La formación del perito valuador exige mucho más que dominar fórmulas, metodologías de cálculo, enfoques de valuación o técnicas de comparación de mercado. El ejercicio pericial requiere desarrollar una capacidad sistemática para investigar, verificar, confrontar y sustentar información técnica, jurídica y económica antes de emitir una conclusión de valor. El perito no debe actuar únicamente como operador de métodos valuatorios, sino como un profesional capaz de construir una opinión técnica demostrable, trazable y defendible frente a terceros.

Contenido académico de Phoenix Instituto de Valuación
Dirección académica: MV Arq. Arq. Joel Córdova Espitia, director general de Phoenix Instituto de Valuación.
Ponente invitado: Mtro. Guillermo Quequezana Q.

Formación del Perito Valuador: Principios Técnicos y Normativos

Esta concepción aproxima la actividad pericial a un proceso de investigación. El perito observa hechos, analiza documentos, detecta inconsistencias, contrasta evidencias y reconstruye las condiciones reales del bien objeto de estudio. La analogía con un investigador como Sherlock Holmes resulta útil desde una perspectiva didáctica: frente a un dato aparentemente evidente, el especialista debe preguntarse de dónde proviene, cómo puede verificarse y qué consecuencias tiene para la valuación. Expresiones como “supuse”, “creí”, “me dijeron” o “parece que” no constituyen sustento técnico suficiente para fundamentar una conclusión profesional.

1. El perito valuador como investigador técnico

Una de las bases de la formación profesional consiste en comprender que una pericia constituye un proceso estructurado de investigación. La inspección del inmueble representa únicamente una parte del trabajo. El valuador debe identificar el origen de los datos utilizados, comprobar su consistencia y establecer relaciones entre las características físicas del activo, su condición jurídica, las circunstancias del mercado y la finalidad específica del encargo. En consecuencia, la confiabilidad de una conclusión de valor depende directamente de la calidad de las evidencias utilizadas para construirla.

La investigación también obliga a distinguir entre lo observado y lo jurídicamente reconocido. Una superficie construida, por ejemplo, no debería incorporarse al análisis sin estudiar también su situación documental. El perito puede medir una ampliación durante la visita y posteriormente contrastarla con planos, licencias, información registral o la declaratoria de fábrica correspondiente. Si existen diferencias entre el estado físico y el jurídico, estas deben identificarse, describirse y estudiarse antes de determinar su efecto valuatorio.

La evidencia como fundamento del dictamen

Cada dato relevante debe poder vincularse con una fuente identificable. Fotografías, mediciones, planos, documentos oficiales, títulos, partidas registrales, información de mercado y cálculos forman parte de una cadena de evidencia que permite reconstruir el razonamiento seguido por el valuador.

Esta trazabilidad cobra especial importancia cuando el informe será revisado por bancos, autoridades, auditores, tribunales u otros peritos. Una conclusión no debería depender exclusivamente de la experiencia del especialista; debe existir una explicación técnica de cómo se llegó a ella.

2. Principios normativos en la formación del perito valuador

En el contexto peruano, el Reglamento Nacional de Tasaciones constituye un referente técnico esencial para estructurar determinadas actuaciones de tasación. El Reglamento vigente fue aprobado mediante la Resolución Ministerial N.° 172-2016-VIVIENDA, mientras que disposiciones posteriores han incorporado o actualizado elementos de su estructura. Su utilidad radica en establecer criterios y procedimientos que permiten desarrollar análisis bajo un marco común.

El Código Civil peruano complementa esta perspectiva desde el ámbito jurídico, especialmente cuando deben interpretarse derechos de propiedad, obligaciones, limitaciones y otras condiciones capaces de influir en el análisis de un inmueble. Para el perito, comprender el activo únicamente desde su dimensión física resulta insuficiente: el objeto de valuación también se encuentra condicionado por los derechos, restricciones y circunstancias jurídicas que recaen sobre él.

Reglamento Nacional de Tasaciones y normativa aplicable

El marco normativo no debe concebirse solamente como una serie de reglas que deben citarse en el informe. Su verdadera utilidad consiste en orientar decisiones técnicas: qué información analizar, qué base de valor corresponde, qué procedimiento resulta pertinente y qué condiciones deben quedar claramente expresadas.

Por ejemplo, cuando un perito recibe el encargo de determinar un valor para una finalidad específica, primero debe comprender el propósito del trabajo. La elección de criterios y procedimientos no debería realizarse únicamente por costumbre, sino de acuerdo con el objetivo del encargo y la normativa aplicable.

Normas Internacionales de Valuación como referencia complementaria

Las International Valuation Standards (IVS) constituyen otro referente relevante dentro de la profesión valuatoria. La edición vigente publicada por el International Valuation Standards Council incluye estándares generales relativos, entre otros aspectos, al alcance del trabajo, bases de valor, enfoques, datos de entrada, modelos, documentación y presentación de resultados. La edición actualmente efectiva entró en vigor el 31 de enero de 2025.

Su aplicación debe entenderse dentro del marco jurídico y profesional correspondiente a cada jurisdicción. La normativa internacional no sustituye automáticamente las obligaciones locales, pero proporciona criterios útiles para fortalecer consistencia, transparencia y documentación de los trabajos valuatorios.

3. Informalidad predial y asimetría de información como riesgos valuatorios

Uno de los problemas señalados en la práctica pericial peruana es la informalidad predial. Cuando existen ampliaciones no registradas, construcciones sin documentación suficiente, información catastral incompleta o discrepancias entre el estado físico y el jurídico de un inmueble, el análisis valuatorio aumenta considerablemente de complejidad. En estas condiciones, aplicar de manera automática un método comparativo puede conducir a conclusiones poco representativas.

Dos propiedades aparentemente semejantes en superficie, ubicación y características constructivas pueden presentar situaciones jurídicas completamente distintas. Una puede encontrarse plenamente formalizada y otra registrar ampliaciones, restricciones o inconsistencias documentales. La semejanza física, por sí sola, no garantiza equivalencia valuatoria.

Asimetría de información en los comparables

La disponibilidad de anuncios inmobiliarios y plataformas digitales facilita la obtención de datos, pero no elimina la necesidad de verificar su calidad. Un precio anunciado constituye información de mercado, pero debe analizarse su procedencia, características y nivel de comparabilidad antes de incorporarlo al proceso.

El perito debe investigar, hasta donde el alcance del trabajo y la información disponible lo permitan, las características físicas, condiciones de negociación, situación documental y demás variables relevantes de los comparables. El objetivo no consiste únicamente en reunir datos, sino en determinar cuáles pueden utilizarse técnicamente.

Por ejemplo, si dos viviendas presentan aproximadamente la misma superficie construida pero una incorpora una ampliación cuya situación documental difiere de la otra, utilizar ambas como comparables directos sin analizar dicha circunstancia puede distorsionar la homologación.

4. Documentación técnica, declaratoria de fábrica y confrontación registral

El estudio de documentos forma parte esencial del proceso pericial. Títulos, partidas registrales, planos, licencias, documentos catastrales y declaratorias de fábrica pueden proporcionar información indispensable para establecer las características jurídicas y físicas reconocidas del bien.

La declaratoria de fábrica adquiere particular relevancia al permitir confrontar las edificaciones formalmente reconocidas con aquello que existe físicamente sobre el predio. El objetivo del perito no es limitarse a copiar información documental, sino comparar fuentes y detectar posibles discrepancias.

Realidad física frente a realidad documental

La inspección puede revelar ampliaciones, modificaciones, áreas construidas o características que no coinciden con la información entregada. Cuando esto ocurre, el valuador debe señalar la diferencia y analizar su relevancia dentro del encargo.

Un ejemplo sencillo sería una vivienda en cuya documentación aparecen 150 m² construidos, mientras que la inspección permite identificar superficies adicionales. El perito debe investigar esa diferencia antes de asumir que toda el área observada posee la misma condición jurídica o incidencia comercial.

Las discrepancias no significan automáticamente que determinada construcción carezca de valor. Significan que existe una condición que debe investigarse y que puede producir consecuencias legales, económicas o comerciales.

5. Cargas registrales, afectaciones y depreciación del inmueble

Las cargas registrales representan un componente que debe incorporarse al análisis cuando resulten relevantes para el derecho o activo valuado. Restricciones, gravámenes, servidumbres, anotaciones y otras afectaciones pueden modificar la utilidad, comercialización, financiamiento o seguridad jurídica asociada a una propiedad.

El trabajo del valuador consiste en determinar si la condición identificada produce un efecto económicamente observable y, en su caso, establecer cómo debe estudiarse. No toda carga produce necesariamente el mismo efecto y dos afectaciones jurídicas distintas no deberían ajustarse mediante un porcentaje uniforme.

El demérito debe estar sustentado

Aplicar una reducción arbitraria al valor únicamente porque existe una irregularidad contradice la lógica de una pericia fundamentada. El especialista debe investigar la naturaleza de la afectación, su posibilidad de solución, los costos relacionados, el tiempo requerido y, cuando exista evidencia suficiente, el comportamiento del mercado frente al riesgo.

Por ejemplo, si una condición puede regularizarse mediante un procedimiento cuyo costo y plazo pueden documentarse, ambas variables podrían resultar relevantes para el análisis económico. Esto ofrece un fundamento más sólido que aplicar un descuento genérico sin demostrar su procedencia.

La depreciación o demérito debe ser consecuencia del análisis y no una cifra elegida previamente.

6. Pericias multidisciplinarias y coordinación técnica

Existen activos cuya complejidad excede las competencias de una sola disciplina. Una instalación industrial, explotación agropecuaria, hospital, planta de producción o fábrica de alimentos puede requerir la participación de ingenieros civiles, industriales, agrónomos, veterinarios, contadores, economistas y otros especialistas.

La pericia multidisciplinaria permite integrar conocimientos diferentes dentro de un mismo estudio. Sin embargo, incorporar varios profesionales no garantiza por sí mismo un resultado consistente. Es indispensable establecer un protocolo de coordinación que permita relacionar los análisis particulares con el objetivo general del encargo.

Función del coordinador pericial

El coordinador debe establecer alcances, responsabilidades, información requerida, calendario de inspecciones, entregables parciales y criterios para integrar las conclusiones de los especialistas.

Posteriormente, los resultados individuales deben confrontarse antes de elaborar el documento definitivo. La revisión conjunta permite detectar contradicciones, duplicidades y diferencias entre supuestos técnicos.

Por ejemplo, en la valuación integral de una planta productiva, el especialista inmobiliario puede analizar terrenos y construcciones mientras un ingeniero especializado estudia determinados equipos. La conclusión final exige coordinar ambas áreas para evitar omisiones o duplicidades en los activos considerados.

La multidisciplinariedad, por tanto, no consiste en sumar informes independientes; consiste en construir una opinión técnicamente integrada.

7. Ética, imparcialidad y actuación del perito judicial

La competencia técnica resulta insuficiente cuando no está acompañada por principios éticos. Independencia, objetividad, imparcialidad, competencia y confidencialidad constituyen elementos esenciales para generar confianza en un trabajo pericial.

El perito no debe modificar conclusiones para satisfacer las expectativas de quien solicita el trabajo. Su responsabilidad consiste en interpretar técnicamente la información disponible y comunicar los resultados, incluso cuando estos difieren del resultado esperado por alguna de las partes.

Perito judicial y trazabilidad del dictamen

La responsabilidad aumenta cuando la opinión profesional será incorporada a un procedimiento judicial. El especialista puede tener que explicar sus métodos, responder observaciones, sustentar fuentes y defender sus conclusiones ante cuestionamientos técnicos.

Por ello, conservar papeles de trabajo, fotografías, cálculos, documentos consultados, fuentes de mercado y criterios empleados constituye una parte fundamental del expediente pericial.

En Perú existe el Registro de Peritos Judiciales —REPEJ— dentro de la estructura del Poder Judicial. Los procesos oficiales de convocatoria contemplan mecanismos de evaluación y selección de profesionales para su incorporación al registro. Convocatorias recientes del Poder Judicial confirman la continuidad operativa del REPEJ.

La actuación judicial también exige capacidad de comunicación. Un trabajo técnicamente complejo pierde parte de su utilidad cuando el especialista no consigue explicar al juez, tribunal o partes involucradas qué analizó, cómo lo analizó y por qué obtuvo determinada conclusión.

El lenguaje debe ser preciso, pero comprensible. Simplificar la explicación no significa simplificar el análisis.

Conclusión: del cálculo de valor a la opinión técnica sustentada

La formación del perito valuador debe construirse sobre una visión integral en la que metodología, normativa, investigación, documentación y ética funcionen como componentes inseparables. Dominar los enfoques de mercado, costo o ingresos constituye una base indispensable, pero no representa por sí sola la totalidad de la práctica profesional.

El verdadero desarrollo pericial comienza cuando el valuador aprende a cuestionar los datos, identificar contradicciones, solicitar evidencias, reconocer las limitaciones de la información y documentar cada decisión relevante dentro del proceso.

La informalidad predial, las discrepancias documentales, las cargas registrales y la creciente complejidad de los activos hacen necesario evitar modelos excesivamente simplificados. El perito contemporáneo debe combinar inspección de campo, investigación documental, análisis normativo, conocimiento de mercado, herramientas tecnológicas y, cuando resulte necesario, colaboración multidisciplinaria.

Una conclusión de valor profesional debe poder explicarse ante un propietario, comprador, institución financiera, autoridad administrativa, auditor, abogado, juez u otro perito. Esa capacidad de explicación depende de que exista una secuencia lógica entre información, evidencia, análisis y conclusión.

El perito, por tanto, no es simplemente quien calcula un valor. Es el profesional que transforma información física, jurídica, económica y documental en una opinión técnica sustentada.

Cuando el valuador sustituye las suposiciones por evidencia y convierte su experiencia en procedimientos verificables, fortalece la credibilidad de su dictamen y eleva el nivel profesional de la práctica valuatoria.

Testimoniales de la Plática sobre Formación del Perito. 

• Víctor Guillermo Flores Rodríguez — Ingeniero Topógrafo e Hidráulico
  “Los Principios Normativos de la Valuación son esenciales para la objetividad, transparencia y coherencia en la determinación del valor. Aseguran confiabilidad en los avalúos, siendo cruciales para la toma de decisiones.” 
• María del Carmen Romero Lafuente — Arquitecta y Perito Valuador
  “Es un tema muy importante de estructura y su aplicación representa profesionalismo y excelencia en la presentación de nuestros trabajos.”
• Salvador López Rosales — Ing. Topógrafo e Hidráulico, Especialista en Valuación de Inmuebles, Maquinaria y Equipo
  “El valor de la pericia es muy importante para el desarrollo de la profesión del perito, así como el comportamiento ético.”
• Francisco Pacheco Lázaro — Arquitecto
  “Excelente tema. El ponente hace énfasis en el código de ética del perito en la práctica profesional.”
• Fredy Rafael Zumbana Carrera — Ing. Mecánico
  “Si bien no fue un tema exclusivamente técnico, nos recuerda la importancia de las buenas prácticas profesionales.”
• Dra. Martha Beatriz Sánchez Rojas — Maestra en Valuación y Arquitecta
  “Me gustó la propuesta del tema referido a los avalúos periciales y su normativa.”
• Jorge Alberto López Ramírez — Ing. Civil, EVI, ENM, EMyE, MV, MAP
  “El curso fue muy relevante para mi práctica profesional, gracias a los ejemplos y casos presentados.”
• Mónica Beatriz Noriega Rangel — Arquitecta, Maestría en Valuación de Inmuebles
  “Me gustó la plática, muy amena y enriquecedora, porque permite conocer cómo se maneja la valuación en Perú.”

Plática Técnica:  Principios Normativos en la Formación del Perito.

Asistentes: 218 Valuadores

Resumen Curricular:

Ing. Guillermo Quequezana Q:

Ingeniero Civil (UNI, Promoción 1965), perito y consultor senior en saneamiento físico-legal, catastro y valuación inmobiliaria, con amplia trayectoria institucional y académica.

 Perfil profesional

• Registrado en el Colegio de Ingenieros del Perú, Cuerpo Técnico de Tasaciones, y como Perito Panamericano (UPAV).
• Maestría en Catastro Valuativo (Universidad de Jaén, España) y diplomados en Peritaciones y Tasaciones y Catastro Multipropósito.
• Ex directivo del CIP y del Cuerpo Técnico de Tasaciones; delegado ante el Ministerio de Vivienda para la modificación del Reglamento Nacional de Tasaciones.
• Ex jefe y gerente en entidades públicas y privadas; perito judicial y verificador registral.
• Responsable de saneamientos y tasaciones emblemáticas (PUCP, Petroperú Talara, Estadio Monumental).

 Especialidades

• Saneamiento físico-legal de predios urbanos.
• Peritaciones y tasaciones (lucro cesante, usufructo, terrenos y edificaciones).
• Licencias de habilitaciones urbanas y edificaciones.

 Publicaciones

• Saneamiento Físico-Legal de Predios Públicos y Privados (6 ediciones, 2008–2021).
• Peritaciones y Tasaciones de Predios Urbanos (2 ediciones).

 Experiencia como expositor

• Conferencista nacional e internacional en temas de predios, catastro y valuación. 

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En Phoenix Instituto de Valuación, bajo la dirección del Mtro. Joel Córdova Espitia, ofrecemos orientación para dictámenes periciales y capacitación especializada en la Valuación.