Valuación de servidumbres de paso.

servidumbre

Derecho de servidumbre.

Por: Mtra. en Valuación Ilce Montserrat Mexicano Muñoz

Dentro del ámbito de la valuación inmobiliaria, los tipos de propiedad presentan algunos términos que pueden ser confundidos por sus características, por ejemplo el concepto de servidumbres de paso, el cual es un derecho real muy particular y afecta la relación civil entre las personas. La servidumbre de paso representa un tipo de sección de la propiedad, se definen como gravámenes impuestos a favor del dueño de un predio, constituyendo un derecho real oponible a un sujeto distinto definido que ejerce la propiedad de un previo sirviente.

 El artículo 1057 del (Código Civil de México, 2017) define la servidumbre como: “un gravamen real impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente”; además comenta que las servidumbres presentan formas de desmembración de la propiedad que son importantes por la utilidad que aportan para el mejor aprovechamiento de ciertos predios.

La servidumbre comparte ciertos elementos con las figuras de usufructo, uso y habitación, como el hecho de que todos representan una fracción de la propiedad, donde el dueño hace uso de la misma, no obstante mantenga la propiedad el mismo a favor de un tercero (Aguilar, 1960). La servidumbre estará siempre constituida entre predios, nunca entre bienes muebles. En cualquiera de los casos se tratará de predios con dueño diverso y la servidumbre será constituida a favor del predio considerado como dominante. El predio dominante no deberá ser confundido como titular de un predio sirviente como obligación, debido a que los titulares son los dueños de los predios en cuestión.

 

A continuación se muestra la Figura 1 que explica de manera sencilla el concepto de servidumbre de paso:

Figura 1 Ejemplo de servidumbre de paso.

 

De manera general, (Borja, 1960) comenta que las servidumbres se pueden clasificar en:

  • Rústicas.

  • Positivas.

  • Negativas.

  • Continuas.

  • Discontinuas.

  • Aparentes.

  • No aparentes.

  • Legales.

  • Voluntarias.

  • Sobre predios estatales.

 El derecho real de servidumbre será siempre la obligación entre dos predios.

pertenecientes a dueños diversos entre sí, por lo que la restricción del dominio se impone a cargo de uno en detrimento de otro. Por el contrario en las demás limitaciones al dominio puede haber más de dos predios (Vanossi, 2011). La servidumbre se considera indivisible referente a los predios correspondientes, aunque cambien de dueño, éstos no pueden ser hipotecados de manera separada de la servidumbre, ni pueden ser desprendidas del predio dominante para ser trasladadas a otro.

Dicha propiedad de indivisibilidad, implica que aunque el predio sirviente se separa en varios, cada uno de ellos debe de tolerar la parte legalmente correspondiente. En el caso de que se divida el predio principal, cada propietario tiene la capacidad de utilizar por completo el de la servidumbre, sin que con ello cambie el lugar de uso y sin aceptar gravámenes adicionales (UNID, 2012). La servidumbre se constituye a favor de una sola persona, el propietario de dicha parte puede seguir disfrutándola.

Asimismo, con base en (Morineu, 1961) la servidumbre puede llegar a extinguirse en los siguientes casos principalmente:

  • Expropiación.

  • Prescripción.

  • Suscripción de copropiedad.

  • Enajenación onerosa realizada por el dueño del predio dominante.

  • Fusión de los dos predios a un mismo dueño. Incluye la falta de uso durante tres años en el caso de que fuera continua o cinco si fuera aparente.

  • Revocación, en el caso de que sea revocable.

Imposibilidad de uso debido al estado físico.

 

Valuación de una servidumbre de paso.

 Los principales pasos para la valuación de una servidumbre de paso, de acuerdo a (Loría, 2011), son:

 

  1. Valuar el inmueble, sin considerar el efecto de la servidumbre. Se utilizan principalmente métodos de productividad y de mercado.

  2. Valuar el área correspondiente a la servidumbre de paso. Para ello es importante utilizar las normas aplicables, considerando que no se trata de una expropiación.

  3. Valuar el resto del inmueble que se ve afectado por la servidumbre de paso.

  4. El valor obtenido sumado del área de la servidumbre y el del resto del inmueble se comparan con el correspondiente al total del inmueble, por lo que la diferencia se considera como el daño económico.

  5. Dicho daño económico a edificaciones civiles, se pagan con base en el Valor de Reposición Nuevo.

  6. Se deben cubrir los pagos a otros daños a efectuar.

 

Es importante mencionar que el valor de mercado del inmueble afectado por la servidumbre se considera igual al valor del inmueble sin haber sido afectada por la servidumbre

Para su valuación, (Mexicano, 2016) explica que las servidumbres se pueden clasificar por su nivel de afectación al inmueble en:

 

  • Categoría baja.

    • Se consideran aquellas que no son observables a simple vista y no representan un riesgo, por ejemplo líneas eléctricas; por lo tanto el inmueble puede ser utilizado para agricultura y ganadería.

La construcción de obras civiles ligeras de pisos de concreto es permitida.

    • Se encuentran dentro de zonas montañosas y boscosas sin causar afectaciones al medio.

    • Pueden ser caminos de accesos, presentando una alteración nula al inmueble.

    • Pueden ser servidumbres subterráneas, sobre el terreno. y aéreas.

    • Consideración de porcentaje de afectación = 25% – 40%.

 

  • Categoría media.

    • Son aquellas que se considera dañan el paisaje y afectan las áreas de fumigación.

    • Afectan la agricultura y ganadería con un impacto medio.

    • En el caso subterráneo, presentan un bajo riesgo de contaminación en la zona por rompimiento de tuberías.

    • Consideración de porcentaje de afectación = 41% – 75%.

 

  • Categoría alta.

    • Son consideradas como aquellas que se encuentran en zonas urbanas, lo que ocasiona que los planes para desarrollo de proyectos civiles sufran de cambios en función a ellas.

    • Pueden ser cables de alta tensión, cables subterráneos con alto riesgo de daño al medio, cortes de terrenos para el uso de tuberías con riesgo de deslizamientos, canales de riego que limiten el tránsito peatonal y vehicular.

    • Consideración de porcentaje de afectación = 76% – 100%.

 

Los grados de afectación se definen con base en el mejor criterio del valuador, de acuerdo al tipo de inmueble, tipo de servidumbre, así como de los impactos que se pueden generar potencialmente para la propia servidumbre y para la zona.

Considerando lo anterior, en seguida se presenta un breve ejemplo de valuación de servidumbre de paso, los datos son los siguientes:

 

  • Metros cuadrados terreno dominante = 2,800.
  • Metros cuadrados terreno sirviente = 2,200.
  • Valor por metro cuadrado terreno = $3.500.
  • Porcentaje de afectación de la servidumbre = 35%
  • Estimar el valor total del terreno antes y después de la consideración de la servidumbre de paso.

 

Valor por M²

Valor total

Afectación servidumbre

Valor del terreno sin servidumbre (Antes)

5,000

$3,500

$17,500,000

 

 

 

 

35%

Valor de la servidumbre

2,200

$3,500

$7,700,000

$2,695,000

 

 

 

 

 

Valor terreno dominante

2,800

$3,500

$9,800,000

 

 

 

 

 

 

Valor del terreno incluyendo afectación (después)

 

$12,495,000

 

 

 

 

 

 

Diferencia

 

 

$5,005,000

 

 

Figura 2 Ejemplo de estimación del valor de una servidumbre de paso.

 

Al realizar los cálculos respectivos para obtener el valor del terreno objeto de estudio del ejemplo propuesto, se puede observar que con un porcentaje de afectación de 35%, el valor del terreno incluyendo la afectación arroja un valor de $12,495,000, es decir una diferencia de $5,005,000 contra el valor del terreno sin servidumbre ($17,500,000), diferencia que se considera como el Daño al remanente.

En definitiva, cada caso debe valorarse puntualmente, siempre como referencia el valor de mercado del terreno.

Bibliografía.

  •  Aguilar, L. (1960). Segundo curso de derecho civil. México: UNAM.
  •  Borja, M. (1960). Teoría general de las obligaciones. México: Porrúa.
  •  Código Civil de México. (2017). De las servidumbres. Disposiciones generales. Obtenido de http://mexico.justia.com/federales/codigos/codigo-civil-federal/libro-segundo/titulo-sexto/capitulo-i/
  •  Loría, R. (2011). Valoración de Servidumbres. Costa Rica: Peritazgos y avalúos Roberto Loría.
  •  Mexicano, I. (2016). Servidumbres de Paso. Colombia:
  •  Morineu, O. (1961). El estudio del derecho civil. México: UNAM.
  •  UNID. (2012). La Propiedad en Derecho Civil. México: Universidad Interamericana para el Desarrollo.

 

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