elementos que asignar directamente un porcentaje preciso a muchos elementos simultáneamente. Preguntar si la ubicación es más importante que las amenidades, por ejemplo, puede ser cognitivamente más manejable que solicitar desde el inicio que un especialista determine qué porcentaje corresponde a cada una de seis o siete variables.

Estas comparaciones se estructuran dentro de una jerarquía. Primero se establece el objetivo del análisis; después se definen criterios y, cuando resulta necesario, subcriterios; finalmente se identifican las alternativas que serán comparadas. La teoría del AHP utiliza precisamente comparaciones por pares para obtener escalas de prioridad relativas. Saaty explicó que la metodología permite medir tanto elementos tangibles como intangibles mediante juicios comparativos de expertos.

En un ejercicio inmobiliario sencillo, el objetivo podría definirse como evaluar la posición relativa de cuatro inmuebles dentro de un segmento determinado. Los criterios podrían ser ubicación, superficie, estado de conservación, calidad constructiva y amenidades. El inmueble sujeto y los tres comparables serían las alternativas. El valuador no estaría preguntando simplemente cuál inmueble es “mejor”, sino cómo se comporta cada alternativa respecto de criterios específicos previamente establecidos.

La correcta formulación de la jerarquía es fundamental. Si se omiten variables relevantes o se incluyen criterios sin relación clara con la formación del valor, el hecho de utilizar una matriz matemática no corregirá el problema conceptual. El AHP organiza información y juicios; no convierte automáticamente una selección deficiente de datos o criterios en una conclusión técnicamente válida.

3. Comparación por pares y Escala Fundamental de Saaty

La comparación por pares constituye el núcleo operativo del AHP. En lugar de evaluar todos los criterios simultáneamente, se comparan dos a la vez respecto de un mismo objetivo. El especialista determina cuál tiene mayor importancia y con qué intensidad. De esta forma se construye una matriz de comparaciones recíprocas, a partir de la cual pueden calcularse prioridades relativas.

La denominada Escala Fundamental de Saaty utiliza valores que permiten expresar distintos grados de preferencia o importancia. El valor 1 representa igualdad entre los elementos comparados y los valores progresivamente mayores representan una dominancia más intensa. La literatura de Saaty describe al AHP como un método que utiliza una escala de juicios absolutos para expresar cuánto domina un elemento sobre otro respecto de un atributo determinado.

Supongamos que un valuador estudia ubicación, seguridad y amenidades en un mercado residencial. Si considera que la ubicación presenta una importancia claramente superior a las amenidades dentro del comportamiento observado del mercado, esa relación puede incorporarse a la matriz. Posteriormente se efectúan las restantes comparaciones hasta formar un sistema completo.

Cuando el criterio A recibe un determinado valor frente al criterio B, la posición inversa de la matriz adopta su recíproco. Así, una relación expresada como 3 en una dirección implica 1/3 en la dirección contraria. Esta propiedad genera una estructura matemática recíproca y permite posteriormente obtener el vector de prioridades que sintetiza el peso relativo de cada criterio.

De un juicio cualitativo a una ponderación cuantitativa

El interés técnico de este procedimiento está en que una opinión inicialmente cualitativa queda registrada de manera explícita. El dictamen deja de depender exclusivamente de expresiones como “ubicación superior” o “amenidades inferiores” y pasa a incorporar una estructura donde puede revisarse qué comparaciones originaron determinada ponderación.

Esto no significa que el número obtenido sea una evidencia de mercado por sí mismo. El valor de la ponderación depende de la calidad del razonamiento que la origina, la definición de los criterios, la experiencia de los especialistas y la información disponible. En valuación, el modelo debe mantenerse subordinado al objetivo del encargo, los datos y la evidencia pertinente.

4. Ratio de Consistencia y control del juicio del valuador

Una de las características más relevantes del AHP es que no solamente calcula prioridades. También permite estudiar la consistencia de las comparaciones realizadas. Si un profesional determina que A domina claramente a B, B domina claramente a C, pero después afirma que C domina fuertemente a A, puede aparecer una contradicción lógica dentro de la matriz.

El AHP utiliza indicadores de consistencia para identificar este tipo de situaciones. En términos generales, se analiza hasta qué punto las comparaciones realizadas mantienen relaciones razonablemente coherentes entre sí. Saaty señaló expresamente que los juicios pueden presentar inconsistencia y que el AHP incorpora herramientas para medirla y, cuando procede, revisar las comparaciones.

En el artículo base, este aspecto aparece como uno de los principales beneficios del método: la posibilidad de revisar matemáticamente la coherencia interna del juicio experto, en lugar de aceptar cada apreciación como una decisión aislada.

Para el valuador esto tiene una consecuencia importante. El Ratio de Consistencia no demuestra que las hipótesis sean verdaderas ni que los datos representen perfectamente al mercado. Lo que evalúa es otra cuestión: si los juicios utilizados dentro de la matriz mantienen una relación lógica razonable. Son niveles diferentes de validación que no deben confundirse.

Consistencia matemática no equivale a certeza de valor

Una matriz puede ser altamente coherente y aun así partir de comparables poco representativos, información insuficiente o criterios mal definidos. De forma inversa, una matriz con problemas de consistencia puede revelar que el experto necesita revisar determinadas comparaciones antes de continuar.

Por ello, la consistencia debe considerarse un mecanismo de control interno del modelo. No sustituye el análisis del mercado, la investigación del activo, la inspección, la selección de datos ni la responsabilidad profesional del valuador.

5. AHP, sujeto de valuación y comparables

Una de las aplicaciones más interesantes del AHP en valuación consiste en incorporar al sujeto y a los comparables como alternativas dentro del mismo sistema. En procedimientos convencionales de homologación, el valuador identifica diferencias y posteriormente aplica ajustes destinados a hacer comparables los datos disponibles. En un modelo multicriterio, las alternativas pueden analizarse simultáneamente respecto de criterios previamente definidos.

Supongamos un departamento sujeto y tres comparables. El comparable A tiene una ubicación superior, pero menor superficie. El B posee una superficie semejante, pero peores amenidades. El C se encuentra en el mismo desarrollo, aunque presenta un estado de conservación inferior. Mediante una estructura multicriterio podría analizarse la posición relativa de cada uno respecto de ubicación, superficie, conservación, calidad y amenidades.

El resultado puede expresar las prioridades relativas de las alternativas dentro del conjunto estudiado. Esto ayuda al valuador a visualizar cómo diferentes características interactúan cuando ninguna alternativa es completamente superior a las demás.

Sin embargo, el AHP no debe interpretarse automáticamente como sustituto de los procedimientos de homologación. Su utilidad radica en ofrecer otra estructura de análisis para situaciones donde participan múltiples atributos. La elección del método debe corresponder al propósito del trabajo, tipo de activo, evidencia disponible y metodología técnicamente sustentable.

6. Aplicación de modelos multicriterio a activos tangibles e intangibles

Los modelos multicriterio en valuación adquieren especial interés cuando una parte relevante del análisis depende de elementos cualitativos. En una obra de arte podrían considerarse autoría, procedencia, autenticidad, técnica, estado de conservación, trayectoria del artista o relevancia histórica. En una marca podrían intervenir reconocimiento, posicionamiento, participación de mercado, fidelidad de clientes y reputación. El artículo original identifica precisamente activos tangibles e intangibles como áreas donde este tipo de análisis puede resultar particularmente útil.

También pueden existir aplicaciones en proyectos de inversión, evaluación ambiental, selección de alternativas inmobiliarias, empresas y análisis de capital intelectual. Lo común entre estos problemas es la existencia de múltiples variables cuya relevancia debe analizarse conjuntamente.

Por ejemplo, en la evaluación de dos terrenos destinados a desarrollo inmobiliario podría compararse ubicación, accesibilidad, disponibilidad de infraestructura, características físicas, condiciones urbanísticas y potencial comercial. El AHP podría ayudar a estructurar las preferencias entre esos criterios, pero cada variable debe sustentarse mediante información técnicamente verificable.

En activos intangibles la precaución debe ser todavía mayor. El hecho de asignar prioridades relativas no implica que éstas puedan convertirse directamente en valor monetario sin un vínculo metodológico válido. Los International Valuation Standards distinguen estándares específicos para activos como negocios, intangibles, bienes inmuebles, equipos e instrumentos financieros, además de los estándares generales sobre enfoques, datos y modelos.

El modelo debe responder al problema valuatorio

La selección de criterios nunca debe realizarse únicamente porque resulte sencillo incorporarlos a una matriz. Cada criterio debe tener relación con el propósito del análisis y con los factores que racionalmente participan en la formación del valor o en la decisión que se desea estructurar.

Una metodología sofisticada no compensa una definición incorrecta del problema. El punto de partida continúa siendo el mismo que en cualquier valuación: comprender el activo, identificar el mercado relevante, analizar información suficiente y elegir herramientas congruentes con el objetivo profesional.

7. Consenso de expertos, tecnología y validación del modelo AHP

El AHP también permite trabajar con varios especialistas. En determinados encargos pueden participar valuadores, arquitectos, ingenieros, economistas, especialistas ambientales, analistas financieros u otros expertos. Cada participante puede efectuar comparaciones desde su área de conocimiento y posteriormente las opiniones pueden integrarse mediante procedimientos de decisión grupal. Saaty abordó el uso del AHP tanto para decisiones individuales como para problemas donde intervienen distintos criterios, actores e influencias.

En valuación, esta posibilidad es especialmente útil cuando el activo exige conocimientos interdisciplinarios. Una planta industrial, un activo ambiental, una empresa tecnológica o una obra artística pueden requerir información que supera el ámbito de especialidad de una sola persona.

No obstante, el consenso tampoco convierte automáticamente una opinión en evidencia de mercado. La fortaleza del trabajo colegiado se encuentra en documentar distintas perspectivas, identificar diferencias de criterio y hacer explícita la forma en que se integran las opiniones.

Las herramientas tecnológicas actuales facilitan considerablemente este proceso. Hojas de cálculo, aplicaciones especializadas y calculadoras pueden construir matrices, obtener prioridades y calcular indicadores de consistencia con rapidez. El artículo base subraya, sin embargo, que ninguna plataforma puede decidir si los criterios son correctos, si los comparables representan realmente al mercado o si la evidencia utilizada es suficiente.

La evolución de los estándares profesionales también está prestando mayor atención a los modelos utilizados en valuación. El Red Book 2025 de RICS reorganizó sus estándares e incorporó específicamente VPS 5 Valuation Models, además de reflejar los capítulos de IVS sobre modelos, datos y documentación.

La consecuencia práctica es clara: utilizar tecnología no disminuye la responsabilidad profesional. El valuador continúa siendo responsable de comprender el método, verificar sus supuestos, documentar sus datos y explicar razonablemente sus conclusiones.

Conclusión: el AHP como herramienta para una valuación más estructurada

Los modelos multicriterio en valuación ofrecen una vía para estudiar problemas donde diferentes variables cuantitativas y cualitativas participan simultáneamente. Dentro de este grupo, el Proceso Analítico Jerárquico AHP proporciona una estructura basada en jerarquías, comparaciones por pares, prioridades relativas y análisis de consistencia.

Su verdadera utilidad para el valuador no está simplemente en producir porcentajes. El aporte principal consiste en hacer visible el proceso mediante el cual se determina la relevancia relativa de los criterios. Las decisiones pueden documentarse, discutirse, revisarse y someterse a una verificación de consistencia interna.

El AHP tampoco elimina la subjetividad. La selección de criterios, la definición de la jerarquía y las comparaciones continúan requiriendo juicio profesional. La diferencia es que ese juicio deja de permanecer completamente implícito y se incorpora a una estructura susceptible de análisis. Como señala el artículo original, la calidad final seguirá dependiendo de los datos disponibles, de la correcta selección de criterios y de la experiencia del especialista que interpreta el mercado.

Por esta razón, el AHP debe entenderse como una herramienta complementaria y no como un mecanismo automático para generar valores. Puede resultar especialmente útil cuando los ajustes tradicionales tienen dificultades para representar variables cualitativas, cuando existen numerosas características que deben ponderarse o cuando resulta necesario estructurar de forma transparente la opinión de uno o varios expertos.

En una profesión donde la calidad del análisis depende cada vez más de la trazabilidad de datos, supuestos, modelos y conclusiones, conocer metodologías multicriterio amplía las herramientas disponibles para el valuador. La tecnología puede acelerar los cálculos, pero el fundamento técnico seguirá dependiendo del criterio, la evidencia y la responsabilidad profesional.

Testimoniales de la Plática La Cara Oculta del Valor. 

• Jorge Luis Rivero Ponce — Ing. Civil con Maestría en Valuación Inmobiliaria, Industrial y de Bienes Nacionales
  “Excelente plática que nos ofreció el Dr. Luis García Márquez, la cual nos permitió voltear a ver la valuación con otro enfoque, donde los Modelos Multicriterio buscan establecer una metodología con otras consideraciones a los enfoques tradicionales para la valoración.” 
• Feliz Triana Benavides — Ingeniero Civil
  “El método multicriterio es objetivo y sustentable; en mi opinión, sirve para ajustar el mercado a mi inmueble de una forma sistemática, útil para grandes análisis, valoración masiva y creación de algoritmos.”
• Ike Matos — Ing. Agrónomo e Ing. Tasador
  “Fue de gran experiencia estar en esta práctica, porque son técnicas, métodos y prácticas alternativas para ser aplicadas en la valuación. Excelente actividad con el Dr. García Márquez.”
• Edgar Jesús Carrizales Uviedo — Ingeniero Agrícola
  “Estos temas amplían sustancialmente el conocimiento de novedosas herramientas de valoración.”
• Wilmer Romero Fermin — Contador Público
  “Excelentes conocimientos y el uso de modelos multicriterio en la valuación. Un tema interesante para seguir explorando y utilizar.”
• Oscar Humberto Romero Castro — Arquitecto Técnico Tasador
  “Es muy acertado y, en lo particular, preciso que el método se complica cuando se pretende superar la decena de variables.”
• Roberto Aníbal Aguilar Espinosa — Valuador
  “Maestro muy preparado; valdría la pena considerarlo como un curso separado o más amplio.”
• Juan Manuel Oseguera Higareda — Ingeniero Civil
  “Muy enriquecedor y de gran ampliación en el trabajo valuatorio.”

Plática Técnica: Modelos Multicriterio.

Asistentes: 223 Valuadores

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