El Crédito Puente es un financiamiento de mediano plazo dirigido a desarrolladores, promotores y constructores de vivienda, que tiene por objeto la construcción de uno o varios edificios multifamiliares, desarrollos y conjuntos habitacionales o fraccionamientos.

Qué es un Crédito Puente

En el mundo del desarrollo inmobiliario, la financiación juega un papel crucial en cada etapa del proceso. Uno de los instrumentos financieros más utilizados y discutidos en este ámbito es el "crédito puente". Este tipo de financiamiento ofrece una solución temporal y ágil para cubrir necesidades financieras en proyectos inmobiliarios, actuando como un puente entre la inversión inicial y la financiación a largo plazo. Pero, ¿qué es exactamente un crédito puente y cómo funciona en el desarrollo inmobiliario?

En términos simples, un crédito puente es un préstamo a corto plazo que se utiliza para cubrir una necesidad de financiación temporal. En el contexto del desarrollo inmobiliario, este tipo de financiamiento se emplea para cubrir costos iniciales, como la adquisición de terrenos o la financiación de la construcción, mientras se espera obtener una financiación a largo plazo, como un préstamo hipotecario tradicional.

¿Cómo Funciona?

El crédito puente es una solución flexible y rápida para los desarrolladores inmobiliarios. Suele tener plazos de devolución cortos, que pueden variar desde unos pocos meses hasta un par de años. Durante este período, el desarrollador utiliza los fondos del crédito puente para financiar el proyecto inmobiliario en curso, ya sea adquiriendo terrenos, iniciando la construcción o llevando a cabo mejoras en propiedades existentes.

Una vez que el proyecto alcance ciertos hitos o se estabilice lo suficiente, el desarrollador puede buscar una financiación a largo plazo, como una hipoteca comercial, para reembolsar el crédito puente. Esta estrategia permite a los desarrolladores acceder a capital rápido y afrontar proyectos que, de otro modo, podrían ser difíciles de financiar. 

Para calcular el monto del crédito puente, los BANCOS, SOFOLES O SOFONES, realizan una análisis del proyecto ejecutivo mediante ESTUDIOS DE FACTIBILIDAD, y los montos de prestamos van en funciona del VALOR PROFORMA del desarrollo, que pueden llegar a FONDEAR hasta el 65% del valor del proyecto. 

Los estudios de factibilidad sirven para dictaminar la viabilidad técnica, comercial, financiera y legal de un desarrollo habitacional, el cual se divide en:

• Proyecto ejecutivo
• Viviendas y conjunto
• Permisos y licencias
• Cumplimiento con la reglamentación y normas
• Valores de mercado
• Análisis de la garantía
• Valor del proyecto
• Viabilidad económica del desarrollo
• Aspectos Legales
• Aspectos Financieros

Fuentes de apalancamiento en el Desarrollo Inmobiliario

Existen varias fuente de APALANCAMIENTO en un Desarrollo inmobiliario, estas pueden ser: 

• Proveedores
• Tierra
• Crédito Puente
• Crédito de Terceros/Propio
• Preventas

Diferencias entre Financiamiento y Apalancamiento

El financiamiento se refiere al acto de proporcionar fondos o capital para financiar una actividad, proyecto o inversión. Puede tomar diversas formas, como préstamos bancarios, emisión de acciones, emisión de bonos, inversión de capital privado, entre otros. 

El apalancamiento es la estrategia de utilizar esos fondos para maximizar el rendimiento, puede venir de una variedad de fuentes, incluidos préstamos, emisión de acciones, inversiones, etc., mientras que el apalancamiento se centra en cómo se utilizan esos fondos para generar un retorno adicional.

La industria de la vivienda tiene ciertas particularidades que la distingue de muchas otras actividades económicas, entre las que se destacan:

No recurrencia. Cada desarrollo se concluye una vez que se han construido las viviendas. La cadena de producción consta de varias etapas, que se inicia con la adquisición de la tierra, continúa con la dotación de urbanización e infraestructura de la misma, para proceder a la construcción de las viviendas y su venta. Este proceso único de la industria de la vivienda, donde no se puede entrar en un proceso recurrente de construcción de vivienda en un mismo terreno, es muy diferente al de una empresa productora de ropa donde cada año, en la misma fábrica, se manufacturan las prendas para venderlas en los mercados de manera recurrente, año tras año. Esto implica que cada proyecto inmobiliario debe ser evaluado de manera específica. 

Relevancia de la ubicación del desarrollo habitacional. El punto de partida para un desarrollo de vivienda, es un terreno que, por definición, tiene una ubicación específica. Esta particularidad de la industria de la vivienda, contrasta con una empresa del sector manufacturero que puede establecerse en cualquier parte del mundo y trasladarse a otra ubicación en caso de que así le conviniera por cuestión de costos, acceso a materias primas o a sus mercados. Por ello, una adecuada ubicación es pieza fundamental para un desarrollo inmobiliario, ya que una vez iniciada su construcción, no hay vuelta en U.

Rigidez del mercado. Aunque el mercado en su esencia es dinámico, el mercado por vivienda suele ser rígido cuando nos referimos a un proyecto específico. Esto significa, que en el corto plazo, mientras se construyen las viviendas, hay variaciones poco significativas en el número de clientes potenciales dado que no se modifica el número de posibles adquirientes, ni sus edades, ni sus ingresos. En este entorno, el riesgo de mercado estará determinado por la oferta de vivienda de otros desarrolladores en la vecindad o las condiciones macroeconómicas como son las tasas de interés, determinantes en la oferta de hipotecas y sus pagos mensuales, así como en el ritmo de actividad económica que favorece el que la población desee adquirir un compromiso de pago de largo plazo como es la adquisición de una vivienda a través de una hipoteca.

No todas las empresas cuentan con las características anteriores. Es más, es común crear una empresa inmobiliaria por cada proyecto, con un mínimo de capital. Cuando la empresa no se cuenta con la solidez financiera señalada, existen otras alternativas para obtener un crédito puente como es el solicitar un menor apalancamiento, hacer un depósito en efectivo para el pago de intereses, proporcionar garantías adicionales o los avales de los accionistas, o buscar fórmulas alternativas como es el crédito constructor.

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Equipo Phoenix