La valuación judicial en usucapión, conocida en distintos países de Latinoamérica como valuación dentro de procesos de prescripción adquisitiva de dominio, representa uno de los trabajos periciales inmobiliarios que mayor integración de conocimientos exige. El valuador necesita relacionar técnicas de valoración con catastro, topografía, cartografía, urbanismo, construcción, análisis de mercado y revisión documental.

Contenido académico de Phoenix Instituto de Valuación
Dirección académica: MV Arq. Arq. Joel Córdova Espitia, director general de Phoenix Instituto de Valuación.
Ponente invitado: Mtro. Alejandro A. Vega Bohórquez

Valuación judicial en usucapión: metodología para peritos valuadores

A diferencia de un avalúo inmobiliario convencional, la primera pregunta muchas veces no es cuánto vale el inmueble, sino qué inmueble se está valuando. Antes de aplicar factores de homologación, costos unitarios o procedimientos residuales, el perito debe establecer dónde se encuentra físicamente la fracción objeto del proceso, cuál es su superficie, qué linderos presenta y cómo se relaciona con el denominado predio madre, predio matriz o inmueble de mayor extensión.

Esta dificultad aumenta cuando existen posesiones de varias décadas, documentos privados, sucesiones inconclusas, subdivisiones informales, construcciones realizadas por el poseedor o descripciones registrales elaboradas con sistemas de medición antiguos. El dictamen judicial necesita entonces convertir antecedentes dispersos en una representación física y económica suficientemente clara para que pueda ser comprendida y revisada.

La función del valuador no consiste en decidir quién es propietario ni en sustituir el análisis jurídico que corresponde al juez. Su responsabilidad profesional es aportar elementos técnicos objetivos respecto de la identificación del inmueble, sus características, condiciones físicas, mejoras, entorno, situación urbanística y valor económico a una fecha determinada.

1. Usucapión y objeto de la valuación judicial

La usucapión es una institución jurídica relacionada con la adquisición de derechos mediante la posesión ejercida bajo las condiciones y durante los periodos establecidos por la legislación aplicable. En diferentes jurisdicciones latinoamericanas recibe también el nombre de prescripción adquisitiva de dominio. Los requisitos, procedimientos, plazos y bienes susceptibles de prescripción dependen de cada legislación y deben ser determinados por los profesionales jurídicos y la autoridad competente.

Para el perito valuador resulta fundamental comprender el contexto del procedimiento porque éste determina el propósito y alcance de su intervención. Sin embargo, debe mantener claramente delimitada su competencia. El valuador puede identificar un inmueble, describirlo, analizar sus condiciones y emitir una opinión de valor; no le corresponde determinar jurídicamente que una persona haya adquirido o perdido la propiedad.

Diferencia entre determinar valor y resolver derechos de propiedad

En un proceso judicial pueden coexistir varias preguntas: quién aparece como titular registral, quién ocupa físicamente el inmueble, quién realizó determinadas mejoras y cuál es el valor económico del bien. Son cuestiones relacionadas, pero técnicamente distintas.

Por ejemplo, una persona puede ocupar desde hace años una vivienda construida sobre una fracción de terreno que registralmente continúa formando parte de una finca mucho mayor. Para desarrollar el avalúo, el perito primero necesita delimitar técnicamente la superficie que constituye el objeto de análisis; posteriormente podrá estudiar sus construcciones, características y comportamiento dentro del mercado.

Una dificultad recurrente aparece precisamente cuando la superficie poseída carece de un folio registral independiente. Puede formar parte de un predio madre o de mayor extensión que nunca fue formalmente subdividido. En este escenario, valuar únicamente la construcción visible sin comprobar su correspondencia espacial con el inmueble descrito en el expediente puede conducir a una conclusión técnicamente incorrecta.

El reto del dictamen consiste en demostrar razonablemente dónde está localizada la fracción, cuánto mide, cuáles son sus límites y cómo se relaciona con la matriz registral. La valuación económica debe comenzar después de haber establecido esa identidad física con un grado adecuado de certeza.

2. Localización cartográfica del predio madre

La localización cartográfica constituye una de las fases críticas de la valuación judicial en usucapión. Algunos títulos y antecedentes antiguos contienen medidas expresadas en varas, pies u otras unidades históricas. También pueden describir colindancias mediante referencias personales: “terreno propiedad de…”, “casa del señor…” o expresiones semejantes.

Estas referencias pierden eficacia con el transcurso del tiempo. Los propietarios originales pueden haber fallecido; los inmuebles colindantes pueden dividirse, fusionarse o transmitirse; las calles pueden cambiar de nombre y la numeración urbana puede modificarse. Un lindero perfectamente comprensible hace cincuenta años podría ser extremadamente difícil de localizar en la actualidad.

Linderos históricos y reconstrucción espacial

El valuador debe reconstruir la ubicación utilizando todas las fuentes técnicamente disponibles: antecedentes registrales, planos, cartografía catastral, imágenes aéreas, nomenclatura urbana, archivos municipales, claves catastrales, información geográfica y levantamientos topográficos.

El trabajo se asemeja a reconstruir progresivamente una cadena espacial. Una descripción antigua puede referirse a un terreno de gran extensión que posteriormente fue atravesado por vialidades y subdividido en numerosas parcelas. La fracción poseída actualmente debe situarse dentro de esa evolución territorial.

Un ejemplo sencillo sería una vivienda de aproximadamente 70 m² que físicamente funciona como lote independiente, pero cuyos antecedentes históricos forman parte de una matriz de varios miles de metros cuadrados. El hecho de que exista una construcción claramente delimitada no demuestra por sí solo su ubicación registral dentro del predio original.

Coordenadas, nomenclatura vial y claves catastrales

Siempre que la información existente lo permita, resulta técnicamente preferible complementar los nombres de colindantes con elementos de mayor permanencia: coordenadas, vialidades, manzanas, lotes, claves o códigos catastrales y polígonos georreferenciados.

Los sistemas catastrales actuales buscan integrar precisamente componentes físicos, jurídicos y económicos del predio. En Colombia, por ejemplo, el IGAC describe el Catastro Multipropósito como un inventario que integra información de los inmuebles y contribuye a la seguridad jurídica y al ordenamiento territorial.

Para el perito, esta información no sustituye automáticamente al título ni resuelve una controversia jurídica, pero puede convertirse en una herramienta fundamental para establecer correspondencias espaciales entre documentación histórica y realidad física.

3. Investigación documental y análisis de linderos

Antes de determinar el valor es necesario revisar los documentos contenidos en el expediente y clasificarlos según la información que aportan. Dependiendo de la jurisdicción y características del procedimiento pueden existir certificados registrales, escrituras, promesas de compraventa, contratos privados, poderes, documentos catastrales, recibos de impuestos, comprobantes de servicios, planos y antecedentes relacionados con la posesión.

El valuador debe utilizar estos documentos dentro del alcance de su especialidad. Una promesa de compraventa puede aportar información sobre antecedentes económicos o descripción física, pero sus consecuencias jurídicas corresponden al análisis legal. De igual manera, el pago de determinadas contribuciones puede ser un antecedente útil sin que el valuador deba atribuirle efectos legales que corresponde resolver al tribunal.

Diferencias entre superficie registral, catastral y física

Uno de los aspectos que debe documentarse con mayor claridad son las diferencias entre las superficies obtenidas de diversas fuentes. La superficie registrada puede no coincidir con la superficie catastral y ninguna de las dos necesariamente coincide exactamente con la ocupación física observada.

El perito debe identificar estas diferencias, cuantificarlas cuando sea posible y explicar qué superficie está adoptando para efectos del avalúo y por qué. Ocultar una discrepancia no fortalece el dictamen; por el contrario, puede convertirse posteriormente en un punto vulnerable durante su revisión o contradicción.

Por ejemplo, si el antecedente documental señala 75 m², catastro registra 73 m² y el levantamiento físico arroja 73.20 m², el dictamen debe mostrar las tres referencias y señalar cuál sirve como base técnica para los cálculos. El valuador no debe modificar títulos ni resolver contradicciones jurídicas, pero sí explicar su efecto sobre el análisis económico.

Cuando existen diferencias significativas o linderos poco claros puede resultar necesaria la intervención de un especialista en topografía o geomática. El valuador debe reconocer cuándo una cuestión excede su alcance técnico y requiere trabajo multidisciplinario.

La documentación gráfica adquiere especial importancia en estas circunstancias. Fotografías de inspección, croquis, imágenes aéreas, planos y mapas comparativos pueden ayudar a explicar al tribunal una situación espacial difícil de comunicar exclusivamente mediante texto.

4. Ordenamiento territorial y su impacto en la valuación

La situación urbanística constituye otra variable indispensable. El valuador debe investigar el instrumento de ordenamiento territorial vigente en la ubicación del inmueble y revisar usos permitidos, clasificación del suelo, restricciones, tratamientos urbanísticos, condiciones ambientales y posibilidades razonables de aprovechamiento.

En Colombia, por ejemplo, los Planes de Ordenamiento Territorial regulan componentes relacionados con clasificación y manejo del suelo. Para Bogotá, el Decreto 555 de 2021 adoptó la revisión general del POT Bogotá Reverdece 2022-2035 y contiene información relacionada con clasificación del suelo, estructura territorial y estrategia normativa.

Estos instrumentos pueden tener impacto económico porque el valor del terreno no depende exclusivamente de su tamaño y ubicación. También está relacionado con aquello que física y jurídicamente puede hacerse con él.

Análisis temporal de las construcciones existentes

Debe distinguirse, sin embargo, entre las reglas aplicables actualmente a nuevas intervenciones y la situación de una construcción levantada bajo circunstancias históricas diferentes.

No sería técnicamente apropiado reducir automáticamente el valor físico de una edificación porque determinados parámetros urbanísticos actuales no coinciden con las condiciones existentes desde décadas atrás. Primero deben investigarse la antigüedad de la construcción, las circunstancias de su ejecución, su situación urbanística y las consecuencias reales que la regulación vigente produce sobre el inmueble.

El efecto de una restricción normativa necesita reflejarse sólo cuando exista fundamento para relacionarla con el comportamiento económico del bien. El valuador debe evitar convertir una diferencia normativa en un factor de depreciación arbitrario.

Por ejemplo, si una vivienda construida hace cuarenta años presenta condiciones que actualmente no serían autorizadas para una obra nueva, el análisis debe diferenciar entre su existencia física, su estado de conservación y las restricciones que eventualmente tendría una ampliación o reconstrucción.

5. Costo de reposición depreciado para construcciones y mejoras

En los procesos de usucapión puede ser necesario analizar separadamente el terreno y las construcciones o mejoras. Esta separación resulta particularmente relevante cuando la edificación fue realizada por una persona distinta de quien figura como titular del suelo o cuando el propósito del peritaje requiere determinar económicamente ambos componentes.

El método de costo de reposición depreciado permite estimar el valor actual de una construcción partiendo del costo necesario para reemplazarla por otra de utilidad equivalente, ajustado posteriormente por las depreciaciones u obsolescencias correspondientes.

El análisis puede incorporar materiales, mano de obra, instalaciones, acabados, costos indirectos y demás conceptos pertinentes según el alcance adoptado. Posteriormente deben analizarse factores relacionados con antigüedad, estado físico, mantenimiento, calidad constructiva, funcionalidad y vida útil.

Vida útil técnica y factor remanente

De manera simplificada puede expresarse:

Valor de la Construcción = Costo Nuevo de Reposición × Factor Remanente

La fórmula expresa el concepto general, pero el cálculo del factor remanente depende del modelo de depreciación utilizado y de las características reales del inmueble.

La edad cronológica no debería utilizarse aisladamente como sinónimo de depreciación. Dos construcciones edificadas el mismo año pueden presentar valores físicos distintos debido a mantenimiento, sistemas constructivos, calidad de materiales, cimentación, exposición ambiental o modificaciones posteriores.

También deben considerarse elementos como estructura, número de niveles, sótanos, elevadores, instalaciones y calidad de ejecución cuando tengan incidencia material sobre la vida útil o el costo de reposición.

Si en un caso particular se hubiera investigado un costo equivalente a 80 USD/m² para cierto tipo de vivienda social, ese dato no puede trasladarse automáticamente a otro avalúo. El costo debe corresponder al mercado, tipología constructiva, ubicación y fecha efectiva de la valuación.

Esta distinción es especialmente importante en peritajes judiciales porque cualquier cifra utilizada debe ser rastreable hasta una fuente, investigación o razonamiento técnico.

6. Método comparativo de mercado y homologación

El método comparativo de mercado permite analizar el inmueble a partir de propiedades que participan o han participado en el mismo mercado relevante. La calidad del resultado depende principalmente de la calidad de los comparables y no solamente de la cantidad de operaciones utilizadas.

Para cada comparable deben registrarse, de acuerdo con la información disponible, ubicación, superficie, características físicas, calidad de construcción, conservación, fecha de consulta, fuente, precio y condiciones de negociación relevantes.

Evidencia de comparables en procesos judiciales

En un avalúo judicial resulta recomendable conservar la evidencia disponible al momento de realizar la investigación. Los anuncios publicados en portales inmobiliarios pueden desaparecer o modificarse mientras el proceso continúa.

Una ficha fechada, acompañada de captura del anuncio y datos suficientes para identificar la oferta, proporciona mayor trazabilidad que conservar únicamente una dirección electrónica que podría dejar de funcionar.

El objetivo no es demostrar que el precio publicado sea idéntico al valor de mercado, sino documentar qué información estaba disponible para el valuador y cómo fue analizada.

Posteriormente debe efectuarse la homologación considerando las variables pertinentes para cada mercado: ubicación, superficie, edad, conservación, calidad, frente, configuración, accesibilidad, servicios, características urbanísticas y condiciones de negociación, entre otras.

Un determinado porcentaje de negociación tampoco debe adoptarse como constante universal. Si en un caso específico se utiliza un ajuste del 3%, éste debe provenir del análisis de ese mercado y estar sustentado dentro del dictamen.

Análisis estadístico de la muestra

Las herramientas estadísticas pueden complementar el juicio profesional al permitir evaluar la dispersión de los indicadores obtenidos.

El promedio proporciona una medida de tendencia central y la desviación estándar permite conocer la dispersión respecto de dicho promedio. El coeficiente de variación puede expresarse como:

Coeficiente de Variación = (Desviación Estándar / Promedio) × 100

Por ejemplo, un coeficiente de variación de 3.86% mostraría una dispersión relativamente baja dentro de esa muestra específica. Sin embargo, un resultado estadístico favorable no convierte automáticamente una selección deficiente de comparables en una buena muestra.

Cinco inmuebles muy homogéneos estadísticamente pero ubicados en un mercado diferente pueden resultar menos representativos que tres comparables correctamente seleccionados dentro del entorno competitivo del inmueble.

Por ello, el análisis estadístico debe apoyar al criterio valuatorio y no sustituirlo.

7. Método residual y conciliación del valor

Cuando el mercado disponible proporciona principalmente referencias de propiedades integrales —terreno y construcción— y no existen suficientes datos directos de lotes comparables, puede evaluarse la utilización de un procedimiento residual para analizar separadamente el componente correspondiente al suelo.

Conceptualmente, si se dispone de una estimación sustentada del valor integral del inmueble y también se ha determinado el valor depreciado de las construcciones, puede obtenerse un indicador del terreno mediante la diferencia entre ambos componentes.

De manera simplificada:

Valor del Terreno = Valor Integral del Inmueble – Valor Depreciado de las Mejoras

Esta relación debe aplicarse con cuidado, pues la confiabilidad del resultado depende directamente de la calidad del valor integral y del cálculo de las construcciones.

Separación del valor del terreno y las mejoras

Supongamos que el análisis comparativo permite obtener un valor para el inmueble como unidad integral. Posteriormente se determina técnicamente el costo nuevo de reposición de las mejoras y se aplica la depreciación correspondiente. La diferencia puede proporcionar un indicador económico atribuible al terreno.

En el caso analizado originalmente, se utilizó como referencia un comparable de 497.99 USD/m² atendiendo a sus condiciones particulares y posteriormente se obtuvo mediante procedimiento residual un indicador para terreno de 621 USD/m². Estas cifras son datos correspondientes a ese ejercicio específico y no constituyen parámetros generales de valuación.

La importancia del ejemplo reside en el procedimiento. El dictamen debe mostrar cómo se obtuvo cada indicador, qué representa y qué información fue utilizada para llegar a él.

La conciliación tampoco debe consistir en promediar automáticamente todos los resultados. Si diferentes procedimientos generan indicadores distintos, el valuador debe analizar cuál posee mayor respaldo, qué información presenta mejor calidad y qué enfoque responde más adecuadamente al objeto de la valuación.

En estándares internacionales contemporáneos, la calidad de datos, modelos, documentación y reporte tiene una importancia creciente. Las International Valuation Standards vigentes estructuran requisitos relacionados específicamente con datos e inputs, modelos de valuación y documentación y reporte, además del estándar para derechos sobre bienes inmuebles.

En sede judicial, esta trazabilidad adquiere especial relevancia. Una cifra aislada es difícil de defender; una conclusión acompañada de fuentes, inspección, fotografías, cartografía, comparables, cálculos y criterios razonados puede ser revisada por otro especialista.

Conclusiones sobre valuación judicial en usucapión

La valuación judicial en usucapión o prescripción adquisitiva de dominio requiere un nivel de investigación que trasciende la simple aplicación de métodos valuatorios. El primer desafío consiste en identificar correctamente el bien: reconstruir el predio madre, localizar la fracción litigiosa, analizar sus linderos, verificar superficies y relacionar los antecedentes registrales y catastrales con la realidad física.

Una identificación predial incorrecta puede comprometer todo el análisis posterior. No importa qué tan sofisticado sea el modelo económico si los cálculos se realizaron sobre una superficie o ubicación que no corresponde al objeto real del litigio.

Después de resolver razonablemente la identidad física del inmueble, la combinación del método comparativo de mercado, costo de reposición depreciado y método residual permite estudiar el activo desde perspectivas complementarias. El comparativo analiza su comportamiento dentro del mercado; el costo permite examinar las mejoras; y el residual puede contribuir a separar el componente correspondiente al suelo.

Ninguno de estos métodos debe aplicarse mecánicamente. Los costos, factores de negociación, vidas útiles, comparables, ajustes y variables necesitan provenir de investigaciones relacionadas con el inmueble y con la fecha de valuación.

La información catastral también evoluciona. En Colombia, por ejemplo, el IGAC adoptó mediante la Resolución 301 de 2025 el Sistema Nacional de Información Catastral —SINIC— y desde marzo de 2026 emplea el modelo LADM_COL SINIC V1.0 para el reporte de información catastral por gestores. Esta evolución muestra por qué el perito debe consultar información actualizada al momento de ejecutar cada encargo.

Finalmente, el dictamen debe redactarse considerando que será leído, cuestionado y posiblemente explicado ante profesionales que no necesariamente dominan la metodología valuatoria. La claridad del razonamiento resulta tan importante como la precisión matemática.

La función del perito valuador no consiste en favorecer a una de las partes. Su responsabilidad es convertir una situación inmobiliaria compleja en evidencia técnica comprensible, verificable, trazable y defendible, para que la autoridad judicial disponga de mejores elementos al momento de resolver la controversia.

Testimoniales de la Plática Judicial Proceso de Usucapión.  

1. Francisco Javier Cruz Moctezuma – Maestro en Valuación 

“Como perito en la administración de justicia del Poder Judicial de la CDMX, me parece un tema interesante e ilustrativo en la aplicación de la valuación inmobiliaria.”

2. Daniel Carbajal Espinoza – Valuador Inmobiliario

“Muy buena ponencia, determina paso a paso lo necesario para un buen peritaje.”

3. Miguel Linares Flores – Valuador de Maquinaria, Equipo e Inmuebles

“Importante aportación respecto al tema; deja información que permite entender el avalúo para efectos de uso judicial.”

4. Sergio Salazar Pérez – Ingeniero Industrial

“Me ayuda a discernir mejor entre un avalúo comercial, avalúo catastral y avalúo judicial.”

5. Gabriela Yaina – Arquitecta y Valuadora

“Excelente taller para los que nos dedicamos a los peritajes en valuación.”

6. Jesús Arturo Noriega Rangel – Ingeniero Civil Valuador

“Aun cuando es aplicado a otro país, aquí en México es algo muy parecido y puede utilizarse la mayor parte de lo que se platicó.”

7. Donají Heredia Delgado – Arquitecta

“Agradezco el hecho de poder ingresar a estos talleres porque, por ejemplo, en este caso yo no conocía el término usucapión, así que me impulsa a investigar y aprender más sobre el tema.”

8. Oliva Morales – Administración de Empresas

“El caso de estudio de esta capacitación es igual a algo que me plantearon para el Estado de México; el problema es el mismo en todo Latinoamérica.”

Plática Técnica:  Valuación Judicial Proceso de Usucapión.

Asistentes: 265 Valuadores

Resumen Curricular: 

ALEJANDRO ARTURO VEGA BOHORQUEZ:

PERFIL PROFESIONAL

Avaluador de empresas, propiedad, planta y equipo (bajo NIIF) con amplia experiencia en liderazgo y gestión de proyectos. Inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (R.A.A.) de Colombia a través de la A.N.A.

EXPERIENCIA DESTACADA

• Inmobiliario y Grandes Superficies: Valoración de hoteles, hospitales, estadios, aeropuertos, edificios estatales, museos, 3,200 zonas de espacio público y 150 predios viales.

• Maquinaria y Equipos: Valoración de más de 2 millones de activos fijos, maquinaria pesada/vial, vehículos especializados y equipos petroleros.

FORMACIÓN CLAVE

• Diplomado en Avalúos – Universidad Javeriana

• Diplomado en Evaluación y Gerencia de Proyectos – Universidad Francisco José de Caldas

• Especialización y Cursos: Valuación de Empresas (U. del Rosario), Hoteles y Terrenos (Instituto Phoenix), y Tasaciones Urbanas.

PUBLICACIONES DESTACADAS

• Método Innovador para Depreciar las Construcciones en los Avalúos (2024)

• Glosario de Términos Inmobiliarios y de Avalúos (2019)

• Fundamentos y Técnicas de las Tasaciones (2007)

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En Phoenix Instituto de Valuación, bajo la dirección del Mtro. Joel Córdova Espitia, ofrecemos orientación para dictámenes periciales y capacitación especializada en la Valuación.