La valuación de bancos de materiales exige integrar conocimientos de geología, ingeniería de explotación, análisis financiero y regulación ambiental. La presencia de arena, grava, roca o materiales aprovechables dentro de un predio no determina, por sí sola, su valor económico. Para establecer una conclusión sustentada, el valuador debe comprobar qué cantidad puede extraerse, cuáles son sus características comerciales, quién tiene derecho a aprovecharla y qué inversiones y costos requiere su transformación en productos vendibles.

Contenido académico de Phoenix Instituto de Valuación
Dirección académica: MV Arq. Arq. Joel Córdova Espitia, director general de Phoenix Instituto de Valuación.
Ponente invitado:  MV Gabriel Palacios Arroyo

Valuación de bancos de materiales: reservas, derechos de explotación y rentabilidad

A partir del tema presentado por el MV Gabriel Palacios Arroyo, se desarrolla una metodología que relaciona la evidencia geológica con la capacidad de generar beneficios. El análisis requiere distinguir la propiedad superficial, los derechos de aprovechamiento y los activos de la explotación, además de reconocer que el depósito es agotable y que su rentabilidad depende del cumplimiento normativo durante toda su vida económica.

1. Clasificación del material y determinación del régimen jurídico

El primer paso consiste en identificar la sustancia existente y su destino comercial. La Ley de Minería, denominación adoptada mediante la reforma publicada el 8 de mayo de 2023, no resulta aplicable automáticamente a todos los bancos de materiales. Su artículo 5 excluye determinadas rocas y productos de su descomposición destinados a la construcción, así como productos de descomposición explotados a cielo abierto. El artículo 7 establece atribuciones de la Secretaría de Economía, mientras que el artículo 10 regula la explotación mediante concesiones de las sustancias comprendidas en la ley, con sus excepciones. Por ello, el nombre comercial del material no basta para definir su régimen: deben revisarse composición, características del depósito, método de extracción y uso. El litio tiene un tratamiento reservado al Estado y los hidrocarburos están exceptuados de esta ley; sus disposiciones no deben trasladarse a la explotación ordinaria de agregados. 

La propiedad superficial debe distinguirse de los derechos de explotación sobre sustancias del dominio directo de la Nación. Adquirir un terreno no otorga automáticamente estos últimos. Para efectos valuatorios, también es necesario precisar si el encargo comprende únicamente el suelo, un derecho contractual de extracción, la renta del propietario o una explotación que incluye instalaciones y maquinaria. Cada interés representa beneficios y obligaciones diferentes. Por ejemplo, el dueño que recibe una contraprestación por tonelada extraída no obtiene necesariamente la utilidad generada por la trituración y comercialización del agregado. El valuador debe identificar quién controla cada derecho, su duración, restricciones y posibilidades de transferencia, apoyándose en la revisión jurídica correspondiente. Esta delimitación determina los ingresos que pueden atribuirse al activo y evita incorporar beneficios pertenecientes a terceros. 

2. Investigación geológica y sustento de las reservas aprovechables

La confiabilidad del avalúo depende de la calidad de la información que respalda la existencia, cantidad y características del material. El Servicio Geológico Mexicano ofrece servicios de certificación de recursos y reservas mediante la validación y comprobación de estudios técnicos, con trabajos de campo y gabinete. Su información institucional contempla la certificación de reservas probadas y probables y la entrega, cuando procede, del certificado y del estudio correspondiente. Este respaldo fortalece la evidencia geológica, pero debe distinguirse de una autorización para explotar. Las fuentes revisadas no permiten afirmar que un documento denominado Certificado de Reservas Probadas del SGM constituya un requisito legal universal para todos los avalúos de bancos de materiales. Su exigibilidad debe verificarse según la autoridad, institución receptora, finalidad y condiciones particulares del encargo. Tampoco sustituye permisos ambientales ni derechos sobre el predio. 

El valuador debe examinar el estudio que sustenta las reservas y comprobar su correspondencia con el inmueble inspeccionado. Interesa revisar el polígono investigado, levantamiento topográfico, distribución de sondeos o calicatas, profundidad explorada, muestreo, ensayos y continuidad de los estratos. También deben identificarse sobrecargas, intercalaciones de arcilla, zonas alteradas y materiales sin calidad comercial. La clasificación de tierras o suelos puede aportar contexto sobre el sitio, pero no reemplaza la investigación del depósito. La distinción entre recurso y reserva exige considerar factores de extracción, procesamiento, mercado, legalidad y ambiente; los criterios CRIRSCO ofrecen una referencia internacional para comprender esta conversión. Un informe antiguo debe actualizarse o reconciliarse con los volúmenes extraídos posteriormente. Cuando la evidencia sea insuficiente, corresponde declarar la incertidumbre y evitar presentar una aproximación geométrica como una reserva demostrada. 

3. Cubicación, recuperación y determinación de la vida económica

La cubicación debe partir de un modelo geométrico verificable. En una aproximación por bloques, el volumen puede expresarse mediante V = Σ(Aᵢ × eᵢ), donde Aᵢ representa el área del bloque y eᵢ su espesor medio aprovechable. La aplicación exige justificar la continuidad entre puntos investigados y excluir sobrecarga, zonas restringidas, franjas de protección y porciones necesarias para conservar la estabilidad de la explotación. Para convertir volumen en banco a masa puede emplearse M = V × ρ, utilizando una densidad representativa y una condición de humedad definida. Debe distinguirse entre volumen natural, suelto y compactado: el abundamiento modifica el espacio ocupado, pero no crea material adicional. Asimismo, la densidad de partículas no equivale a la densidad aparente del agregado suelto, porque esta última incorpora los vacíos entre partículas. Confundir estas magnitudes puede producir errores relevantes en las cantidades y en los ingresos proyectados.

Una vez cubicado el depósito, debe elaborarse un balance de materiales que relacione extracción, alimentación a planta, productos y rechazos. Como ejemplo didáctico, un volumen geométrico de 1,000,000 m³ podría reducirse a 800,000 m³ por restricciones del diseño y a 720,000 m³ equivalentes en banco después de aplicar una recuperación extractiva de 90 %. Con densidad de 2.2 t/m³ y rendimiento comercial de planta de 85 %, se obtendrían 1,346,400 toneladas vendibles. Estos factores son ilustrativos y no deben aplicarse nuevamente si ya están incorporados en las reservas reportadas. A ventas de 150,000 toneladas anuales, la duración aproximada sería de nueve años. Sin embargo, el horizonte definitivo debe considerar capacidad efectiva, demanda, estacionalidad y vigencia de los derechos y permisos. La existencia de material para veinte años no permite proyectar veinte años de explotación cuando el aprovechamiento disponible termina antes.

4. Procesos de extracción, trituración y estructura de costos

El proceso productivo debe corresponder a las características del depósito y a las especificaciones del comprador. Un material suelto puede requerir excavación, cribado y lavado; una roca masiva puede demandar perforación, voladura, trituración primaria y etapas posteriores de reducción y clasificación. La selección entre trituradoras de quijadas, cono o impacto requiere sustento de ingeniería sobre dureza, abrasividad, granulometría y forma del agregado. Para el avalúo interesa convertir ese diseño en capacidad efectiva, consumo energético, desgaste, disponibilidad mecánica y proporción de productos comercializables. Una planta con elevada capacidad nominal puede producir menos por mantenimiento, alimentación irregular, recirculación o insuficiencia de transporte. Por ello, las horas programadas deben convertirse en horas productivas verificables. También es necesario comprobar si la distribución de productos obtenidos coincide con la demanda: producir más finos de los que el mercado absorbe puede generar inventarios y costos sin ingresos equivalentes.

El costo unitario debe calcularse sobre toneladas comercializables y mantener consistencia con el precio utilizado. Según las características del proyecto, debe incluir despalme, manejo de estériles, extracción, carga, acarreo interno, procesamiento, consumibles, mantenimiento, personal, seguros y administración. El transporte externo se incorpora cuando el precio corresponde a material entregado al cliente; si se utiliza precio a pie de banco, deben evitarse mezclas entre ambas condiciones. En un ejemplo hipotético, vender a 220 MXN/t con costos variables de 125 MXN/t produce una contribución de 95 MXN/t antes de costos fijos e inversiones. Si los costos fijos anuales son de 6,000,000 MXN, el punto de equilibrio operativo simplificado resulta de dividir 6,000,000 entre 95, equivalente a unas 63,158 toneladas anuales. Este umbral no cubre por sí mismo impuestos, reposiciones ni recuperación de la inversión, pero permite identificar planes de producción insuficientes.

5. Viabilidad ambiental y obligaciones durante la explotación

La revisión ambiental debe comenzar por la ubicación y características del proyecto, porque la competencia no corresponde siempre a una sola autoridad. La Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente establece supuestos de evaluación federal de impacto ambiental y contempla la evaluación local de actividades fuera de ellos cuando así lo dispone la legislación aplicable. En terrenos forestales debe revisarse además la autorización de cambio de uso de suelo prevista en la legislación forestal; una licencia municipal no la sustituye. El valuador debe contrastar las autorizaciones efectivamente emitidas con la superficie intervenida, el volumen permitido, las instalaciones y las condicionantes impuestas. Cuando existan cauces, zonas federales u otros bienes sujetos a regulación particular, deberá comprobarse el régimen correspondiente. La existencia física del material no permite presumir que toda la superficie pueda intervenirse ni que la operación actual coincida con el proyecto autorizado. 

Las obligaciones ambientales deben convertirse en costos y restricciones dentro del modelo económico. Según el proyecto, será necesario presupuestar control de polvo, manejo de escurrimientos, estabilización de taludes, conservación de suelo vegetal, revegetación, monitoreo y cierre. Las medidas ejecutadas durante la explotación pertenecen a los periodos correspondientes; las obligaciones finales deben incorporarse al flujo terminal. PROFEPA ha documentado clausuras de bancos de materiales por falta de autorizaciones federales, lo que demuestra que la interrupción operativa constituye un riesgo observable. El análisis debe revisar procedimientos, resoluciones y obligaciones existentes, recurriendo a especialistas cuando corresponda. Una posible multa no debe calcularse arbitrariamente ni tratarse como una contraprestación que permita continuar operando irregularmente. También es indispensable evitar duplicidades: una obligación de restauración ya incorporada en los flujos no debe descontarse nuevamente del valor sin una justificación específica. 

6. Flujo de efectivo descontado y rentabilidad del aprovechamiento

El enfoque de ingresos permite relacionar la explotación con los beneficios esperados y el momento en que pueden obtenerse. CIMVAL reconoce el flujo de efectivo descontado como un método principal para propiedades minerales y vincula la selección del enfoque con la etapa de desarrollo y la información disponible; se utiliza aquí como referencia metodológica internacional. Para una explotación modelada mediante flujo libre antes del financiamiento, una expresión operativa es FCLₜ = ingresosₜ − costos operativos desembolsablesₜ − impuestos sobre la renta pagadosₜ − inversionesₜ − incremento del capital de trabajoₜ. Los ingresos deben construirse por producto, cantidad vendida y precio neto compatible con la condición de entrega. La depreciación influye en la determinación fiscal, pero no representa por sí misma una salida de efectivo. Si el flujo corresponde al conjunto de proveedores de capital, no debe deducirse el servicio de la deuda y después descontarse con una tasa destinada a ese mismo conjunto. 

Una formulación del valor actual es V₀ = −I₀ + Σ[FCLₜ/(1+r)ᵗ] + (VRₙ − Cₙ)/(1+r)ⁿ, donde I₀ representa el desembolso inicial pendiente, r la tasa de descuento, n el horizonte, VRₙ las recuperaciones terminales y Cₙ los costos de cierre no incluidos previamente. Los gastos históricos ya realizados no se restan otra vez como inversión pendiente. Como ejemplo didáctico, cinco flujos anuales de 3,000,000 MXN, cobrados al cierre de cada año, tienen un valor presente aproximado de 10.06 millones de MXN al descontarse al 15 %. Si faltan inversiones iniciales por 2 millones y existe un costo de cierre de 1 millón en el quinto año, sin recuperaciones terminales, el resultado sería de aproximadamente 7.56 millones de MXN. La tasa es ilustrativa. Ese resultado corresponde al alcance modelado y solo puede atribuirse al terreno, a los derechos o a la empresa después de identificar los activos y obligaciones comprendidos.

7. Capitalización de rentas, riesgos e integración del dictamen

La capitalización de rentas resulta útil cuando el interés valuado produce una contraprestación identificable, como el derecho del propietario a cobrar por tonelada extraída. La renta pertinente es su ingreso neto después de las obligaciones que le corresponden, no la utilidad completa de la empresa operadora. Un depósito agotable exige reconocer el plazo restante. Para una renta neta anual constante R, cobrada al cierre de cada periodo, el valor de una anualidad finita es V = R × [1 − (1+i)⁻ⁿ]/i, antes de incorporar recuperaciones o cargas adicionales. Por ejemplo, 1,000,000 MXN anuales durante ocho años, descontados al 12 %, representan aproximadamente 4.97 millones de MXN. Aplicar R/i produciría 8.33 millones, cifra correspondiente a una perpetuidad sin crecimiento que no reproduce ese contrato. Cuando cambian el volumen extraído, la contraprestación o los costos del propietario, los ingresos deben proyectarse por periodo.

La conclusión debe examinar cómo cambia el resultado ante precios menores, mayores costos energéticos, recuperación inferior, retrasos de arranque o menor absorción del mercado. Los escenarios deben ser coherentes: una reducción de ventas puede prolongar el agotamiento, pero no amplía automáticamente la vigencia de permisos. La tasa debe corresponder al flujo, moneda, inflación y tratamiento fiscal, evitando reconocer varias veces el mismo riesgo. El dictamen también debe contrastar el resultado con operaciones comparables disponibles y explicar qué activos incluye. Si el flujo incorpora el uso de terreno y maquinaria propios sin una contraprestación, sus valores no se suman automáticamente al resultado. Una plusvalía atribuida a la existencia de materiales requiere sustento en beneficios económicamente realizables. En reclamaciones por lucro cesante deben identificarse periodo, causalidad y beneficio neto frustrado: las ventas brutas no realizadas y el valor completo del banco son conceptos diferentes.

Conclusión

La valuación de bancos de materiales requiere una cadena de evidencia que conecte derechos verificables, reservas sustentadas, productos comercializables y beneficios atribuibles al interés valuado. Los estudios geológicos y la certificación fortalecen el dictamen cuando corresponden al polígono, fecha y condiciones actuales de explotación. Su utilidad depende de integrarlos con información operativa, comercial y ambiental suficiente.

El flujo de efectivo descontado permite reconocer inversiones, agotamiento y cierre; la capitalización finita permite analizar rentas contractuales sin convertirlas indebidamente en ingresos perpetuos. El criterio profesional consiste en demostrar cuánto material puede aprovecharse, bajo qué condiciones, durante cuánto tiempo y con qué costos. De esta manera se evita confundir el precio de venta del agregado con el valor del depósito y se obtiene una conclusión sustentada en la rentabilidad real del aprovechamiento.

Testimoniales de la Plática.

1. Francisco José Serrano Ramírez — Ingeniero arquitecto

“Me deja nuevos conocimientos y procesos para realizar este tipo de dictámenes.”

2. Javier Zazueta Russell — Arquitecto

“Considero que fue un taller muy enriquecedor y bien estructurado, donde se abordaron temas de gran utilidad de manera clara y práctica. La dinámica permitió comprender mejor los conceptos y aplicarlos a situaciones reales.”

3. Ike A. Matos S. — Ingeniero agrónomo e ingeniero tasador

“Muy bueno, porque este tema no es común y pocos profesionales de la tasación conocen las características de este avalúo y su importancia para la toma de decisiones y el impacto ambiental.”

4. Luis Alejandro Zúniga Cuestas — Ingeniero agrónomo

“Es muy importante que como valuadores manejemos estos temas, ya que, aunque no son muy comunes estos avalúos de bancos de materiales, en cualquier momento nos pueden buscar para dicha valoración y ya vamos con una mejor preparación.”

5. Grace Marlene Paredes Correa — Arquitecta

“Este curso me aclaró algunas dudas con relación al tema, pero el experto nos aumentó el deseo de profundizar más en el tema.”

6. Ana Ruth Cortes Cordova — Maestra en Valuación

“Fue muy buen taller porque desconocía algunos detalles de lo que es un banco de materiales.”

7. Arnulfo Gallegos Vega — Arquitecto

“Un tema nuevo para muchos de nosotros; nos deja mucho aprendizaje.”

8. Henry James Lynch Loza — Ingeniero agrónomo

“Da modos de ver y nuevas herramientas para valorar.”

Plática Técnica: Valuación de Bancos de Material.

Asistentes: 120 Valuadores

Resumen Curricular:

Ing. Gabriel Palacios Arroyo:

Ingeniero Agrónomo y Maestro Especialista en Valuación, con más de tres décadas de experiencia en el ámbito de la valuación agropecuaria, inmobiliaria, industrial y de maquinaria y equipo. Cuenta con estudios de especialidad en valuación de inmuebles, inmuebles agropecuarios y maquinaria y equipo, así como una Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial. 

A lo largo de su trayectoria ha colaborado como valuador para importantes instituciones financieras y organismos públicos, entre ellos Santander, Bancomext, Banobras, HSBC e INDAABIN. También se desempeñó como Director General de Avalúos y Consultoría Técnicas y como Director de Promoción y Seguimiento en INDAABIN.

En el ámbito académico, ha impartido cátedra y programas de especialización en valuación agropecuaria en diversas universidades del país, incluyendo la UNAM, la Universidad Autónoma de Zacatecas, la Universidad Autónoma de Aguascalientes y la Benemérita Universidad Autónoma de Puebla.

Es miembro activo de destacados organismos profesionales de valuación nacionales e internacionales, entre ellos la IAAO de Estados Unidos, y ha participado como conferencista en congresos y convenciones especializadas, compartiendo conocimientos sobre mercados agropecuarios, modelos econométricos, valuación de viñedos, rentabilidad de invernaderos y temas de alta especialización en valuación.

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En Phoenix Instituto de Valuación, bajo la dirección del Mtro. Joel Córdova Espitia, ofrecemos orientación para dictámenes periciales y capacitación especializada en la Valuación.