La valuación de apartamentos con inteligencia artificial está transformando la forma en que los valuadores buscan y depuran información de mercado. Herramientas como ChatGPT, Gemini y Claude agilizan la búsqueda de comparables, pero la tesis es clara: la IA no reemplaza al valuador, lo potencia, y la responsabilidad del dictamen sigue siendo del perito humano.

Contenido académico de Phoenix Instituto de Valuación
Dirección académica: MV Arq. Joel Córdova Espitia, director general de Phoenix Instituto de Valuación.
Ponente invitada:  Ing. Yvelisse Almánzar

Valuación de Apartamentos con Inteligencia Artificial: la IA no reemplaza al valuador, lo potencia

A partir del temario de la plática de la Ing. Yvelisse Almánzar, este artículo desarrolla el uso de la inteligencia artificial en la valuación de apartamentos, con base en la experiencia del mercado inmobiliario de República Dominicana. Las cifras de beneficios corresponden a lo expuesto en la plática y pueden variar según cada caso.

1. ¿Puede la inteligencia artificial valuar un apartamento?

La plática partió de una pregunta directa: ¿puede la IA valuar un apartamento por sí sola o requiere al valuador? La respuesta se enmarca en el contexto del mercado inmobiliario de República Dominicana, donde el auge de los condominios verticales en sectores urbanos como Piantini, en Santo Domingo, y en zonas turísticas como Punta Cana, ha multiplicado las solicitudes de tasación, especialmente para créditos hipotecarios. Este volumen exige procesos más ágiles sin sacrificar la calidad del dictamen.

La ponente lo resumió en un axioma: "la IA no reemplaza al valuador, lo potencia". La inteligencia artificial es una herramienta eficaz para buscar, filtrar y depurar información de mercado en minutos, pero no puede inspeccionar un inmueble, verificar su estado ni asumir la responsabilidad de un valor. Su papel es liberar al valuador de las tareas repetitivas para que dedique más tiempo al análisis y al criterio profesional.

2. Las principales plataformas de IA para la valuación

La ponente presentó las inteligencias artificiales más utilizadas en el trabajo valuatorio, entre ellas ChatGPT, Microsoft Copilot, Gemini, Perplexity, Claude y Midjourney, y profundizó en tres: ChatGPT, Gemini y Claude. En pruebas comparativas en vivo, evaluó su rapidez, la calidad de la información y el formato de sus respuestas al buscar comparables de mercado, y señaló a Claude como su herramienta preferida por la claridad y la organización de sus resultados.

Cada plataforma tiene fortalezas distintas: algunas destacan en la búsqueda de información reciente, otras en la redacción o en la organización de datos en tablas. Para el valuador, lo importante no es elegir una sola herramienta, sino conocer sus alcances y limitaciones, y contrastar la información que generan. Además de buscar comparables, la IA puede apoyar en la descripción del sector urbano, la consulta de indicadores como el tipo de cambio del dólar y la corrección gramatical de los informes.

3. Herramientas auxiliares: Google Maps, Google Earth Pro y AutoCAD

La inteligencia artificial rinde mejor cuando se combina con herramientas de análisis espacial y técnico. Google Maps y Google Earth Pro permiten ubicar el inmueble, delimitar el polígono de comparables e inspeccionar virtualmente el entorno: vialidades, equipamiento, densidad de construcción y cercanía a servicios. Google Earth Pro, además, ofrece imágenes históricas que ayudan a entender la evolución de la zona.

AutoCAD, por su parte, permite analizar la distribución de los planos, verificar superficies y comparar la funcionalidad de los espacios. Esta combinación de herramientas permite que la información que se le proporciona a la IA esté bien delimitada desde el inicio, lo que mejora la calidad de los resultados y reduce el riesgo de incluir comparables que no corresponden al mercado del inmueble valuado.

4. Caso práctico y criterios técnicos de filtrado de comparables

Para ilustrar el método, la ponente planteó el caso de un apartamento en Piantini con 125 m2, 3 habitaciones, 2.5 baños, 2 parqueos y 6 años de antigüedad. Para alimentar adecuadamente a la IA, propuso tres criterios técnicos de filtrado: el polígono de recolección, es decir, el área geográfica donde se buscarán los comparables; el rango de superficie, con una variación de ±40% respecto al inmueble valuado; y el rango de edad, con una variación de ±30%.

Aplicados al caso, estos criterios llevan a buscar apartamentos de entre 75 y 175 m2, con una antigüedad aproximada de 4 a 8 años, dentro del polígono definido en Google Earth Pro. Darle a la IA instrucciones así de precisas evita resultados genéricos y facilita la depuración posterior. El valuador debe después verificar cada comparable, descartar duplicados u ofertas poco confiables y realizar la homologación correspondiente.

5. La IA en la descripción del entorno y el análisis del sector

Además de la búsqueda de comparables, la IA puede apoyar en la redacción de la descripción pericial del sector. En la demostración, se utilizó para caracterizar Piantini como una zona de categoría "Triple A", con alta plusvalía, servicios de primer nivel, centros comerciales, oficinas corporativas y una fuerte demanda de vivienda vertical. Este tipo de descripciones, que antes requerían una investigación extensa, pueden generarse en minutos como borrador.

Sin embargo, toda descripción generada por IA debe revisarse contra la realidad. La inspección del entorno mediante Google Earth Pro y, sobre todo, la visita física al inmueble permiten confirmar que la información es correcta y actual. El valuador debe adaptar el texto a sus propias observaciones y asegurarse de que el informe refleje su análisis profesional y no una descripción genérica.

6. Beneficios y los cinco riesgos de ignorar los límites de la IA

Según lo expuesto por la ponente, el uso adecuado de la IA puede reducir hasta en un 90% el tiempo dedicado a la búsqueda de información y mejorar alrededor de un 15% la precisión comparativa, al permitir analizar más datos en menos tiempo. Estos beneficios, sin embargo, solo se obtienen cuando la herramienta se usa con criterio y supervisión.

La ponente identificó cinco grandes riesgos. El primero son los datos incorrectos, incluidos enlaces rotos o fuentes inexistentes. El segundo son las alucinaciones, es decir, información inventada que la IA presenta como real, como ocurrió en el caso de un abogado sancionado por presentar ante un tribunal citas judiciales falsas generadas por IA. El tercero son los comparables desactualizados; el cuarto, los errores de localización, cuando la IA confunde sectores o ciudades; y el quinto, la dependencia excesiva, que puede debilitar el criterio del valuador.

7. El valuador del futuro y la responsabilidad legal del dictamen

La inteligencia artificial está cambiando el papel del valuador: de ser principalmente un recolector de datos, pasa a ser un intérprete analítico del mercado. Su valor ya no está en encontrar información, algo que la IA hace con rapidez, sino en saber qué información es confiable, cómo homologarla y qué conclusiones extraer de ella para sustentar un valor.

La ponente cerró con una advertencia fundamental: la firma y la responsabilidad legal y ética de la tasación permanecen exclusivamente en el valuador humano. Ni la IA ni la plataforma que la ofrece responden ante un banco, un cliente o un tribunal por un valor erróneo. Por ello, el valuador debe usar estas herramientas como apoyo, documentar sus fuentes y verificar cada dato antes de firmar su dictamen.

Conclusión

La inteligencia artificial ofrece al valuador de apartamentos una ventaja significativa: buscar, filtrar y organizar información de mercado en una fracción del tiempo que antes requería. Combinada con herramientas como Google Earth Pro y AutoCAD, y alimentada con criterios técnicos claros, puede mejorar la calidad y la rapidez de los avalúos.

Sin embargo, la IA no inspecciona, no verifica y no firma. Los riesgos de datos incorrectos, alucinaciones y dependencia excesiva solo se controlan con el criterio profesional del valuador, quien sigue siendo el único responsable del valor comercial final. El valuador del futuro no será reemplazado por la IA, pero sí podrá ser superado por quienes sepan usarla mejor.

Testimoniales de la Plática.

1. Arturo Ávila Báez — Ingeniero arquitecto

“La Ingeniera Yvelisse Almánzar presentó una plática bien estructurada, con fundamentos en materia de inteligencia artificial como herramienta para la valuación de apartamentos. Aprendí los nombres de diversas IA, como ChatGPT, Microsoft Copilot, Gemini, Perplexity y Claude, y de herramientas especializadas como Google Maps, AutoCAD y QGIS combinadas con IA.”

2. Juan Loya Flores — Ingeniero civil con maestría en valuación

“Conocedora del tema, con una observación final razonable: la IA no es todo. Excelente plática sobre valuación con IA; es lo actual y una gran herramienta, pero la opinión y el concepto final del valuador son los más válidos.”

3. Francisco Javier Ríos Pérez — Arquitecto

“Excelente ponencia; los ejemplos prácticos son importantes para el aprovechamiento. La Ing. Yvelisse Almánzar, además de compartir su conocimiento, expone de forma muy clara.”

4. Francisco José Serrano Ramírez — Ingeniero arquitecto

“Excelente ponente del tema de la aplicación de la IA, una herramienta de vanguardia. La IA es una herramienta elemental para elaborar avalúos en muy poco tiempo y de forma certera.”

5. Emigdia del Carmen Roque Beltrán — Ingeniera civil con maestría en valuación inmobiliaria

“Se nota que le apasiona la valuación de este tipo de inmuebles; gracias por compartir sus conocimientos. Este avalúo se ha vuelto muy solicitado, y es muy importante contar con los conocimientos que nos compartió la ingeniera.”

6. Francisco Pacheco Lázaro — Arquitecto

“Conoce el tema y comparte sus conocimientos y experiencia de manera amena y entendible. Nos muestra cómo se aborda el tema en otras latitudes y nos motiva a aprender nuevas formas de trabajo, aprovechando las herramientas tecnológicas.”

7. Alejandro Reynoso Chequi — Arquitecto con maestría en valuación

“Muy buen manejo del tema, muy profesional. Muy buen taller, muy recomendable: nuevas herramientas para nuestro trabajo.”

8. Héctor de Jesús Basora Arriaga — Agrimensor y tasador

“Buen manejo del tema. Muy edificante en cuanto a las nuevas tecnologías.”

Plática Técnica: Valuación con IA para Apartamentos.

Asistentes: 250 Valuadores

Resumen Curricular: 

Ing. Yvelisse Almánzar:

Perfil profesional

Ingeniera Civil, Agrimensora y Abogada con sólida trayectoria técnica, docente y gremial en República Dominicana. Especializada en valuación inmobiliaria, proyectos de infraestructura vial y derecho inmobiliario.

Formación académica

• Títulos de grado: Ingeniería Civil (UNPHU), Agrimensura (UNPHU) y Licenciatura en Derecho (UNINCE).
• Especialización: Postgrado en Administración de la Empresa Constructora (INTEC) y Maestría en Valuación (UJAEN, España, en etapa de tesis).
• Capacitaciones: diplomados internacionales en avalúos, derecho inmobiliario, supervisión vial, diseño de pavimentos e impacto ambiental. Manejo de herramientas informáticas como AutoCAD y diseño topográfico.

Experiencia laboral y técnica

• Ingeniería y construcción: dirigió y supervisó obras de remodelación en puentes clave (Duarte, Juan Bosch, Bonao, Puente de la 17), proyectos de asfaltado de avenidas y construcción de viviendas y edificaciones.
• Agrimensura y tasación: más de 500 tasaciones inmobiliarias a nivel nacional. Amplia práctica en deslindes, saneamientos, subdivisiones, régimen de condominio y peritajes técnicos.
• Práctica legal: ejercicio profesional centrado en derecho inmobiliario, además de gestión en materia laboral, administrativa y familiar.

Docencia y gestión gremial

• Docencia: coordinadora de la carrera de Agrimensura en la Universidad INCE, profesora del CATA-CODIA y docente por más de una década en materias de Topografía, Cartografía, Catastro y Valuación.
• Cargos directivos: ha sido Secretaria de Relaciones Públicas del CODIA nacional, Presidenta del Capítulo de Catastro y Tasación (CATA-CODIA) y Presidenta del Consejo de Núcleo de Agrimensores en múltiples períodos.

¿Necesitas un avalúo o capacitación sobre Valuación?

En Phoenix Instituto de Valuación, bajo la dirección del Mtro. Joel Córdova Espitia, ofrecemos orientación para dictámenes periciales y capacitación especializada en la Valuación.