El derecho de superficie constituye una de las figuras más interesantes para la estructuración de proyectos inmobiliarios de largo plazo, porque permite separar económicamente el valor del suelo del valor de las construcciones desarrolladas sobre o bajo éste. Para el valuador representa un reto particular: el objeto de análisis deja de ser únicamente un inmueble físico y pasa a convertirse en un conjunto de derechos, obligaciones, flujos económicos, restricciones contractuales y expectativas de reversión que deben modelarse durante un periodo determinado.

Contenido académico de Phoenix Instituto de Valuación
Dirección académica: MV Arq. Arq. Joel Córdova Espitia, director general de Phoenix Instituto de Valuación.
Ponente invitado: Ing. Guillermo Quequezana.

Valuación del Derecho de Superficie: Metodología Económica, Estructura Jurídica y Análisis Financiero

1. El derecho de superficie como modelo de inversión inmobiliaria

El derecho de superficie puede entenderse como el derecho que permite a una persona, denominada superficiario, mantener temporalmente una construcción en propiedad separada respecto del terreno perteneciente a un tercero. Su característica económica esencial es precisamente la separación entre dos componentes que tradicionalmente se encuentran integrados: el suelo y las construcciones. El propietario conserva el dominio del terreno, mientras que el superficiario obtiene, bajo las condiciones establecidas jurídicamente, la posibilidad de construir, explotar, financiar o mantener una edificación durante determinado plazo. En el Código Civil peruano, por ejemplo, la figura se encuentra expresamente regulada y permite mantener temporalmente una construcción sobre o bajo el suelo, estableciendo además un plazo máximo de noventa y nueve años.

Desde la perspectiva de inversión, su principal ventaja consiste en reducir el capital inicial requerido para desarrollar un proyecto. Un inversionista que pretende construir un centro comercial, hotel, hospital, complejo logístico o proyecto de usos mixtos podría necesitar destinar una proporción importante de sus recursos exclusivamente a adquirir el terreno. Mediante el derecho de superficie puede sustituir esa adquisición por una contraprestación periódica o canon, destinando una mayor cantidad de capital a la construcción y operación del proyecto. El terreno se convierte así en una aportación económica indirecta del propietario del suelo y el superficiario obtiene acceso temporal al componente inmobiliario sin inmovilizar recursos en su compra. Para el valuador, el análisis debe determinar si esta separación crea valor para ambas partes y cuál sería la compensación económica razonable que equilibre sus respectivos intereses.

2. Temporalidad, propiedad separada y principio de accesión

Uno de los elementos jurídicos fundamentales del derecho de superficie es que rompe temporalmente con el principio tradicional de accesión, según el cual las construcciones incorporadas permanentemente a un terreno tienden a seguir jurídicamente la propiedad del suelo. Durante la vigencia del derecho pueden coexistir dos posiciones económicas diferenciadas: la propiedad del terreno correspondiente al concedente y el derecho del superficiario respecto de la construcción y su explotación. Al concluir el plazo deberá analizarse qué sucede con las edificaciones, instalaciones y mejoras. La legislación peruana establece, salvo pacto distinto, que al vencimiento el propietario del suelo adquiere lo construido reembolsando su valor, circunstancia que resulta especialmente relevante para la valuación del valor terminal.

Para el valuador internacional es indispensable evitar la aplicación automática de las reglas de una jurisdicción a otra. En México, por ejemplo, no existe una regulación federal uniforme equivalente a la estructura peruana dentro del Código Civil Federal, por lo que debe verificarse el ordenamiento civil de la entidad federativa y el instrumento jurídico específico utilizado. Algunos estados sí regulan expresamente el derecho real de superficie. El Código Civil de Coahuila, por ejemplo, contempla la construcción sobre o debajo del suelo, mantiene diferenciada la propiedad del terreno y de la construcción y exige que el derecho sea constituido por tiempo determinado. Esta diversidad legislativa obliga al valuador a revisar escritura, inscripción registral, duración, transmisibilidad, condiciones de terminación, indemnizaciones, garantías y destino final de las construcciones antes de desarrollar cualquier modelo financiero.

3. Diferencias económicas frente al usufructo y la servidumbre

El derecho de superficie no debe confundirse con el usufructo. El usufructuario recibe fundamentalmente facultades de uso y disfrute sobre un bien cuya propiedad pertenece a otra persona; el superficiario, en cambio, puede llegar a mantener una verdadera propiedad separada sobre la construcción durante la vigencia del derecho, dependiendo de la legislación correspondiente. Esta distinción tiene implicaciones directas en la valuación. En un usufructo normalmente se estima el valor económico del beneficio derivado del uso temporal de un activo existente; en el derecho de superficie puede existir además una inversión propia del superficiario en construcción, instalaciones y equipamiento que genere un activo económicamente independiente durante un horizonte contractual. El perfil de riesgo, las necesidades de inversión y los flujos de caja son, por tanto, diferentes.

Tampoco debe confundirse con una servidumbre. La servidumbre concede determinadas facultades de utilización o impone restricciones sobre un inmueble en beneficio de otro predio o sujeto, pero normalmente no tiene como finalidad crear una propiedad independiente sobre una edificación completa. El Código Civil peruano, por ejemplo, regula las servidumbres inmediatamente después del derecho de superficie y las caracteriza como gravámenes vinculados al aprovechamiento de predios. Desde la perspectiva valuatoria, una servidumbre generalmente se analiza por la pérdida o beneficio económico que produce sobre los inmuebles involucrados; el derecho de superficie requiere valorar una relación económica mucho más amplia, porque puede involucrar construcción, explotación comercial, financiamiento, rentas periódicas, derechos de transmisión y valor de reversión.

4. Identificación del objeto de valuación y análisis del mayor y mejor uso

Antes de calcular cualquier canon, el valuador debe identificar exactamente qué interés económico se está valuando. Puede tratarse del derecho del propietario del suelo a recibir contraprestaciones periódicas, del derecho económico del superficiario, del valor de mercado del terreno sujeto al derecho de superficie, de la propiedad de las construcciones durante el plazo contractual o del conjunto de derechos que podría adquirir un tercero. El error de tratar todos estos intereses como si fueran equivalentes puede generar sobrevaloraciones importantes. La valuación debe comenzar con el valor del terreno libre de afectaciones, pero posteriormente debe incorporar plazo, restricciones de uso, condiciones urbanísticas, posibilidades de desarrollo, obligaciones contractuales y destino de las construcciones al término del derecho.

El análisis del mayor y mejor uso adquiere especial relevancia porque el canon sostenible depende de la capacidad económica del proyecto que utilizará el suelo. En terrenos destinados a proyectos comerciales, industriales, turísticos o logísticos deben revisarse compatibilidad urbanística, densidades, alturas, coeficientes de ocupación, infraestructura disponible, accesibilidad, mercado potencial y factibilidad financiera. Cuando se trata de bienes pertenecientes al Estado, el expediente técnico puede requerir además una delimitación particularmente rigurosa del inmueble mediante levantamientos, coordenadas UTM, planos perimétricos, identificación de áreas aprovechables, estudios de prefactibilidad y justificación económica del proyecto. El valuador no debería limitarse a proporcionar un valor unitario de terreno; debe demostrar que el uso planteado es física, legal y financieramente viable durante el plazo del derecho.

5. Metodología para determinar la compensación económica o canon

Una metodología inicial consiste en considerar el valor de mercado del terreno como el capital inmobiliario que el propietario pone temporalmente a disposición del proyecto. Si se representa dicho valor como VT y la tasa anual requerida por el propietario como i, una aproximación básica al canon anual sería C = VT × i. Así, un terreno valuado en $100 millones y una tasa inmobiliaria de rendimiento del 8 % producirían inicialmente un canon indicativo de $8 millones anuales. Sin embargo, esta fórmula no debe utilizarse mecánicamente. La tasa tiene que corresponder al riesgo del flujo, características del inmueble, duración contractual, garantías, liquidez, crecimiento esperado del mercado, inflación, riesgo del operador, posibilidad de incumplimiento y condiciones de reversión. El canon obtenido mediante esta relación constituye más bien un punto de partida para la negociación económica.

El análisis profesional debe complementarse mediante flujo descontado. Si el canon es constante, el valor presente del derecho del propietario a recibir las rentas puede expresarse conceptualmente como VP = Σ Ct/(1+k)^t + VR/(1+k)^n, donde Ct representa el canon de cada periodo, k la tasa de descuento, n el plazo y VR el valor económico de los derechos o activos que revierten al propietario al término. Cuando las rentas crecen conforme a inflación, índices de precios o revisiones contractuales, cada flujo deberá proyectarse individualmente. Este enfoque permite comprobar si la contraprestación pactada realmente remunera el capital representado por el terreno. El canon económico no debería surgir solamente de aplicar una tasa bancaria al valor del suelo; debe reflejar la naturaleza inmobiliaria, duración, riesgo y condiciones contractuales de la operación.

6. Caso práctico: renta anual frente a adquisición del terreno

Supóngase un terreno con valor de mercado de $100 millones que será utilizado para desarrollar un centro comercial durante treinta años. El propietario pretende obtener una rentabilidad inicial del 8 % anual sobre el valor del suelo, generando un canon indicativo de $8 millones durante el primer año. Si, como ejercicio simplificado, el canon permaneciera constante durante treinta años y el valuador utilizara una tasa de descuento del 9 %, el valor presente de esas rentas sería aproximadamente $82.19 millones. La diferencia frente al valor actual del terreno demuestra un principio fundamental: no basta comparar $8 millones anuales contra $100 millones de precio de compra; debe analizarse financieramente toda la corriente de pagos y cualquier valor adicional que reciba el propietario al término. Si además existiera una reversión económicamente aprovechable de las construcciones, su valor presente tendría que agregarse al valor de los cánones.

Para el superficiario el análisis se realiza desde la perspectiva contraria. Comprar el terreno exigiría desembolsar $100 millones desde el inicio, mientras que el derecho de superficie sustituye esa inversión por pagos anuales y permite utilizar los recursos liberados en construcción, equipamiento, comercialización y capital de trabajo. El beneficio existe únicamente si el valor presente de los cánones, inversiones adicionales y obligaciones asociadas resulta competitivo frente a la compra del terreno y permite obtener la rentabilidad mínima requerida por el desarrollador. Por ello deben desarrollarse escenarios de sensibilidad modificando tasa de descuento, crecimiento de rentas, ocupación, ingresos operativos, costo de construcción, duración del derecho y valor terminal. Una pequeña modificación en la tasa o en el plazo puede alterar de manera significativa el equilibrio económico entre propietario y superficiario.

7. Valuación de los dos intereses, riesgos contractuales y responsabilidad profesional

Una valuación completa debería analizar separadamente el interés del propietario del suelo y el interés del superficiario. Para el primero, el valor económico está integrado principalmente por el valor presente de los cánones, los derechos de revisión de la contraprestación y, cuando corresponda, el beneficio económico derivado de recuperar el terreno y las construcciones al vencimiento. Para el superficiario, el valor estará relacionado con el valor presente de los flujos de caja que puede producir el proyecto, menos construcción, mantenimiento, impuestos, cánones, inversiones futuras y demás obligaciones. Conceptualmente puede expresarse como Valor del derecho del superficiario = VP de los flujos operativos disponibles – VP de cánones – VP de inversiones y obligaciones pendientes. Este valor puede ser positivo, nulo o incluso negativo dependiendo de las condiciones pactadas.

Entre los riesgos que deben reflejarse en el avalúo se encuentran la terminación anticipada, modificación del uso de suelo, imposibilidad de obtener permisos, restricciones para transmitir o gravar el derecho, insuficiencia del plazo para recuperar la inversión, insolvencia de alguna de las partes, demolición obligatoria, mantenimiento diferido, obsolescencia funcional y tratamiento de las construcciones al vencimiento. El valuador debe mantener independencia respecto de las partes y diferenciar claramente entre valor de mercado, valor de inversión y valor negociado. Su función no consiste en justificar una renta previamente acordada sino en determinar si existe sustento económico para ella. La responsabilidad ética del perito adquiere especial relevancia cuando la valuación sirve para estructurar contratos de largo plazo, inversiones institucionales o operaciones relacionadas con patrimonio público.

Conclusión

La valuación del derecho de superficie exige una visión más amplia que la utilizada en un avalúo convencional de terreno. El activo físico constituye solamente el punto de partida. El verdadero objeto de análisis es una estructura temporal de derechos en la que intervienen el valor del suelo, la posibilidad de desarrollo, el plazo contractual, las rentas, las tasas de rendimiento, la propiedad de las construcciones, los riesgos jurídicos y el valor de reversión. Su principal ventaja económica consiste en permitir que un desarrollador utilice un terreno estratégico sin adquirirlo, reduciendo la inversión inicial y evitando una descapitalización que podría limitar la escala del proyecto.

Para el valuador, el principio central puede resumirse en que el terreno representa un capital y el canon representa la remuneración económica por poner temporalmente ese capital inmobiliario al servicio de un proyecto. Sin embargo, la solución técnica no consiste únicamente en multiplicar el valor del terreno por una tasa. El resultado debe comprobarse mediante flujo de caja descontado, análisis de mercado, sensibilidad, mayor y mejor uso y valoración separada de los intereses del propietario y del superficiario. Cuando esta metodología se aplica correctamente, el derecho de superficie deja de observarse solamente como una figura jurídica y se convierte en una poderosa herramienta de estructuración financiera para centros comerciales, hoteles, desarrollos industriales, infraestructura y proyectos inmobiliarios de gran escala.

Testimoniales de la Plática sobre Futuro de la Valuación Derecho de Superficie.

"Aclaró de forma impecable la separación entre la propiedad del suelo y el derecho de edificación. Un marco metodológico indispensable para esquemas de arrendamiento a largo plazo." — Fernando Ruiz Velasco

"Excelente curso para entender la amortización del derecho y el impacto del plazo contractual en el valor final. La explicación sobre el valor residual al término del contrato es brillante." — Mariana Benítez Castro

"Me dio las herramientas exactas para valuar concesiones y desarrollos sobre terrenos de terceros con total certeza jurídica y matemática. Los casos prácticos valen oro." — Gabriel Esquivel Delgado

"Aprender a modelar los flujos de caja descontados específicos para el superficiario frente al propietario del suelo transformó la forma en que estructuramos nuestros dictámenes." — Valeria Montemayor Silva

"La metodología para determinar el canon o renta de superficie justa está perfectamente fundamentada. Phoenix Academy aborda un tema técnico complejo con una claridad increíble." — Rodrigo Paredes Leyva

"Ideal para valuar proyectos comerciales e industriales construidos sobre suelo ajeno. Un contenido sin rodeos, con material normativo y financiero de aplicación inmediata." — Camila Navarrete Franco

"El análisis del riesgo de reversión y el cálculo de las indemnizaciones al finalizar el derecho de superficie me parecieron los puntos más potentes del programa." — Adrián Santillán Cordero

"Combinar con tanta precisión el derecho civil con los modelos financieros de valuación es un gran acierto. Indispensable para cualquier profesional del sector inmobiliario corporativo." — Natalia Ibáñez Cárdenas

Plática Técnica: Valuación Derecho de Superficie.

Asistentes: 180 Valuadores

Resumen Curricular: 

Ing. Guillermo Quequezana Q:

Ingeniero Civil (UNI, Promoción 1965), perito y consultor senior en saneamiento físico-legal, catastro y valuación inmobiliaria, con amplia trayectoria institucional y académica.

 Perfil profesional

• Registrado en el Colegio de Ingenieros del Perú, Cuerpo Técnico de Tasaciones, y como Perito Panamericano (UPAV).
• Maestría en Catastro Valuativo (Universidad de Jaén, España) y diplomados en Peritaciones y Tasaciones y Catastro Multipropósito.
• Ex directivo del CIP y del Cuerpo Técnico de Tasaciones; delegado ante el Ministerio de Vivienda para la modificación del Reglamento Nacional de Tasaciones.
• Ex jefe y gerente en entidades públicas y privadas; perito judicial y verificador registral.
• Responsable de saneamientos y tasaciones emblemáticas (PUCP, Petroperú Talara, Estadio Monumental).

 Especialidades

• Saneamiento físico-legal de predios urbanos.
• Peritaciones y tasaciones (lucro cesante, usufructo, terrenos y edificaciones).
• Licencias de habilitaciones urbanas y edificaciones.

 Publicaciones

• Saneamiento Físico-Legal de Predios Públicos y Privados (6 ediciones, 2008–2021).
• Peritaciones y Tasaciones de Predios Urbanos (2 ediciones).

 Experiencia como expositor

• Conferencista nacional e internacional en temas de predios, catastro y valuación. 

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En Phoenix Instituto de Valuación, bajo la dirección del Mtro. Joel Córdova Espitia, ofrecemos orientación para dictámenes periciales y capacitación especializada en Futuro de la Valuación Derecho de Superficie.