La IVS 106 en informes de valuación representa un componente fundamental para comprender cómo debe documentarse, sustentarse y comunicarse profesionalmente un proceso valuatorio. La práctica actual exige mucho más que obtener una cifra razonable: el valuador debe estar en condiciones de demostrar qué información utilizó, cómo la analizó, qué enfoques y modelos seleccionó, qué supuestos adoptó y cuál fue el razonamiento que permitió llegar a la conclusión de valor. El informe se convierte así en la evidencia técnica de un proceso profesional, no únicamente en el documento donde aparece una cantidad final.

La edición de las International Valuation Standards vigente para valuaciones realizadas desde el 31 de enero de 2025 reorganizó los Estándares Generales e incorporó capítulos específicos para datos e inputs, modelos de valuación y documentación e informes. Dentro de esta estructura, IVS 106 recibe formalmente el nombre de Documentation and Reporting. Aunque profesionalmente resulta común relacionarla con conceptos de verificación y trazabilidad, éstos deben entenderse como consecuencias prácticas de una documentación suficientemente clara para comprender, revisar y justificar el trabajo realizado.

Contenido académico de Phoenix Instituto de Valuación
Dirección académica: MV Arq. Arq. Joel Córdova Espitia, director general de Phoenix Instituto de Valuación.
Ponente invitado: Ph.D. GILBERTO ANTONIO MORENO

1. IVS 106 convierte el informe de valuación en evidencia del proceso técnico

Uno de los principios esenciales de IVS 106 consiste en reconocer que el producto profesional del valuador no termina en la conclusión de valor. Una valuación debe estar acompañada de documentación e información suficientes para transparentar ante el usuario previsto los elementos relevantes del trabajo: enfoques, métodos, modelos, fuentes de información, inputs, supuestos, juicio profesional y conclusiones. En términos prácticos, esto significa que la calidad de un informe no puede evaluarse exclusivamente por la cifra obtenida, sino también por la capacidad del documento para explicar cómo se construyó dicha cifra.

Consideremos un inmueble cuyo valor concluido sea de $15,800,000. Presentar exclusivamente la descripción del bien y la cifra final sería insuficiente para comprender el proceso. Un informe técnicamente robusto debería conectar la identificación del activo, fecha de valuación, propósito del trabajo, base de valor, condiciones del mercado, fuentes consultadas, comparables seleccionados, factores de homologación, supuestos, métodos empleados y razonamiento de reconciliación. Si posteriormente un auditor, institución financiera, juez, autoridad o segundo valuador revisa el expediente, debería poder entender la lógica utilizada aun cuando no haya participado originalmente en el encargo.

Esta concepción fortalece la función probatoria del propio expediente del valuador. Los papeles de trabajo, archivos de mercado, comunicaciones relevantes, fotografías, hojas de cálculo y demás evidencia técnica dejan de ser elementos accesorios y pasan a formar parte de la estructura que sustenta la conclusión profesional. El documento original precisamente enfatiza que un informe deja de ser solamente el lugar donde aparece el valor final y se transforma en la expresión documentada de un proceso de razonamiento.

2. La trazabilidad en IVS 106 permite reconstruir cómo se obtuvo el valor

En la práctica profesional, la trazabilidad en valuación puede entenderse como la posibilidad de reconstruir el camino recorrido desde los datos originales hasta la conclusión final. Para conseguirlo es necesario saber de dónde proviene cada información significativa, cuándo se obtuvo, qué grado de confiabilidad presenta, cómo fue procesada, qué ajustes recibió y de qué manera intervino dentro del modelo o método seleccionado. La trazabilidad no implica reproducir cada operación irrelevante realizada durante el encargo, sino conservar suficiente evidencia para entender las decisiones materiales que influyeron en el valor.

Supongamos que un valuador analiza treinta ofertas de inmuebles comparables y finalmente emplea cinco dentro de su homologación. Un informe trazable no debería limitarse a presentar los cinco elegidos. El expediente tendría que permitir comprender por qué esos comparables resultaron más representativos, qué elementos llevaron a descartar los restantes, en qué fecha se recopiló la información, cuál fue su fuente y cómo se verificaron características como superficie, ubicación, edad, estado de conservación, negociación o condiciones comerciales. Esta información permite diferenciar un factor técnicamente sustentado de un ajuste aplicado solamente por costumbre o criterio no documentado.

La trazabilidad también permite revisar el proceso en sentido inverso. Partiendo de la cifra final, un tercero debería poder identificar los métodos que influyeron en ella, los cálculos de cada método, las variables utilizadas y finalmente la evidencia que alimentó esas variables. Esta relación puede expresarse como una cadena técnica: fuente → dato → análisis → input → método o modelo → resultado parcial → reconciliación → conclusión de valor. Cuanto más claramente se encuentre documentada esta secuencia, mayor será la capacidad del informe para soportar procesos de revisión, auditoría o defensa profesional.

3. Verificación de datos y fuentes en los informes de valuación

La confiabilidad de una valuación depende directamente de la calidad de la información utilizada. Dentro de la estructura vigente de las IVS, IVS 104 Data and Inputs aborda específicamente el tratamiento de datos e inputs, mientras que IVS 106 exige que la documentación y el informe permitan comprender los elementos significativos utilizados dentro de la valuación. La actualización de las IVS reforzó expresamente la importancia de los datos, su selección y su relación con los modelos de valuación.

Para el valuador, verificar no significa necesariamente confirmar personalmente cada documento o dato existente. Significa aplicar juicio profesional para analizar su origen, relevancia, confiabilidad, consistencia y limitaciones. Una escritura pública tiene características probatorias diferentes de una descripción proporcionada verbalmente por el propietario; una renta contractual efectivamente pagada constituye evidencia distinta de una renta ofertada en un portal; y un precio de publicación no necesariamente representa el precio al que una operación realmente podría cerrarse. El valuador debe conocer esas diferencias y reflejarlas dentro de su análisis.

Un ejemplo frecuente aparece en mercados inmobiliarios con poca transparencia. Si no existe acceso suficiente a precios de cierre, el valuador puede recurrir a ofertas, entrevistas con corredores, bases privadas, antecedentes propios y otras fuentes razonables. Sin embargo, debería documentar claramente qué tipo de información está utilizando, cómo fue contrastada y cuáles son sus limitaciones. La restricción de información no obliga a fabricar una precisión inexistente; obliga, por el contrario, a explicar mejor la calidad de la evidencia y el juicio profesional utilizado para interpretarla.

La verificación también ayuda a prevenir inconsistencias internas. Si la superficie indicada en la escritura difiere de la levantada físicamente, o la renta declarada por el propietario no coincide con el contrato revisado, esa diferencia puede ser material para el resultado. Un expediente técnicamente sólido debe identificar la discrepancia, explicar qué dato se adoptó y justificar su utilización. Este tipo de decisiones constituyen precisamente la información que permite evaluar la solidez del trabajo profesional.

4. Alcance, base de valor, enfoques y modelos deben mantener coherencia

La documentación bajo IVS 106 no puede analizarse aisladamente del resto de los Estándares Generales. El proceso comienza con IVS 101 Scope of Work, continúa con IVS 102 Bases of Value, IVS 103 Valuation Approaches, IVS 104 Data and Inputs e IVS 105 Valuation Models, y culmina documentalmente en IVS 106 Documentation and Reporting. La estructura vigente refleja deliberadamente las diferentes etapas del proceso valuatorio.

Esto implica que cada decisión debería guardar relación con la anterior. El propósito y uso previsto del informe condicionan el alcance; la base de valor define conceptualmente qué se pretende estimar; los datos deben ser pertinentes para esa base; los enfoques y métodos deben responder a las características del activo y del mercado; y los modelos deben ser compatibles con los inputs seleccionados. Finalmente, la conclusión debe reflejar el análisis desarrollado. No se trata simplemente de aplicar tres enfoques porque históricamente hayan sido utilizados, sino de demostrar por qué determinados enfoques y métodos son apropiados para el encargo específico.

Por ejemplo, cuando se emplea un flujo de efectivo descontado, no basta con insertar una tasa de descuento y obtener un valor presente. El expediente debería justificar, según la materialidad del caso, los flujos proyectados, hipótesis de crecimiento, periodo de proyección, inversiones requeridas, tasa de descuento y valor terminal. Del mismo modo, en el enfoque de mercado, la elección de comparables y los ajustes utilizados deben encontrarse conectados con la evidencia observada.

Puede resumirse esta coherencia mediante la siguiente secuencia: encargo → activo o pasivo → uso previsto → base de valor → información → enfoque → método → modelo → supuestos → cálculo → reconciliación → conclusión. Si existe una ruptura importante entre dos etapas, la trazabilidad puede revelar una debilidad metodológica que quizá permanecería oculta si únicamente se revisara el valor final. Esta cadena ya constituía uno de los elementos centrales del documento base y resulta especialmente útil como criterio de control interno para el valuador.

5. Contenido mínimo del informe conforme a IVS 106

El documento base identifica que la sección 30.6 de IVS 106 establece 18 elementos mínimos, señalados de la letra a) a la r), que estructuran el contenido requerido del informe. Entre ellos se encuentran el alcance del trabajo acordado, los activos o pasivos valuados, identidad del valuador, cliente, uso previsto, usuarios previstos cuando corresponda, moneda, fecha de valuación, base o bases de valor, enfoques utilizados, métodos o modelos aplicados, fuentes y selección de datos e inputs significativos, factores ESG significativos considerados, supuestos importantes o especiales y condiciones limitantes, participación o conclusiones de especialistas cuando corresponda, valor y razonamiento, declaración de cumplimiento con IVS y fecha del informe.

Estos requerimientos no deben transformarse en un checklist utilizado solamente para completar apartados. Un informe puede incluir formalmente la expresión “enfoque de mercado” y, aun así, resultar técnicamente débil si no permite entender cómo fueron seleccionados los comparables o por qué sus diferencias fueron ajustadas de determinada manera. La norma debe interpretarse como un marco para comunicar adecuadamente el juicio profesional, no como una serie de encabezados independientes que puedan satisfacerse con una frase genérica.

La declaración de cumplimiento también tiene relevancia especial. El IVSC señala en la explicación de la edición vigente que IVS 106 requiere incorporar una declaración de cumplimiento con IVS en los informes correspondientes. Esto obliga al valuador a ser particularmente cuidadoso antes de afirmar que un trabajo cumple con la normativa internacional. La declaración debe ser congruente con el alcance real, información disponible, metodología desarrollada y requisitos aplicables.

En la práctica, una forma útil de revisar un informe antes de emitirlo consiste en formular tres preguntas. Primero: ¿el lector entiende exactamente qué fue valuado y para qué finalidad? Segundo: ¿puede identificar la información, métodos y supuestos materiales utilizados? Tercero: ¿el razonamiento presentado explica razonablemente cómo se pasó de esa evidencia a la conclusión? Cuando alguna respuesta es negativa, probablemente existe una oportunidad para fortalecer la documentación.

6. Supuestos, condiciones limitantes y riesgo de valuación

Todo proceso valuatorio contiene incertidumbre. Una parte importante del trabajo consiste en distinguir entre hechos observados, información recibida, condiciones existentes y supuestos utilizados para desarrollar el análisis. Cuando un supuesto resulta material para la conclusión, debe estar adecuadamente identificado porque una modificación en dicho supuesto podría alterar el valor obtenido. Esta situación resulta frecuente en terrenos con potencial de desarrollo, inmuebles sujetos a condiciones jurídicas específicas, empresas valuadas con proyecciones financieras o activos especializados cuyo desempeño futuro depende de determinadas hipótesis.

Por ejemplo, si un terreno se analiza suponiendo que será posible desarrollar cierta intensidad constructiva, esa condición no debería desaparecer dentro de una hoja de cálculo sin explicación. El informe debe dejar claro qué escenario se utilizó y qué información lo sustenta. De igual manera, si se utilizan proyecciones proporcionadas por la administración de una empresa, el valuador debe distinguir entre la información recibida y su propio análisis profesional sobre la razonabilidad de dicha información.

Esta necesidad se relaciona con el concepto de valuation risk. El IVSC lo describe como la posibilidad de que el resultado de una valuación no sea apropiado para el uso previsto y destaca que procedimientos robustos, juicio profesional y controles de calidad ayudan a gestionar ese riesgo. La documentación juega un papel esencial porque permite demostrar qué riesgos fueron identificados y qué decisiones se adoptaron para reducir la posibilidad de una conclusión inapropiada.

El valuador puede utilizar una pregunta sencilla como prueba de calidad: si otro profesional revisara este expediente seis meses después, ¿podría entender por qué adopté cada decisión material? Si para contestar necesita una explicación verbal adicional que no existe en el expediente, probablemente parte del razonamiento todavía no está suficientemente documentado. La trazabilidad busca precisamente reducir esa dependencia de la memoria personal del profesional.

7. ESG, IVS 106 y aplicación en los mercados latinoamericanos

La edición vigente de las IVS incrementó de manera expresa la consideración de factores ambientales, sociales y de gobernanza (ESG). IVS 104 incorpora un tratamiento específico para estos factores, mientras que su consideración también se refleja dentro de las obligaciones de documentación y presentación cuando resulten significativos. El IVSC establece que el impacto de factores ESG relevantes debe considerarse al determinar el valor de una empresa, activo o pasivo y reconoce que dichos factores pueden generar tanto riesgos como oportunidades.

Entre los elementos ambientales pueden encontrarse, dependiendo del activo y del mercado, eficiencia energética, disponibilidad y uso del agua, contaminación, emisiones, riesgos climáticos, exposición a desastres naturales o eficiencia en el uso de recursos. Los factores sociales pueden relacionarse con aspectos laborales, comunidad, privacidad o condiciones sociales relevantes, mientras que los factores de gobernanza pueden involucrar transparencia, estructura institucional, controles, composición directiva o prácticas de gobierno corporativo. No significa que todos ellos deban cuantificarse en cada avalúo; su relevancia depende de si resultan significativos para el activo, los participantes del mercado y la finalidad de la valuación.

Por ejemplo, dos edificios de características físicas semejantes pueden enfrentar percepciones diferentes del mercado si uno requiere inversiones sustanciales para adaptarse a nuevas exigencias de eficiencia, mientras otro presenta menores costos de operación. El valuador no debe crear artificialmente un “premio ESG”, sino investigar si el mercado efectivamente refleja diferencias mediante rentas, ocupación, tasas, gastos, costos de capital, liquidez u otras variables observables. La propia documentación base señala que los factores ESG deben integrarse dentro del razonamiento profesional y coexistir con los requisitos jurídicos y regulatorios aplicables.

En los mercados latinoamericanos aparece además un desafío adicional: la disponibilidad de información puede ser limitada, fragmentada o reservada. La aplicación de IVS no elimina por sí misma las leyes, reglamentos, criterios técnicos o formatos establecidos por cada jurisdicción. El valuador debe identificar qué marco normativo resulta aplicable al encargo y armonizar, cuando corresponda, las buenas prácticas internacionales con los requisitos nacionales obligatorios.

Esta interacción es especialmente importante en avalúos hipotecarios, fiscales, judiciales, financieros, gubernamentales o sujetos a padrones profesionales específicos. Un informe internacionalmente estructurado no sustituye automáticamente un requisito legal nacional. El objetivo profesional consiste en cumplir con el marco obligatorio correspondiente y, al mismo tiempo, fortalecer transparencia, documentación, razonamiento y trazabilidad siempre que ambos sistemas puedan coexistir.

Conclusión: por qué IVS 106 fortalece la defensa técnica del avalúo

La IVS 106 en informes de valuación modifica una idea fundamental de la práctica profesional: la calidad de un avalúo no depende solamente de obtener una cifra razonable, sino de poder demostrar de manera estructurada cómo se llegó a ella. El valor final constituye la conclusión visible de una cadena formada por información, análisis, inputs, enfoques, modelos, supuestos, juicio profesional y reconciliación.

Un informe técnicamente sólido debería permitir recorrer esa cadena en ambos sentidos. Desde los documentos y fuentes originales debe ser posible avanzar hasta la conclusión y, partiendo del valor final, debería poder regresarse hasta identificar qué datos, decisiones y razonamientos lo sustentan. Esta trazabilidad fortalece las revisiones técnicas, facilita auditorías, mejora el control de calidad y proporciona mejores herramientas para defender el trabajo ante clientes, instituciones financieras, tribunales, autoridades y otros profesionales.

Para los valuadores latinoamericanos, esta disciplina cobra aún mayor importancia ante mercados en los que la información de operaciones puede ser restringida. La ausencia de bases de datos perfectas no justifica la ausencia de documentación. Por el contrario, vuelve más importante registrar fuentes, contrastar información, explicar limitaciones y sustentar claramente el juicio profesional.

La diferencia entre un informe que únicamente presenta una cifra y un informe que puede ser revisado y defendido está, en gran medida, en su documentación. Bajo IVS 106, demostrar qué se hizo, con qué información, cómo se hizo y por qué se tomó cada decisión relevante se convierte en una parte esencial del ejercicio profesional de la valuación.

Testimoniales de la Plática Verificación en Informes de Valuación.