La valuación de bienes nacionales exige identificar el régimen jurídico del activo antes de seleccionar comparables o desarrollar cálculos. La propiedad privada, la propiedad social y los bienes nacionales presentan diferencias que afectan los derechos susceptibles de valuación y las condiciones de aprovechamiento. Particularmente, el artículo 13 de la Ley General de Bienes Nacionales establece que los bienes sujetos al dominio público federal son inalienables, imprescriptibles e inembargables. Esta precisión evita extender dichas características, de manera indiscriminada, a cualquier activo relacionado con el sector público. Para el valuador, la primera pregunta debe ser qué derecho se está analizando y bajo qué régimen puede ejercerse.

Contenido académico de Phoenix Instituto de Valuación
Dirección académica: MV Arq. Arq. Joel Córdova Espitia, director general de Phoenix Instituto de Valuación.
Ponente invitado:  Ing. Sergio R. Samaniego Huerta

Valuación de Bienes Nacionales en México: marco jurídico, metodologías y responsabilidad profesional

1. Naturaleza jurídica de los bienes nacionales y su influencia en el valor

Como consecuencia técnica, la existencia física de un inmueble y su ubicación en un mercado activo no bastan para atribuirle las mismas posibilidades económicas que a un predio privado. Un terreno utilizado para oficinas públicas, una superficie concesionada y un inmueble susceptible de disposición pueden requerir análisis distintos, aunque compartan características urbanas. Conviene examinar el título, el destino, la ocupación y las restricciones documentadas antes de formular escenarios de aprovechamiento. Por ejemplo, si se pretende estudiar un uso comercial futuro, el informe debe explicar qué condiciones jurídicas y administrativas permitirían materializarlo. El potencial económico debe sustentarse en posibilidades verificables; una expectativa de transformación, por sí sola, ofrece una base insuficiente para concluir valor.

2. El INDAABIN y la organización técnica de los servicios valuatorios

El INDAABIN es un órgano administrativo desconcentrado de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público con atribuciones en administración inmobiliaria y valuación de bienes nacionales. Su función comprende la emisión de disposiciones técnicas que ordenan la prestación de servicios valuatorios dentro de su ámbito. Este marco busca que los resultados sean consistentes, revisables y adecuados para respaldar decisiones públicas. Desde la práctica profesional, ello exige identificar la norma y metodología aplicables al encargo, además de conocer las técnicas generales de valuación. La selección metodológica debe responder al activo, al derecho analizado y a la finalidad del servicio solicitado. 

La referencia de la ponencia a 17 metodologías tiene un antecedente documental: la Circular PRES/002/2020 menciona ese conjunto dentro del proceso de actualización normativa del Instituto. Sin embargo, el número no sustituye la revisión de cada publicación y de sus disposiciones posteriores. Para organizar un encargo, resulta útil construir una matriz interna que relacione el acto jurídico, el tipo de activo, el concepto de valor y la metodología correspondiente. Así puede distinguirse, por ejemplo, entre estimar valor comercial, determinar una renta, analizar información financiera o desarrollar una actualización de valor. Estas tareas pueden compartir información, pero plantean problemas técnicos diferentes y requieren conclusiones ajustadas a su propósito. 

3. Artículos 143 y 144: competencia institucional y participación profesional

La distinción entre los artículos 143 y 144 constituye un filtro previo al trabajo técnico. El primero reserva determinados dictámenes a la Secretaría, mediante la estructura competente; el segundo permite acudir también a instituciones de crédito y especialistas con cédula profesional en valuación, dentro de los supuestos que enumera. Por tanto, la participación profesional depende del acto concreto, del sujeto que interviene y de las disposiciones especiales aplicables. La sola denominación “avalúo para gobierno” aporta información insuficiente para establecer quién puede emitirlo. Como recomendación operativa, el expediente debería incorporar una justificación de competencia desde la aceptación del encargo, evitando descubrir una incompatibilidad cuando el estudio ya esté concluido.

También debe distinguirse entre pertenecer al Padrón Nacional de Peritos Valuadores del INDAABIN y prestar servicios como valuador distinto del Instituto. Las normas regulan esas figuras y contemplan requisitos de capacidad profesional, entre ellos certificación vigente y cédula de especialista o posgrado, según corresponda. Asimismo, diferencian el dictamen institucional del reporte conclusivo emitido por otros valuadores habilitados. En términos prácticos, conviene revisar la especialidad acreditada y el alcance efectivo de la intervención. Un profesional con experiencia inmobiliaria puede necesitar apoyo especializado para analizar maquinaria, negocios o activos intangibles. La competencia técnica debe demostrarse mediante formación, experiencia y conocimiento del problema específico, además de la documentación exigible.

4. Acto jurídico, propósito del avalúo y límites económicos de la operación

La metodología de valor comercial contempla nueve categorías de uso: adquisición, enajenación, indemnización, reexpresión de estados financieros, concesión, atención a diligencias judiciales, justipreciación de rentas, registro en contabilidad gubernamental y aseguramiento contra daños. Estas categorías ayudan a identificar el problema valuatorio, aunque su aplicación requiere atender las particularidades del encargo. Por ejemplo, un edificio puede analizarse para adquisición, para arrendamiento o para aseguramiento, y cada solicitud demanda información distinta. El valuador debe precisar qué resultado necesita el promovente, qué concepto de valor corresponde y cómo se utilizará. Esta definición orienta la inspección, la investigación, el desarrollo de modelos y la redacción de las conclusiones.

El artículo 145 establece, con las excepciones legales, un límite máximo cuando la institución pública paga y uno mínimo cuando recibe la prestación pecuniaria. Como ejemplo ilustrativo, un valor dictaminado de diez millones de pesos funciona como techo en una adquisición comprendida en esa regla y como piso en una enajenación, según corresponda. Este efecto jurídico exige independencia en la estimación: el monto disponible en presupuesto o la expectativa de negociación no deben sustituir la evidencia. Para arrendamientos, la metodología de justipreciación desarrolla igualmente la lógica de renta máxima por pagar y mínima por cobrar. La conclusión debe expresar con claridad qué límite representa y para qué operación fue determinada.

5. Enfoques de valuación y selección de evidencia pertinente

La estimación del valor comercial puede apoyarse en los enfoques de mercado, costos e ingresos, conforme a la naturaleza del activo y la información disponible. La metodología correspondiente exige desarrollar el servicio con una identificación clara del problema, investigación suficiente y una conclusión sustentada. En el enfoque de mercado, la calidad de los comparables depende de su semejanza económica y jurídica, además de sus características físicas. Como criterio de análisis, conviene separar diferencias por ubicación, superficie, infraestructura, aprovechamiento y derechos transmitidos. Un precio anunciado requiere verificar condiciones de oferta y posibilidad de negociación. Cuando las diferencias son relevantes, cada ajuste debe contar con una explicación técnica que permita comprender su dirección y magnitud.

En el enfoque de costos, el análisis debe diferenciar terreno, construcciones e instalaciones, examinando deterioro y obsolescencias. En el enfoque de ingresos, las rentas, gastos, ocupación y tasas deben corresponder al derecho efectivamente valuado. Como ejemplo didáctico de capitalización directa, un ingreso neto anual estabilizado de $1,200,000 y una tasa de capitalización de 10 % producirían una indicación de $12,000,000 mediante \(V=I_n/R\); su utilidad depende de justificar ambos insumos. Para un activo con flujos variables puede ser más pertinente un modelo de descuento. La conciliación requiere valorar la confiabilidad de cada resultado. Promediar mecánicamente los enfoques puede ocultar diferencias de información, supuestos incompatibles o modelos poco representativos del comportamiento económico del bien.

6. Integración del expediente, fechas relevantes y vigencia del dictamen

La calidad del informe depende de que exista correspondencia entre la solicitud, los documentos, la inspección y el modelo desarrollado. Las metodologías exigen identificar al promovente y usuarios, los derechos valuados, los atributos físicos, legales y económicos, las restricciones y la fecha de valor, así como declarar los supuestos extraordinarios y condiciones hipotéticas. Como práctica de control, conviene cotejar superficies documentales y físicas, explicar discrepancias y conservar evidencia de las fuentes utilizadas. Si una construcción aparece en planos pero no existe durante la visita, el informe necesita precisar cómo se resolvió esa diferencia. La memoria de cálculo debe permitir seguir el razonamiento desde los datos originales hasta el resultado, incluyendo unidades, ajustes, tasas y criterios de conciliación.

También deben distinguirse la fecha de inspección, la fecha de valor y la fecha de emisión. El artículo 148 limita la vigencia a un año desde la emisión, salvo disposiciones específicas. Ese límite no convierte al mercado en estático: cambios físicos, contractuales o de aprovechamiento pueden exigir revisar la pertinencia del estudio para la operación prevista. Además, referir un valor a una fecha anterior y actualizar monetariamente un monto son problemas diferentes, para los cuales existen metodologías específicas. Por ejemplo, investigar cuánto valía un terreno en la fecha de afectación requiere reconstruir sus condiciones y evidencia de entonces; aplicar posteriormente un mecanismo de actualización cumple una función distinta y debe justificarse por separado.

7. Expropiación, primera enajenación de parcelas y responsabilidad del valuador

La intervención valuatoria en asuntos agrarios exige identificar con precisión el acto y el régimen de la tierra. El artículo 86 de la Ley Agraria regula la primera enajenación a personas ajenas al núcleo de parcelas sobre las que se adoptó el dominio pleno y establece un precio mínimo de referencia determinado por la autoridad valuatoria señalada en el texto legal o por una institución de crédito. La ley conserva la denominación histórica Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales. Este supuesto debe diferenciarse de la transmisión de derechos parcelarios y de una expropiación. Como consecuencia profesional, un avalúo privado elaborado con fines informativos no debe presentarse automáticamente como instrumento suficiente para cualquier trámite agrario; corresponde verificar quién puede emitirlo y qué requisitos debe satisfacer.

En expropiación, la delimitación del objeto y la fecha relevante resulta decisiva. La Ley Agraria establece reglas para determinar indemnizaciones y contempla particularidades para la regularización de la tenencia; además, existe una metodología específica del INDAABIN para ciertos terrenos expropiados con ese fin. Desde el análisis técnico, conviene separar superficie afectada, construcciones, instalaciones y otros componentes indemnizables conforme al marco aplicable. Por ejemplo, en una afectación parcial de un predio agrícola debe examinarse si el remanente conserva acceso y funcionalidad, sin asumir que cualquier pérdida alegada procede automáticamente. La responsabilidad del valuador consiste en documentar lo observado, fundamentar lo cuantificado y mantener independencia frente a las expectativas del promovente o de los afectados.

Conclusión

La valuación de bienes nacionales requiere integrar conocimiento jurídico, investigación de mercado y análisis económico en un expediente verificable. Identificar correctamente el régimen del bien, el acto jurídico y la competencia del emisor permite formular el problema con precisión; seleccionar la metodología y sustentar los insumos permite desarrollar una conclusión técnicamente defendible. Esta secuencia cobra especial relevancia cuando el resultado respalda adquisiciones, enajenaciones, arrendamientos, indemnizaciones o registros patrimoniales.

Para los valuadores, la especialización en esta materia implica comprender el efecto de cada supuesto y explicar cómo influye en el valor. Un estudio sólido permite reconocer qué se valuó, bajo qué condiciones, a qué fecha y con qué evidencia. Esa claridad fortalece la revisión del trabajo, protege la independencia profesional y contribuye a que las decisiones sobre el patrimonio público cuenten con un fundamento técnico consistente.

Testimoniales de la Plática.

1. Jorge Luis Rivero Ponce
Ingeniero civil con Maestría en Valuación Inmobiliaria, Industrial y de Bienes Nacionales

“Una excelente presentación realizada por el M. V. Sergio Rubén Samaniego Huerta sobre el aspecto normativo que rige el proceso valuatorio de los bienes nacionales. Como pudimos aprender, a diferencia de un avalúo comercial común, el INDAABIN utiliza metodologías específicas para distintos actos jurídicos.”

2. Manuel Jesús Sánchez Esparza
Arquitecto

“Fue una ponencia interesante, debido al amplio panorama mostrado sobre la Ley de Bienes Nacionales y las limitantes para la realización de avalúos por parte de valuadores profesionales externos al INDAABIN.”

3. Andrea Ramírez Alcocer
Maestra en Valuación y arquitecta

“El desarrollo del docente denota profesionalismo y conocimiento. El tema se desarrolló con base en ejemplos prácticos e interacción con los participantes.”

4. Javier Zazueta Russell
Arquitecto

“Lo recomendaría porque aporta conocimientos aplicables al ámbito profesional, haciendo que su contenido sea útil y fácil de entender.”

5. Edgar Ignacio Núñez del Arco Campos
Ingeniero civil

“Este taller es de suma importancia para los valuadores internacionales porque ayuda a mejorar y unificar criterios profesionales.”

6. Francisco Pacheco Lazaro
Arquitecto

“Nos muestra la aplicación de leyes y reglamentos en referencia a lo que se puede o no hacer con los bienes propiedad de la nación.”

7. Emigdia del Carmen Roque Beltrán
Ingeniera civil

“Me gustó la plática. El ingeniero cuenta con amplia experiencia; solo tenía una vaga idea de este tema y creo que me quedó más claro. Cómo fue llegando hasta el tema principal me encantó.”

8. Alejandro Reynoso Chequi
Arquitecto

“Recomiendo ampliamente a la plataforma Phoenix y agradezco sus pláticas de los lunes, que son totalmente gratuitas y muy interesantes.”

Plática Técnica: Valuación de Bienes Nacionales .

Asistentes: 196 Valuadores

Resumen Curricular:

 Ing. Sergio R. Samaniego Huerta:

Maestro en Valuación con amplia trayectoria en el sector público y privado, especializado en valuación inmobiliaria, agropecuaria y de negocios en marcha. Cuenta con formación académica sólida en instituciones como la Universidad Autónoma de Zacatecas, el Centro de Valores de Guadalajara y la Universidad Autónoma Chapingo. 

Ha obtenido múltiples certificaciones como perito valuador por organismos nacionales, participando en instituciones clave como INDAABIN, Nacional Financiera, Tribunal Fiscal Federal y diversas entidades bancarias. 

Posee experiencia directiva de alto nivel, destacando como:

• Ex Director General de Avalúos en INDAABIN
• Ex Director General de Crédito en Banco Nacional de Comercio Interior
• Coordinador General de Proyectos en el Gobierno Federal (2018–2024) 

Actualmente se desempeña como perito valuador, asesor y consultor, además de ser Presidente del Colegio de Valuadores del Ámbito Rural de México. 

Ha liderado organizaciones profesionales, fundado instituciones en el ámbito de la valuación y participado activamente en la formación académica mediante cursos, diplomados y conferencias en universidades, colegios y entidades públicas. 

Es autor de guías metodológicas en valuación rural y ha contribuido al desarrollo técnico del sector mediante propuestas como el método de selección colegiada de peritos.

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En Phoenix Instituto de Valuación, bajo la dirección del Mtro. Joel Córdova Espitia, ofrecemos orientación para dictámenes periciales y capacitación especializada en la Valuación.