La valuación de telecomunicaciones es una especialidad que exige integrar conocimientos de valuación, ingeniería, infraestructura civil, estructuras metálicas, instalaciones electromecánicas, equipos electrónicos, contratos, espectro radioeléctrico y análisis de obsolescencia. Una radiobase no puede valorarse exclusivamente por lo que costó construirla: su importancia económica también está vinculada con su ubicación, cobertura, capacidad tecnológica, tráfico y potencial de generación de ingresos.

Contenido académico de Phoenix Instituto de Valuación
Dirección académica: MV Arq. Arq. Joel Córdova Espitia, director general de Phoenix Instituto de Valuación.
Ponente invitado: Ing. Ricardo Olmos Guzmán.

Valuación de telecomunicaciones: radiobases, torres, equipos y espectro

Para el valuador profesional, el principal reto consiste en identificar correctamente qué se está valuando y separar los componentes que integran el sistema. Una torre puede analizarse mediante el enfoque de costos; un contrato de arrendamiento puede requerir un análisis de ingresos; una ubicación estratégica puede estudiarse con referencias de mercado; y el espectro radioeléctrico involucra derechos, concesiones, regulación y variables económicas distintas de las correspondientes a la infraestructura física.

1. Valuación de telecomunicaciones: la radiobase como unidad económica

Las redes de telefonía móvil dividen el territorio en áreas de cobertura conocidas técnicamente como células. Cada radiobase permite comunicar los dispositivos de los usuarios con la infraestructura de la red dentro de determinada zona. Esta característica provoca que dos instalaciones prácticamente iguales en términos físicos puedan presentar utilidades económicas muy distintas. Una radiobase ubicada en una zona de elevada demanda puede tener una relevancia estratégica superior a la de otra con equipos equivalentes instalada donde el tráfico es reducido.

Para efectos valuatorios, es fundamental diferenciar el valor físico del activo de su utilidad económica dentro de la red. Una torre puede representar una inversión considerable y, sin embargo, generar un beneficio limitado si su ubicación tiene poca demanda. También puede suceder lo contrario: una instalación físicamente sencilla puede tener una elevada importancia económica si permite cubrir una zona crítica. Por ello, uno de los principios centrales en la valuación de radiobases es entender que costo y valor no necesariamente son equivalentes.

2. Componentes físicos de una infraestructura de telecomunicaciones

El enfoque físico comienza con un inventario suficientemente detallado de los componentes de la instalación. Dependiendo del sitio pueden intervenir terreno o derechos de ocupación, cimentaciones, estructura metálica, torre, mástiles, anclajes, plataformas, escaleras, soportes, antenas, cableado, gabinetes, sistemas eléctricos, respaldo de energía, climatización, sistemas de protección y equipos electrónicos de transmisión. En determinadas configuraciones, el equipamiento electrónico puede representar inversiones de decenas de miles de dólares e incluso aproximarse a USD 100,000, de acuerdo con las características tecnológicas de la radiobase.

La cimentación y la estructura requieren una revisión independiente. Las torres se encuentran sometidas al peso propio de la estructura, cargas generadas por antenas y accesorios, así como acciones del viento y condiciones particulares del emplazamiento. Cuando la información se encuentre disponible, el valuador deberá analizar altura, capacidad de carga, memoria estructural, tipo de cimentación, condiciones del terreno, corrosión, mantenimiento y estado de conservación. No se trata solamente de identificar una “torre”, sino de reconocer técnicamente los elementos que permiten su operación.

Separación de activos

Un aspecto especialmente importante consiste en identificar la propiedad de cada componente. El terreno puede pertenecer a un propietario, la torre a una empresa de infraestructura y los equipos electrónicos a un operador de telecomunicaciones. El avalúo debe establecer claramente qué bienes forman parte del objeto de valuación para evitar incorporar activos pertenecientes a terceros.

3. Sitios Rooftop y Raw Land: efecto de la ubicación en el valor

En telecomunicaciones suelen encontrarse dos configuraciones principales de emplazamiento: Rooftop y Raw Land. Los sitios Rooftop se localizan sobre azoteas o partes superiores de construcciones existentes. El operador aprovecha la altura del inmueble para instalar antenas, soportes y equipos. Su análisis requiere revisar superficie utilizada, capacidad estructural, acceso, restricciones urbanísticas, instalaciones auxiliares, condiciones contractuales y posibilidades de crecimiento tecnológico.

Los sitios Raw Land, en cambio, se desarrollan directamente sobre terreno e incorporan normalmente una torre independiente, cimentaciones, área delimitada, instalaciones eléctricas y espacios para equipos. Variables como acceso, servidumbres, disponibilidad de energía, seguridad, topografía y condiciones físicas del predio pueden adquirir especial importancia. En ambos casos, la correcta separación entre terreno, infraestructura, instalaciones, equipos y derechos contractuales resulta indispensable para evitar duplicidades en la estimación de valor.

Ejemplo valuatorio

Supongamos dos torres con características estructurales prácticamente iguales. La primera se encuentra en un terreno arrendado y sus equipos pertenecen a un operador; la segunda incluye terreno, torre y determinados equipos propiedad del mismo titular. Aunque físicamente las torres sean comparables, el objeto de valuación no lo es. Antes de aplicar cualquier enfoque, debe definirse qué derechos y activos están incluidos.

4. Enfoque de costos para valuar torres, radiobases y equipos

El enfoque de costos busca determinar cuánto costaría reproducir o reemplazar actualmente la infraestructura por otra con capacidad y utilidad equivalentes. A partir del costo de reposición nuevo pueden analizarse posteriormente el deterioro físico, la obsolescencia funcional y la obsolescencia económica. En telecomunicaciones esta separación es especialmente relevante debido a las diferencias de vida económica existentes entre las obras civiles, las estructuras metálicas y los equipos electrónicos.

Por ejemplo, si una radiobase tiene un costo de reposición de $4 millones de pesos, no necesariamente sería correcto aplicar una depreciación global del 30 % a toda la instalación. Una torre podría conservar alrededor del 80 % de su vida económica mientras determinados radios se encuentran próximos a ser sustituidos tecnológicamente. El procedimiento más representativo consiste en dividir el activo en componentes, determinar sus costos individuales y analizar para cada uno su condición y obsolescencia.

Depreciación por componentes

La metodología por componentes evita tratar como homogéneos bienes que tienen comportamientos completamente diferentes. Una cimentación puede conservar utilidad durante un periodo considerable mientras que un equipo electrónico funcional puede perder relevancia económica por la introducción de una tecnología más eficiente.

El valuador debe distinguir entre:

Deterioro físico, asociado con edad, mantenimiento, desgaste, corrosión o daños.

Obsolescencia funcional, relacionada con deficiencias de diseño, capacidad, configuración o adaptación tecnológica.

Obsolescencia económica, derivada de factores externos al activo que pueden afectar su utilidad o rentabilidad.

Esta separación mejora considerablemente la lectura económica del resultado obtenido mediante costos.

5. Enfoque de mercado: tráfico, cobertura y rentabilidad de la ubicación

El enfoque de mercado presenta dificultades particulares porque no siempre existen suficientes operaciones públicas de compra y venta de radiobases con información comparable. Por esta razón, además de investigar transacciones de infraestructura cuando existan, el valuador puede requerir el análisis de variables que expliquen la utilidad de la localización: densidad de población, actividad económica, movilidad, cobertura disponible, tráfico, alternativas de emplazamiento y presencia de otros operadores.

Dos sitios con costos físicos semejantes pueden generar beneficios muy distintos. Una infraestructura localizada en una zona urbana con elevada concentración de oficinas, comercios y usuarios puede representar un nodo estratégico para la red, mientras que una instalación similar en una región con bajo tráfico puede tener menor relevancia económica. Esta diferencia no debe interpretarse únicamente como una variación del valor inmobiliario del terreno: también existe un componente de valor estratégico asociado con cobertura, tráfico y capacidad.

El comparable debe ser realmente comparable

En este tipo de valuación no basta con homologar superficie o altura de torre. El especialista debe analizar qué características económicas y técnicas explican las diferencias entre ubicaciones. Comparar únicamente el costo físico de dos sitios puede conducir a conclusiones incompletas cuando la generación de utilidad depende considerablemente de su posición dentro de la red.

6. Enfoque de ingresos y contratos de arrendamiento

El enfoque de ingresos resulta especialmente útil cuando existen contratos capaces de producir flujos económicos identificables. Propietarios de edificios, terrenos o infraestructura pueden recibir rentas de operadores por el derecho de instalar antenas, equipos o sistemas de telecomunicaciones. En estos casos, el valuador puede utilizar capitalización directa cuando existe una renta estabilizada o desarrollar un flujo de efectivo descontado cuando deben analizarse incrementos contractuales, periodos de vigencia, renovaciones, gastos y riesgos.

Supongamos que determinado sitio genera una renta neta anual de $360,000 y, para el ejercicio valuatorio, se determina una tasa de capitalización del 9 %. Mediante capitalización directa:

Valor = Renta neta anual / Tasa de capitalización

Valor = $360,000 / 0.09 = $4,000,000

Este valor constituye una aproximación inicial y no sustituye el análisis contractual. Deben revisarse la vigencia restante, actualizaciones, posibilidad de renovación, riesgo de desocupación, gastos asociados y posibilidad de incorporar otros operadores.

En el caso específico de espacios ubicados en inmuebles federales, el INDAABIN mantiene el Sistema de Arrendamiento de Espacios, ARES, relacionado con el despliegue de infraestructura de telecomunicaciones y radiodifusión. El sistema incluye bases, condiciones técnicas y económicas y modelos contractuales aplicables al uso de estos espacios.

Contrato e infraestructura no son el mismo activo

Para el valuador resulta fundamental evitar mezclar el valor de la infraestructura con el valor económico de un contrato. Una torre, el terreno donde se instala, los equipos y el derecho a recibir una corriente de rentas pueden constituir activos o derechos diferentes. La identificación precisa del objeto de valuación deberá preceder a cualquier cálculo.

7. Espectro radioeléctrico y obsolescencia tecnológica

El espectro radioeléctrico constituye uno de los elementos más especializados del sector. La propiedad de una torre no implica automáticamente el derecho a utilizar bandas de frecuencia. En México, la Ley en Materia de Telecomunicaciones y Radiodifusión, expedida en 2025, establece que el espectro radioeléctrico y los recursos orbitales son bienes del dominio público de la Nación cuya titularidad y administración corresponden al Estado.

La regulación vigente contempla concesiones y mecanismos distintos según la modalidad de uso. Asimismo, para la determinación de contraprestaciones relacionadas con el espectro se consideran elementos como banda de frecuencia, cantidad de espectro, cobertura, vigencia y referencias del valor de mercado cuando estén disponibles. Actualmente, la Comisión Reguladora de Telecomunicaciones es la autoridad encargada, entre otras funciones, de regular, promover y supervisar el uso, aprovechamiento y explotación del espectro radioeléctrico.

El espectro como componente económico

Desde la perspectiva valuatoria, esto obliga a distinguir entre el activo físico y los derechos regulatorios asociados con la operación. La infraestructura instalada tiene características físicas y económicas propias; la posibilidad de utilizar determinadas frecuencias responde a un marco jurídico diferente. En consecuencia, no sería técnicamente correcto asignar automáticamente el valor atribuido al espectro a la torre que físicamente soporta las antenas.

A escala internacional, la Unión Internacional de Telecomunicaciones señala que la gestión del espectro integra procedimientos administrativos y técnicos destinados a garantizar su utilización eficiente y evitar interferencias perjudiciales. La edición 2024 del Reglamento de Radiocomunicaciones de la UIT entró en vigor el 1 de enero de 2025.

Obsolescencia tecnológica y vida económica

La obsolescencia es uno de los mayores desafíos de la valuación de equipos de telecomunicaciones. En determinados casos pueden encontrarse vidas económicas del orden de 5, 10 o 15 años, dependiendo de tecnología, fabricante, mantenimiento, ambiente y evolución de la red. Un equipo puede continuar funcionando físicamente y, sin embargo, haber perdido buena parte de su utilidad económica debido a una transición tecnológica.

Este principio es crucial para el valuador: vida física y vida económica no son conceptos equivalentes. Las transiciones hacia nuevas generaciones de comunicaciones, el crecimiento de redes densificadas, small cells, internet de las cosas y Smart Cities pueden modificar los requerimientos técnicos de una infraestructura. Una torre existente puede mantener utilidad, mientras algunos de sus equipos requieren actualización o sustitución.

Herramientas especializadas y análisis RF

La valuación no sustituye los estudios de ingeniería de radiofrecuencia. Sin embargo, para comprender la utilidad económica de una instalación puede ser necesario interpretar información generada mediante herramientas especializadas de RF, mapas de cobertura, configuración de antenas y características técnicas de la red.

Esta información puede ayudar al valuador a explicar por qué una determinada ubicación posee relevancia estratégica, pero debe distinguirse claramente entre los análisis realizados por especialistas en telecomunicaciones y las conclusiones estrictamente valuatorias.

Conclusión: el reto de la valuación de telecomunicaciones

La valuación de telecomunicaciones exige superar una visión limitada a terrenos, construcciones y maquinaria. Una radiobase integra infraestructura civil, estructuras metálicas, instalaciones, equipos electrónicos, derechos de ocupación, contratos, ubicación estratégica, capacidad tecnológica y, dependiendo del objeto del trabajo, elementos vinculados con el aprovechamiento del espectro.

El valuador especializado debe seleccionar el enfoque apropiado para cada componente. El enfoque de costos permite analizar torres, cimentaciones e instalaciones; el mercado puede aportar evidencia sobre infraestructura y ubicación; y el enfoque de ingresos permite estudiar contratos y flujos económicos. La reconciliación de resultados deberá responder al propósito del avalúo, los derechos valuados y la calidad de la información disponible.

En México también resulta indispensable distinguir las competencias institucionales. INDAABIN interviene en materias relacionadas con inmuebles federales y mantiene mecanismos como ARES para el aprovechamiento de espacios destinados a infraestructura de telecomunicaciones; por su parte, la regulación y administración del espectro corresponde al marco establecido por la Ley en Materia de Telecomunicaciones y Radiodifusión y a la Comisión Reguladora de Telecomunicaciones.

La velocidad del cambio tecnológico representa finalmente una de las principales diferencias frente a otros activos especializados. Una estructura puede conservar utilidad física durante años mientras sus equipos pierden competitividad rápidamente; una ubicación puede aumentar su relevancia debido al crecimiento del tráfico; y una instalación rentable puede requerir inversiones para mantenerse compatible con nuevas tecnologías. Por ello, el valor debe interpretarse no solamente desde lo que existe físicamente, sino desde la capacidad presente del activo para proporcionar utilidad económica dentro del sistema de telecomunicaciones.

Preguntas frecuentes sobre valuación de telecomunicaciones

¿Cómo se realiza la valuación de una torre de telecomunicaciones?

La valuación comienza identificando los componentes y derechos incluidos en el avalúo. Posteriormente pueden analizarse torre, cimentación, instalaciones y equipos mediante el enfoque de costos, considerando deterioro y obsolescencias. También deben estudiarse ubicación, condiciones contractuales y capacidad de generar ingresos cuando sean relevantes. El método definitivo dependerá del propósito del avalúo y de la información disponible.

¿Qué enfoque de valuación se utiliza para una radiobase?

No existe un único enfoque aplicable a todas las radiobases. El enfoque de costos resulta útil para infraestructura y equipos; el enfoque de mercado puede utilizarse cuando existen referencias comparables suficientes; y el enfoque de ingresos es relevante cuando existen rentas o flujos contractuales. El valuador debe determinar cuál o cuáles enfoques resultan pertinentes de acuerdo con los activos y derechos objeto del trabajo.

¿Cómo afecta la obsolescencia tecnológica al valor de equipos de telecomunicaciones?

Puede afectar significativamente su vida económica aun cuando los equipos continúen funcionando. La aparición de nuevas generaciones tecnológicas, cambios en capacidad, compatibilidad o arquitectura de red pueden reducir la utilidad de determinados componentes. Por esta razón, aplicar exclusivamente depreciación por edad puede ser insuficiente; el valuador debe analizar también obsolescencia funcional y, cuando corresponda, económica.

¿Qué diferencia existe entre un sitio Rooftop y uno Raw Land?

Un Rooftop utiliza normalmente la azotea de una construcción existente para instalar antenas y equipos, mientras un Raw Land se desarrolla sobre terreno y suele incorporar torre y cimentación propias. Desde la valuación, la diferencia modifica los activos que deben inventariarse, las condiciones de ocupación, las instalaciones necesarias, las restricciones físicas y los contratos que pueden estar vinculados con el sitio.

¿El espectro radioeléctrico forma parte del valor de una torre?

No automáticamente. El espectro radioeléctrico y la infraestructura física son conceptos diferentes. En México, el espectro es un bien del dominio público de la Nación y su aprovechamiento está sujeto al régimen establecido en la legislación de telecomunicaciones. Una torre puede ser propiedad de una empresa mientras los derechos relacionados con determinadas frecuencias pertenecen o están concesionados a otro participante del sistema.

Testimoniales de la Plática sobre Futuro de la Valuación de Telecomunicaciones.

• Victoria Libia Azucena Barrón González — Perito Valuador
  “Con este tema amplié mis conocimientos sobre cómo se maneja el derecho de superficie en otros países, lo que permite realizar una mejor homologación de criterios.” 
• Jorge Luis Rivero Ponce — Ing. Civil, Mtro. en Valuación Inmobiliaria y de Bienes Nacionales
  “Un tema muy interesante que aporta aspectos relevantes sobre el Derecho de Superficie para tenerlos en cuenta durante el proceso valuatorio.”
• Arturo Ávila Báez — Ingeniero Arquitecto
  “La legislación es de fundamental importancia para valuar correctamente los derechos de superficie.”
• Hugo Daniel Islas Dibene — Arquitecto
  “Una plática técnica muy útil e interesante para cualquier valuador del ramo inmobiliario.”
• Roberto Fuentevilla de Cima — Ingeniero Civil
  “Muy interesante. Hace falta profundizar en la legislación del tema en México.”
• Francisco José Serrano Ramírez — Ingeniero Arquitecto
  “Cada tema presentado sirve como actualización para mejorar la determinación de un avalúo.”
• Hermila Valero González — Abogada
  “Una ponencia muy enriquecedora, sobre un tema innovador y de mucho interés.”
• Doria María López González — Ingeniería Civil
  “Me pareció muy bueno porque aportó conocimiento y experiencia.”

Plática Técnica: Valuación de Telecomunicaciones.

Asistentes: 100 Valuadores

Resumen Curricular: