La valuación de aires permite determinar el valor económico del potencial de aprovechamiento existente por encima de una edificación. Para hacerlo correctamente, el valuador debe analizar mucho más que la superficie de una azotea: intervienen derechos jurídicos, parámetros urbanísticos, edificabilidad remanente, capacidad estructural, instalaciones, condiciones de mercado y viabilidad financiera.

En esta guía técnica conocerás cómo distinguir los diferentes tipos de aires, identificar restricciones que pueden reducir su valor y seleccionar entre los enfoques de mercado, ingresos, costo y residual. El análisis exige una visión multidisciplinaria en la que la posibilidad normativa de construir debe contrastarse con la posibilidad real de materializar y comercializar el desarrollo.

Contenido académico de Phoenix Instituto de Valuación
Dirección académica: MV Arq. Arq. Joel Córdova Espitia, director general de Phoenix Instituto de Valuación.
Ponente invitado: MV Arq. José Luis Ortecho Murga

Valuación de Aires en Edificaciones: Guía Técnica para Valuadores

La valuación de aires se ha convertido en un campo de creciente interés dentro de la valuación inmobiliaria debido a la densificación de las ciudades, el incremento del precio del suelo y la dificultad para encontrar terrenos disponibles en ubicaciones consolidadas. Los denominados aires representan el potencial de aprovechamiento inmobiliario existente por encima de una edificación, condicionado por derechos jurídicamente reconocibles, regulación urbana, capacidad estructural y viabilidad económica.

Para el valuador profesional, el desafío consiste en determinar qué parte de ese potencial teórico puede convertirse efectivamente en un activo aprovechable, transferible o susceptible de generar ingresos. No es suficiente conocer cuántos pisos adicionales permite una norma urbana; es indispensable analizar la situación registral, el régimen de propiedad, las restricciones constructivas, las instalaciones, el mercado y el resultado económico del desarrollo.

1. Valuación de aires ante la escasez de suelo urbano

El crecimiento vertical de las ciudades modifica la manera tradicional de interpretar económicamente la propiedad inmobiliaria. La propiedad predial puede analizarse considerando el subsuelo, la superficie construida y el espacio susceptible de aprovechamiento por encima de las edificaciones existentes. Los aires adquieren relevancia cuando una construcción conserva capacidad normativa y física para desarrollar niveles adicionales, por lo que no deben confundirse con un terreno vacío ni con un espacio abstracto ubicado sobre un inmueble.

Esta condición explica por qué los aires pueden representar una reserva de valor importante en zonas consolidadas. Por ejemplo, un edificio de tres niveles localizado en un corredor donde la regulación admite seis podría contener un potencial de desarrollo equivalente, inicialmente, a tres niveles adicionales. Sin embargo, el valuador no debe asignar valor automáticamente a esa diferencia: primero debe verificar si esos niveles pueden ejecutarse desde las perspectivas jurídica, urbanística, estructural, funcional y financiera.

2. Aires comunes, reservados y exclusivos en propiedad horizontal

La naturaleza jurídica del derecho constituye uno de los primeros elementos que deben investigarse. Dependiendo de la legislación aplicable y del régimen de propiedad horizontal, los aires pueden estructurarse conceptualmente como comunes, cuando corresponden a los copropietarios; reservados, cuando el constructor, propietario original u otro titular conserva el derecho de realizar futuras ampliaciones; o exclusivos o independizados, cuando existe un derecho individualizado y, en las jurisdicciones que lo admiten, una inscripción registral propia. La terminología y los efectos legales deben verificarse siempre en la jurisdicción donde se ubica el inmueble.

Estas diferencias tienen efectos directos sobre el valor. Los aires comunes podrían requerir acuerdos entre copropietarios, modificaciones al régimen de propiedad o procedimientos de desafectación antes de poder desarrollarse. Los reservados pueden ofrecer mayor certidumbre a su titular, mientras que un derecho independizado puede tener mejores condiciones para su transmisión. Así, dos derechos con la misma superficie y capacidad constructiva pueden presentar valores distintos simplemente por su seguridad jurídica, capacidad de disposición y facilidad para convertirse en un proyecto viable.

Aires y derecho de sobreelevación

El derecho de sobreelevación se vincula con la posibilidad de ejecutar construcciones adicionales por encima de una edificación existente. Para efectos valuatorios, resulta fundamental distinguir entre la existencia física de una azotea y la existencia económica y jurídica de un derecho susceptible de aprovechamiento.

También debe diferenciarse esta figura del derecho de superficie. Aunque ambos pueden participar en estructuras de desarrollo inmobiliario, su configuración jurídica no es necesariamente equivalente y debe analizarse conforme a la legislación local y al derecho específico objeto de valuación.

3. Parámetros urbanísticos y edificabilidad remanente

Uno de los errores más relevantes en la valuación de aires consiste en considerar únicamente la superficie de la azotea o aplicar un porcentaje predeterminado sobre el valor del terreno. La investigación debe comenzar con el instrumento urbanístico vigente que determine uso de suelo, altura máxima, densidad, coeficientes de ocupación o utilización, retiros, áreas libres, estacionamientos, restricciones patrimoniales y otras condiciones que afecten el desarrollo. El nombre del documento varía entre jurisdicciones y puede corresponder a certificados de parámetros urbanísticos, zonificación, uso del suelo o figuras equivalentes.

De manera conceptual, la edificabilidad remanente puede expresarse como:

ER = E máxima permitida − E existente

Si un predio admite 4,000 m² de construcción total y actualmente cuenta con 2,600 m², existirían inicialmente 1,400 m² de edificabilidad remanente. Esto no significa que los 1,400 m² puedan comercializarse o construirse. Restricciones relacionadas con altura, estacionamientos, circulaciones, evacuación, iluminación, ventilación o estructura podrían reducir el área efectiva. El valuador debe convertir la edificabilidad normativa en edificabilidad efectiva y económicamente aprovechable.

4. Capacidad estructural e instalaciones: límites físicos del valor

La capacidad de carga de la construcción existente puede convertirse en una de las principales restricciones de una valuación de aires. Que la regulación urbana permita dos o tres niveles adicionales no significa necesariamente que cimentaciones, columnas, trabes, muros y sistemas estructurales hayan sido diseñados para soportarlos. Cuando su impacto sea material para el resultado del avalúo, el valuador deberá considerar planos, memorias de cálculo, antecedentes constructivos y dictámenes especializados disponibles.

Los costos derivados de reforzamientos estructurales pueden modificar significativamente el valor. Lo mismo ocurre con las instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, mecánicas, sistemas contra incendio, elevadores, circulaciones y rutas de evacuación. Supongamos que existen 1,000 m² de potencial constructivo, pero su desarrollo requiere reforzar columnas, ampliar la capacidad eléctrica e instalar un nuevo sistema de circulación vertical. Esas inversiones deben formar parte del análisis económico porque reducen el valor residual atribuible a los aires.

Ventilación, iluminación y tragaluces

Los espacios destinados a iluminación y ventilación también pueden limitar la sobreelevación. Construir sobre un área determinada puede alterar las condiciones reglamentarias de habitaciones o unidades ubicadas en pisos inferiores.

Por ello, tragaluces, patios interiores, ductos y vacíos técnicos deben analizarse antes de considerar una superficie como edificabilidad comercializable.

5. Inspección física y due diligence en la valuación de aires

La inspección física resulta especialmente relevante porque permite detectar condiciones que no necesariamente aparecen en títulos, planos o certificados. El valuador debe observar el estado de conservación de la estructura, modificaciones realizadas, filtraciones, humedad, instalaciones improvisadas, equipos sobre la cubierta, antenas, ductos, cuartos de máquinas, accesos, escaleras y cualquier elemento que pueda interferir con una ampliación. También deberán analizarse, según corresponda, servidumbres, restricciones, cargas registrales, reglamentos internos y contratos vigentes.

El entorno también modifica el valor del proyecto que eventualmente se construya. La proximidad a servicios, corredores comerciales, transporte o centros de empleo puede favorecer la demanda, mientras que factores como ruido, contaminación, restricciones visuales, inseguridad o usos incompatibles pueden disminuirla. Un avalúo profesional debe documentar las fuentes de información, hipótesis, limitaciones y condiciones relevantes. Las IVS vigentes desde el 31 de enero de 2025 incorporan una estructura específica para datos e inputs, modelos y documentación y reporte mediante IVS 104, IVS 105 e IVS 106.

Usos alternativos de los aires

La construcción de nuevos pisos no constituye la única fuente posible de beneficios económicos. Dependiendo del inmueble, regulación y mercado, determinadas áreas superiores pueden utilizarse para instalaciones técnicas, publicidad o equipos de telecomunicaciones.

En estos casos, el valuador debe estudiar el derecho que realmente se transmite o explota y los flujos económicos derivados de éste, en lugar de asumir que el máximo valor necesariamente procede de una nueva construcción.

6. Enfoques y métodos para la valoración de aires

Las Normas Internacionales de Valuación vigentes estructuran en IVS 103 Valuation Approaches los enfoques aplicables a la valuación, mientras que IVS 105 Valuation Models aborda los modelos empleados para implementar dichos enfoques. IVS incluye además IVS 400 Real Property Interests e IVS 410 Development Property, relevantes para el análisis de intereses inmobiliarios y propiedades de desarrollo. La selección metodológica debe responder al derecho valuado, la base de valor, la calidad de la información disponible y el comportamiento de los participantes del mercado.

Mediante el enfoque de mercado pueden analizarse transacciones de derechos de sobreelevación, aires, azoteas aprovechables o inmuebles con características semejantes, cuando exista evidencia suficiente. Los comparables requieren ajustes por ubicación, superficie desarrollable, situación jurídica, accesibilidad, altura permitida, estructura y costos pendientes. La evidencia comparable continúa siendo central en la valuación inmobiliaria y debe analizarse considerando calidad, similitud, actualidad y posibilidad de verificación.

Enfoque de ingresos

El enfoque de ingresos adquiere relevancia cuando el derecho genera o puede generar flujos económicos identificables, por ejemplo mediante determinados contratos de arrendamiento de espacios superiores.

Una expresión simplificada de capitalización directa es:

V = NOI / R

donde NOI representa el ingreso operativo neto y R la tasa de capitalización. Dependiendo de las características del activo y del flujo, también puede utilizarse un modelo de flujo de efectivo descontado.

Enfoque de costo

El enfoque de costo puede utilizarse como apoyo para identificar inversiones necesarias, reforzamientos, adecuaciones de instalaciones u otros componentes físicos relacionados con el aprovechamiento.

Sin embargo, su capacidad explicativa puede ser limitada cuando el principal beneficio económico procede del desarrollo inmobiliario futuro y no del costo de la estructura actualmente existente.

7. Método residual y máximo y mejor uso en la valuación de aires

En numerosos casos, el método residual ofrece una lectura especialmente útil porque reproduce el razonamiento económico de un desarrollador: estimar el valor del producto inmobiliario terminado y deducir todos los costos, gastos, utilidades y riesgos necesarios para materializarlo. Una formulación simplificada puede expresarse como:

Vₐ = Vₜ − Cᴅ − Gᵢ − Cғ − Cᴄ − Uᴅ − R

donde Vₐ corresponde al valor de los aires; Vₜ, al valor esperado del proyecto terminado; Cᴅ, a los costos directos de construcción; Gᵢ, a los gastos indirectos; Cғ, a los costos financieros; Cᴄ, a los costos de comercialización; Uᴅ, a la utilidad requerida por el desarrollador; y R, a otros costos, contingencias o impactos relacionados con el riesgo. En un análisis dinámico, los ingresos y egresos deben ubicarse temporalmente y descontarse a la fecha de valuación.

IVS 410 contempla específicamente la propiedad de desarrollo dentro del marco internacional de valuación, mientras que la guía de RICS sobre propiedades de desarrollo reconoce que este tipo de trabajos puede presentar alta variación, complejidad y opcionalidad, y debe analizarse dentro del marco institucional de la jurisdicción correspondiente. Esto refuerza la necesidad de evitar reglas porcentuales universales. Fórmulas históricas como el criterio 40/10/50 citado en la normativa peruana analizada en la ponencia deben entenderse dentro de su contexto y no sustituir el estudio contemporáneo del mercado, la factibilidad y el riesgo.

Sensibilidad del método residual

Una característica fundamental del método residual es su sensibilidad a las variables utilizadas. Un cambio aparentemente pequeño en precios de venta, costos de construcción, plazo de desarrollo, tasa de descuento o utilidad del desarrollador puede producir modificaciones importantes en el resultado.

Por esta razón, cuando la materialidad del encargo lo requiera, resulta recomendable analizar distintos escenarios y dejar claramente documentadas las hipótesis que sustentan el valor.

Conclusión: el valor está en la edificabilidad realmente aprovechable

La valuación de aires obliga al profesional a superar la visión tradicional basada exclusivamente en terreno y construcción existente. Los aires constituyen una potencialidad económica relacionada con la posibilidad de desarrollar, explotar o transferir derechos vinculados al espacio superior de una edificación. Sin embargo, ese potencial no genera valor simplemente porque exista una cubierta disponible o porque una regulación permita mayor altura. Deben concurrir derechos jurídicamente identificables, edificabilidad disponible, capacidad estructural, instalaciones compatibles, accesibilidad, mercado y una expectativa razonable de beneficio económico.

La pregunta central no es únicamente “¿cuánto vale el metro cuadrado de los aires?”, sino “¿qué puede hacer realmente un participante del mercado con este derecho y cuánto puede pagar después de considerar inversiones, restricciones y riesgos?”. La inspección física, el análisis documental, el estudio de mercado y los modelos financieros permiten transformar un potencial teórico en una conclusión de valor sustentable. Los aires dejan así de entenderse como espacio vacío para convertirse en una reserva de edificabilidad cuyo valor depende de la posibilidad real de transformar un derecho en un proyecto jurídica, técnica y financieramente viable.

Testimoniales de la Plática sobre Valuación de Empresas.

• Alexandro Discua Matute — Arquitecto
  “La ponencia del Arq. José Luis Urtecho me deja claros los criterios con base en la normativa y legislación vigente en Perú, permitiéndome llevarlos al contexto local de mi país y comprender cómo realizar la valuación de este tipo de espacios.” 
• Gerardo Israel Becerra Pérez — Arquitecto
  “Me sirve para conocer los parámetros en otros países, así como las metodologías, y comprender qué criterios podemos adecuar en nuestro país.”
• Guillermo Campos Pastelín — Arquitecto
  “Me gustó el curso porque te da la idea de cuál es la metodología para valuación de aires.”
• Manuel Antonio López Torres — Ingeniero Civil
  “He aprendido la metodología de valor para aires.”
• Nancy Sheccid Olvera Rangel — Arquitecta
  “Es un taller muy interesante que abre un panorama para la valuación de la azotea.”
• Ricard Ortiz Farías — M. en Arquitectura y Valuación
  “Hoy aprendí nuevos conceptos sobre el tema de ‘aires’ en la valuación.”
• Federico Darío Sola — Martillero y Corredor Inmobiliario
  “Más allá de los términos con que se conocen en los distintos países —aire, azotea, terraza, etc.— y de las distintas legislaciones, fue muy clara su ponencia.”
• Ariel Meneses Zurita — Arquitecto con Especialidad en Valuación, Peritaje, Conciliación y Arbitraje
  “Fue una novedad conocer otra perspectiva del avalúo de espacios bajo la denominación de aires y las cualidades para hacer efectivo el avalúo.”

Plática Técnica:  Valuación de Aires.

Asistentes: 398 Valuadores

Resumen Curricular: 

MV Arq. José Luis Ortecho Murga:

Cuenta con más de 35 años de actividad profesional en proyectos, pericias y avalúos en 28 años como Perito Tasador del Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú Director de la Asociación Nacional de Saneamiento Inmobiliario. Realiza intensa actividad profesional independiente en el sector público y privado. Ha efectuado Proyectos y construcciones de vivienda, comercio, educativos, salud y religiosos en su actividad privada, colaborando en los Proyectos Limatambo y Santa Past-Director 2017-2019 del Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú - CTTP. 

Valuador Panamericano miembro de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación - UPAV 

Valuador para el sector público en expropiaciones a nivel nacional (MTC, PROVÍAS, aeropuertos, ELECTROPERU, Autoridad Autónoma del Tren Electrico), para el sector privado en bienes inmuebles y de servidumbres para empresas eléctricas 

Conferencista en Congresos del CTTP en temas valuatorios diversos Conferencista en el Colegio de Arquitectos del Perú-Consejo Nacional y Regional Lima Conferencista en el Centro de Peritaje del Colegio de Ingenieros del Perú Conferencista de la Asociación Nacional de Saneamiento Inmobiliario 

Labor gremial Seis años en Comités de Ética Regional y Nacional del Colegio de Arquitectos del Perú. Ex-miembro del Comité Anticorrupción del Colegio de Arquitectos del Perú 2017-2019. 

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En Phoenix Instituto de Valuación, bajo la dirección del Mtro. Joel Córdova Espitia, ofrecemos orientación para dictámenes periciales y capacitación especializada en la Valuación de Aires.