Valuación de Aeropuertos: Enfoques, Infraestructura y Proceso Técnico

Introducción

La valuación de un aeropuerto constituye uno de los trabajos más especializados dentro de la valuación de infraestructura. Un aeropuerto no debe analizarse únicamente como un terreno con construcciones, sino como un sistema integral formado por terminales, pistas, plataformas, calles de rodaje, instalaciones técnicas, áreas comerciales, equipamiento y derechos derivados de concesiones.

El propósito del avalúo determinará los enfoques que deberán aplicarse. La valuación puede realizarse para fines patrimoniales, financieros, contables, concesionarios, fiscales, de aseguramiento, indemnización o inversión, por lo que será indispensable definir con precisión el alcance, la fecha de valor, los derechos valuados y los componentes incluidos.

1. Naturaleza y alcance de la valuación aeroportuaria

La valuación aeroportuaria debe considerar que el inmueble funciona como una unidad económica, técnica y operativa. Su valor no depende exclusivamente de la superficie del terreno o de las construcciones existentes, sino también de su ubicación, conectividad, clasificación, capacidad operativa, número de pasajeros, volumen de carga, frecuencia de vuelos y posibilidades de crecimiento.

El valuador deberá identificar cuáles bienes forman parte del análisis, diferenciando entre infraestructura aeronáutica, edificios terminales, hangares, estacionamientos, áreas comerciales, instalaciones especiales y derechos concesionados. También deberá analizar las restricciones de uso, las zonas de seguridad, los límites de construcción y las disposiciones ambientales y aeronáuticas que condicionan el aprovechamiento del predio.

2. Enfoque residual para la valoración del terreno

El enfoque residual puede aplicarse cuando no existen suficientes comparables de mercado o cuando se requiere determinar el valor del terreno a partir de su aprovechamiento potencial. Este procedimiento resulta especialmente útil en terrenos estatales, superficies de grandes dimensiones o predios con características particulares que dificultan su comparación directa.

La metodología consiste en estimar el valor esperado de un desarrollo hipotético y descontar los costos de urbanización, construcción, comercialización, financiamiento, administración, impuestos, utilidad y riesgos. El resultado puede ajustarse mediante factores de comercialización, conservación y aprovechamiento, como los derivados de la tabla de Heidecke modificada, siempre que su aplicación se encuentre técnicamente sustentada.

3. Enfoque de ingresos en aeropuertos concesionados

El enfoque de ingresos se utiliza principalmente cuando el aeropuerto se encuentra concesionado o genera rentas derivadas de la explotación de sus instalaciones. El análisis puede basarse en las contraprestaciones pagadas al Estado, los arrendamientos comerciales, las tarifas aeroportuarias y los ingresos obtenidos por servicios complementarios.

Para obtener el valor se determina el ingreso neto, descontando los gastos de operación, mantenimiento, seguridad, administración, seguros e inversiones obligatorias. Posteriormente se aplica una tasa de capitalización que puede oscilar entre el 4% y el 8%, dependiendo del riesgo, la estabilidad de los ingresos, el plazo de la concesión, el crecimiento esperado y las condiciones económicas del mercado.

4. Enfoque de costo para la infraestructura técnica

El enfoque de costo permite determinar el costo de reposición nuevo de pistas, plataformas, calles de rodaje, sistemas de drenaje, señalización, iluminación y demás infraestructura técnica. Este método parte del monto necesario para construir una instalación equivalente, utilizando materiales, procedimientos y estándares actualmente aceptados.

El análisis debe incluir materiales, mano de obra, maquinaria, estudios geotécnicos, ingeniería, supervisión, control de calidad, permisos, costos indirectos y administración de obra. Debido a sus especificaciones de resistencia, seguridad y operación, la infraestructura aeroportuaria presenta costos significativamente superiores a los de una vialidad urbana o una carretera convencional.

5. Valuación de plataformas, calles de rodaje y pistas

Las plataformas aeroportuarias se utilizan para el estacionamiento, abordaje, abastecimiento y atención de aeronaves. Su costo depende de la resistencia estructural, las capas constructivas, el tipo de concreto, el drenaje y los servicios instalados, pudiendo ubicarse entre 914 y 1,076 dólares estadounidenses por metro cuadrado, según las referencias técnicas consideradas.

Las calles de rodaje de concreto pueden presentar costos de entre 200 y 350 dólares por metro cuadrado. En las pistas de aterrizaje, el pavimento rígido puede situarse entre 200 y 350 dólares por metro cuadrado, mientras que el pavimento flexible puede variar entre 120 y 250 dólares. Estos rangos deberán actualizarse mediante cotizaciones, índices de construcción y análisis de precios unitarios.

6. Depreciación, mantenimiento y vida útil

Las pistas, plataformas y calles de rodaje reciben mantenimiento constante debido a las exigencias de seguridad operacional. Por ello, su depreciación no debe calcularse únicamente con base en la antigüedad, sino considerando su estado físico, los programas de rehabilitación, las renovaciones realizadas y la vida útil remanente de cada elemento.

El valuador deberá diferenciar entre edad cronológica y edad efectiva, además de identificar deterioros físicos, obsolescencia funcional y obsolescencia económica. Una pista antigua puede conservar un alto nivel de servicio si ha sido adecuadamente rehabilitada, mientras que una infraestructura reciente puede perder valor por fallas de diseño, deficiencias constructivas o cambios en las necesidades operativas.

7. Proceso pericial e integración del valor

El proceso pericial comienza con la recopilación de títulos de propiedad, planos, proyectos ejecutivos, contratos de concesión, registros de tráfico aéreo, programas de mantenimiento, estados financieros y antecedentes constructivos. La inspección física deberá verificar superficies, condiciones de operación, estado de los pavimentos, funcionamiento de las instalaciones y cumplimiento de protocolos de seguridad.

Posteriormente se integran los resultados de los diferentes enfoques, considerando el valor del terreno, las terminales, las plataformas, las calles de rodaje, las pistas y las instalaciones complementarias. Como referencia ilustrativa, el ejercicio analizado estimó el valor del Aeropuerto Internacional Benito Juárez en aproximadamente 50,595 millones de pesos mexicanos, cifra que dependerá de los supuestos, costos unitarios y condiciones considerados.

Conclusión

La valuación de aeropuertos exige integrar conocimientos de ingeniería, finanzas, construcción, regulación, operación aeronáutica y valuación inmobiliaria. El enfoque residual puede emplearse para determinar el valor del terreno, el enfoque de ingresos para analizar concesiones y rentas, y el enfoque de costo para valorar la infraestructura técnica.

La confiabilidad del avalúo dependerá de la calidad de la información, la inspección física, la correcta actualización de costos, la selección de tasas y el análisis de la vida útil. El dictamen deberá explicar claramente los supuestos aplicados, las metodologías utilizadas, las limitaciones encontradas y la forma en que se integró la conclusión final de valor.

Plática Técnica:  Valuación de Aeropuertos.

Asistentes: 209 Valuadores

Resumen Curricular:

ALEJANDRO ARTURO VEGA BOHORQUEZ:

PERFIL PROFESIONAL

Avaluador de empresas, propiedad, planta y equipo (bajo NIIF) con amplia experiencia en liderazgo y gestión de proyectos. Inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (R.A.A.) de Colombia a través de la A.N.A.

EXPERIENCIA DESTACADA

• Inmobiliario y Grandes Superficies: Valoración de hoteles, hospitales, estadios, aeropuertos, edificios estatales, museos, 3,200 zonas de espacio público y 150 predios viales.

• Maquinaria y Equipos: Valoración de más de 2 millones de activos fijos, maquinaria pesada/vial, vehículos especializados y equipos petroleros.

FORMACIÓN CLAVE

• Diplomado en Avalúos – Universidad Javeriana

• Diplomado en Evaluación y Gerencia de Proyectos – Universidad Francisco José de Caldas

• Especialización y Cursos: Valuación de Empresas (U. del Rosario), Hoteles y Terrenos (Instituto Phoenix), y Tasaciones Urbanas.

PUBLICACIONES DESTACADAS

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