La valuación por comparación de mercado es uno de los procedimientos fundamentales para estimar el valor de un inmueble cuando existe evidencia suficiente de propiedades semejantes dentro de un mercado identificable. Aunque su lógica parece sencilla —comparar el inmueble sujeto con otras propiedades—, su correcta aplicación exige investigar, depurar, analizar y homologar los datos antes de alcanzar una conclusión de valor.

Contenido académico de Phoenix Instituto de Valuación
Dirección académica: MV Arq. Arq. Joel Córdova Espitia, director general de Phoenix Instituto de Valuación.
Ponente invitado: Biagney D. Merchán López

Valuación por Comparación de Mercado: homologación y factores de ajuste

En la práctica profesional, no basta con reunir ofertas inmobiliarias y obtener un precio promedio por metro cuadrado. El valuador debe determinar si cada referencia constituye realmente una alternativa sustituible, identificar las diferencias que pueden modificar la disposición de pago del mercado y justificar técnicamente los factores utilizados. En este contexto, la metodología de corrección múltiple por índices y la herramienta tecnológica “36912”, presentada por el Ing. Biagney D. Merchán López, proponen sistematizar el análisis mediante 30 variables relacionadas con ubicación, edificio, unidad y mantenimiento.

1. Fundamento técnico de la valuación por comparación de mercado

El enfoque de mercado se fundamenta en la observación de precios y comportamientos presentes en un segmento inmobiliario determinado. Cuando existen transacciones, ofertas o referencias suficientemente comparables y técnicamente investigadas, esa evidencia permite analizar el comportamiento de compradores, vendedores e inversionistas frente a inmuebles que proporcionan utilidades semejantes.

La lógica económica central es el principio de sustitución. En términos generales, un comprador racional no debería estar dispuesto a pagar por una propiedad una cantidad significativamente superior a aquella necesaria para adquirir otro inmueble que ofrezca una utilidad comparable, siempre que las condiciones de adquisición sean semejantes. Las Normas Internacionales de Valuación reconocen el enfoque de mercado como aquel que obtiene una indicación de valor mediante la comparación del activo con bienes idénticos o comparables para los cuales existe información de precios.

Esto implica que el precio observado de un comparable no constituye directamente el valor del inmueble sujeto. Primero debe determinarse hasta qué punto ambas propiedades pueden considerarse sustitutas y cuáles son las diferencias que un participante del mercado reconocería económicamente.

Por ejemplo, dos departamentos pueden tener exactamente 100 m² de construcción y encontrarse dentro de la misma colonia, pero uno puede disponer de mejor orientación, vistas abiertas, dos cajones de estacionamiento, áreas comunes superiores y un estado de conservación notablemente mejor. Utilizar el mismo precio unitario para ambos ignoraría características que potencialmente influyen en la decisión del comprador.

Valor, precio y comportamiento del mercado

Uno de los errores más comunes consiste en utilizar indistintamente los conceptos de valor y precio. El precio constituye una cantidad observada o solicitada dentro de una operación o intención de comercialización; el valor, en cambio, es una estimación desarrollada conforme a una base de valor, fecha, propósito, información disponible y metodología definida.

Por esta razón, el valuador no debe limitarse a recopilar precios. Su función consiste en interpretar técnicamente qué información representa mejor al mercado del inmueble analizado y cómo debe utilizarse para desarrollar una conclusión defendible.

2. Selección de comparables: el punto crítico del enfoque de mercado

La calidad de una valuación por comparación de mercado depende, en gran medida, de la calidad de los comparables seleccionados. Una base extensa de datos no garantiza un resultado confiable si los inmuebles recopilados pertenecen a segmentos diferentes, tienen características funcionales incompatibles o presentan información insuficiente.

Un comparable debe representar una alternativa razonablemente sustituible para el participante que podría adquirir el inmueble sujeto. Por ello, la proximidad geográfica por sí misma no es suficiente. El valuador debe estudiar características como ubicación, tipología, superficie, antigüedad, calidad constructiva, nivel de equipamiento, distribución, estacionamientos, orientación, estado de conservación y condiciones de comercialización.

Un departamento de 120 m² dentro de un edificio residencial de reciente construcción, por ejemplo, no necesariamente resulta comparable con otro inmueble de 120 m² localizado a pocas calles si este pertenece a un edificio sin elevador, presenta mayor antigüedad y atiende a un segmento económico distinto.

Comparables inmobiliarios y segmentación del mercado

Antes de comenzar la homologación resulta conveniente identificar el mercado relevante. La pregunta no debería ser únicamente “¿qué inmuebles existen cerca?”, sino “¿qué alternativas consideraría realmente el comprador del inmueble sujeto?”.

La respuesta puede requerir analizar:

zona y subzona inmobiliaria, tipología del activo, rango de superficies, segmento de precio, características constructivas, edad, intensidad de demanda y perfil de los posibles participantes.

Mientras mayor sea la diferencia entre el comparable y el sujeto, mayor será la cantidad de ajustes necesarios. Un exceso de correcciones también puede ser una señal de que el comparable seleccionado no representa adecuadamente al mercado estudiado.

Precio de oferta frente a precio de cierre

También debe distinguirse entre precio publicado, precio negociado y precio de cierre. Una oferta inmobiliaria refleja inicialmente una expectativa del vendedor y no necesariamente la cantidad en la cual se produciría una operación.

Cuando se trabaja con precios de oferta, el valuador debe investigar, en la medida de lo posible, aspectos como antigüedad de la publicación, posibles descuentos, condiciones de negociación y cambios de precio durante el periodo de exposición.

Una referencia de $4,000,000 publicada durante varios meses no proporciona exactamente la misma información que una operación recientemente cerrada en $3,650,000 bajo condiciones normales de mercado.

Por ello, cada comparable debe acompañarse de evidencia suficiente: fuente, fecha de investigación, ubicación, fotografías, superficie, características principales y cualquier dato que permita comprobar posteriormente cómo se obtuvo la información.

3. Homologación de comparables mediante corrección múltiple por índices

La homologación de comparables busca hacer equivalentes, dentro de límites razonables, propiedades que presentan diferencias físicas, económicas y de localización. El objetivo no es convertir artificialmente los comparables en copias del inmueble sujeto, sino estimar cómo podrían cambiar sus precios si determinadas características fueran semejantes.

Cada diferencia significativa puede originar un ajuste positivo o negativo. El valuador debe determinar no solamente si una característica es superior o inferior, sino si esa diferencia tiene efecto económico dentro del mercado analizado.

Conceptualmente, el precio unitario homologado puede representarse de la siguiente manera:

PUH = PUC × F1 × F2 × F3 × … × Fn

Donde:

PUH = Precio unitario homologado.
PUC = Precio unitario del comparable.
F1…Fn = Factores de ajuste correspondientes a las características analizadas.

Si se consideran ubicación, superficie, edad, calidad constructiva y mantenimiento, una expresión simplificada podría representarse como:

PUH = PUC × F ubicación × F superficie × F edad × F calidad × F conservación

La operación matemática es sencilla. La verdadera dificultad técnica consiste en determinar qué factores deben utilizarse, su dirección y la magnitud del ajuste.

¿Cuándo debe ajustarse un comparable?

El ajuste debe responder a una diferencia que el mercado reconozca económicamente.

Supongamos que el inmueble sujeto dispone de una vista abierta y un comparable similar presenta vista hacia una construcción colindante. La diferencia física es evidente, pero el valuador todavía debe preguntarse si los compradores del segmento pagan efectivamente una prima por esa característica.

La existencia de una diferencia no implica automáticamente que deba generarse un factor.

La corrección múltiple por índices tiene precisamente la ventaja de estructurar estas diferencias dentro de un modelo sistemático. Sin embargo, cada índice debe conservar una justificación técnica y no convertirse en un mecanismo utilizado para conducir los comparables hacia un resultado previamente esperado.

4. Las 30 variables del modelo 36912

La herramienta “36912” organiza el análisis de mercado mediante 30 variables críticas, distribuidas bajo una estructura de 3, 6, 9 y 12 componentes. Esta organización busca transformar observaciones cualitativas realizadas durante la inspección e investigación de mercado en parámetros que puedan compararse de manera estructurada.

Las cuatro categorías principales son:

3 variables de ubicación.
6 variables del edificio.
9 variables de la unidad.
12 variables asociadas al estado de mantenimiento.

La relevancia metodológica no radica únicamente en el número de variables, sino en que obliga al profesional a descomponer el concepto genérico de “mejor” o “peor inmueble” en características individualmente observables.

Variables de ubicación

Dentro de las variables relacionadas con ubicación y entorno se consideran aspectos como vecinos especiales, iluminación y arbolado.

Estas características pueden influir en la percepción de seguridad, habitabilidad, imagen urbana, accesibilidad y deseabilidad del inmueble.

Por ejemplo, dos propiedades ubicadas a 300 metros entre sí podrían participar en condiciones de mercado diferentes si una está frente a un parque consolidado y otra junto a una actividad que genera ruido o tránsito intenso.

El análisis no debe asumir automáticamente un incremento o demérito. Primero debe investigarse si dicha característica tiene impacto dentro del mercado específico.

Variables del edificio

El segundo grupo está compuesto por seis variables relacionadas con las características generales del edificio, entre ellas edad, calidad constructiva y áreas comunes.

En inmuebles sujetos a régimen de propiedad en condominio, las características colectivas pueden representar una parte importante de la decisión de compra.

El estado de fachadas, elevadores, accesos, estacionamientos, amenidades y mantenimiento general puede modificar la percepción económica de unidades que internamente son similares.

Variables de la unidad

El tercer grupo incorpora nueve factores relacionados específicamente con la unidad valuada. Entre ellos pueden encontrarse orientación, visuales y distribución arquitectónica.

Estas variables permiten diferenciar propiedades que aparentemente presentan superficies similares.

Por ejemplo, dos departamentos de 90 m² pueden ofrecer experiencias de uso diferentes si uno dispone de ventilación cruzada, iluminación natural favorable y distribución eficiente, mientras el otro presenta circulaciones excesivas y espacios de difícil aprovechamiento.

Variables de mantenimiento

Finalmente, doce variables están relacionadas con el estado físico y mantenimiento del inmueble, incluyendo componentes como cocina, baños, instalaciones y acabados.

El estado de conservación puede tener una incidencia relevante porque un comprador potencial puede incorporar dentro de su decisión los costos inmediatos necesarios para utilizar o modernizar la propiedad.

Sin embargo, nuevamente debe distinguirse entre costo y valor. Una remodelación de $500,000 no implica necesariamente que el inmueble incremente exactamente $500,000 en valor.

5. De variables cualitativas a factores de homologación

Uno de los mayores desafíos técnicos de la valuación consiste en transformar conceptos cualitativos en elementos cuantificables. Expresiones como “buena vista”, “excelente estado”, “ubicación superior” o “distribución eficiente” requieren interpretación profesional.

La metodología presentada propone utilizar escalas de puntuación que permitan clasificar las condiciones observadas y posteriormente convertirlas en factores de homologación.

El beneficio de este procedimiento consiste en hacer explícito el razonamiento utilizado. En lugar de señalar únicamente que un comparable recibió un ajuste porque era “inferior”, el valuador puede identificar exactamente cuáles variables generaron esa diferencia.

Esto aumenta la trazabilidad del análisis y facilita su revisión.

La subjetividad responsable del valuador

La utilización de escalas no elimina el juicio profesional. Dos valuadores experimentados podrían asignar puntuaciones distintas frente a una misma propiedad.

El objetivo no debe ser eliminar totalmente esa variabilidad, sino lograr que la decisión tenga una explicación coherente, evidencia observable y correspondencia con el comportamiento del mercado.

Las actuales IVS refuerzan precisamente la importancia de la calidad de los datos, los modelos, la documentación y el reporte dentro del proceso valuatorio; la edición vigente estructura estos elementos a través de IVS 103 a IVS 106.

Por ello, una escala resulta técnicamente más sólida cuando define con claridad qué significa cada nivel.

Por ejemplo, en vez de utilizar exclusivamente:

“malo, regular, bueno y excelente”,

conviene determinar previamente qué condiciones observables corresponden a cada categoría.

La tecnología puede procesar el puntaje; el profesional debe determinar si el puntaje representa adecuadamente la realidad del inmueble.

6. Del precio homologado al rango razonable de valor

Después de aplicar los factores correspondientes, los comparables producirán diferentes precios unitarios homologados. No debe esperarse necesariamente que todos converjan en una misma cantidad.

La dispersión es natural debido a la heterogeneidad de los activos inmobiliarios, las condiciones particulares de negociación, la disponibilidad de información y las distintas motivaciones de los participantes.

Por esta razón, una de las aportaciones relevantes de la metodología es estudiar un rango razonable de valor en lugar de considerar que el mercado produce automáticamente una cifra exacta.

Supongamos que después de homologar cinco comparables se obtienen precios unitarios cercanos a:

$25,100/m²
$25,600/m²
$26,050/m²
$26,500/m²
$26,900/m²

La tarea no consiste únicamente en obtener el promedio. El valuador debe estudiar la dispersión, identificar observaciones atípicas, revisar la calidad de cada evidencia y determinar dónde se posiciona el inmueble sujeto dentro del conjunto.

Promedio, mediana y dispersión

El promedio constituye una medida útil, pero no debe utilizarse mecánicamente.

La mediana, los valores extremos y la dispersión pueden proporcionar información adicional sobre el comportamiento de la muestra.

Si cuatro comparables se concentran entre $25,500 y $26,200/m² y uno aparece en $31,000/m², el valuador debe investigar la razón de esa diferencia antes de permitir que ese dato modifique significativamente el resultado.

Puede tratarse de un inmueble efectivamente superior, de un segmento distinto, de una oferta excesiva o simplemente de información deficiente.

La estadística ayuda a identificar el problema; el análisis valuatorio debe interpretarlo.

Posicionamiento del sujeto dentro del rango

Después de establecer un intervalo técnicamente razonable, el valuador debe analizar dónde se encuentra el inmueble sujeto.

Si los comparables homologados oscilan entre $25,000 y $27,000/m² y la propiedad valuada presenta orientación favorable, mantenimiento superior y características funcionales destacadas, podría justificarse su posicionamiento hacia la parte alta del rango.

En cambio, si requiere inversiones importantes para recuperar funcionalidad, una posición inferior podría resultar más consistente.

La conclusión debe surgir de la evidencia y no de una preferencia previa por determinado resultado.

7. Tecnología aplicada al enfoque de mercado y responsabilidad profesional

La digitalización puede mejorar significativamente el proceso de valuación por comparación de mercado. Una plataforma como “36912” puede organizar comparables, almacenar información, capturar puntuaciones, ejecutar cálculos, integrar fotografías y generar reportes en PDF.

Estas funciones reducen tareas repetitivas, favorecen la consistencia del análisis y permiten conservar evidencia del procedimiento realizado.

La tecnología también facilita revisar numerosos factores sin depender de operaciones manuales dispersas en diferentes archivos. Esto resulta especialmente útil cuando el modelo incorpora decenas de variables y múltiples comparables.

Sin embargo, automatizar una operación matemática no significa automatizar la conclusión de valor.

El modelo no sustituye al valuador

Una aplicación puede multiplicar correctamente todos los factores introducidos y producir un documento visualmente impecable, pero no puede garantizar por sí sola que la información original sea confiable.

Si el valuador incorpora un comparable perteneciente a otro segmento de mercado, el resultado puede ser matemáticamente correcto y conceptualmente equivocado.

Lo mismo ocurre cuando una característica recibe un puntaje sin evidencia suficiente.

Las normas profesionales internacionales han incrementado la atención sobre la aplicación de modelos, calidad de datos, tecnología y documentación. RICS, por ejemplo, incorporó en la edición vigente de sus Global Standards disposiciones específicas relacionadas con enfoques, métodos y modelos, alineadas con las IVS efectivas desde el 31 de enero de 2025.

Por ello, las herramientas digitales deben utilizarse como sistemas de apoyo para fortalecer el procedimiento del valuador y no como sustitutos de su criterio.

Integración con los enfoques de costo e ingresos

Cuando las características del activo, el propósito del avalúo y la disponibilidad de información lo justifican, el resultado obtenido mediante el enfoque de mercado puede analizarse conjuntamente con indicaciones derivadas de otros enfoques.

Los tres grandes enfoques reconocidos internacionalmente son mercado, ingresos y costo. La elección debe responder a las circunstancias particulares del activo, la base de valor, las prácticas de los participantes y la disponibilidad de información confiable.

Por ejemplo, en un inmueble de inversión podría ser relevante contrastar la evidencia de ventas con su capacidad de generación de renta.

La existencia de diferencias entre enfoques no significa automáticamente que alguno esté equivocado. Puede revelar características económicas particulares del activo, limitaciones de información o diferentes perspectivas del mercado.

El trabajo final consiste en analizar y reconciliar racionalmente los resultados.

Conclusión: el verdadero alcance de la comparación de mercado

La valuación por comparación de mercado es mucho más que localizar inmuebles semejantes y calcular un precio promedio por metro cuadrado. Una aplicación profesional requiere definir correctamente el mercado, investigar datos confiables, seleccionar comparables razonablemente sustituibles, identificar diferencias relevantes y justificar la forma en la que esas diferencias modifican el precio observado.

La corrección múltiple por índices proporciona una estructura útil para desarrollar esta homologación. Cuando se complementa con una clasificación amplia de variables —como las 30 características consideradas dentro del esquema 36912—, permite documentar con mayor precisión por qué un comparable recibe determinado ajuste.

La fortaleza del procedimiento no proviene exclusivamente de multiplicar factores. Proviene de poder explicar de dónde surgió cada dato, por qué se seleccionó determinado comparable, qué diferencia se identificó y qué evidencia respalda el ajuste.

El uso de tecnología puede mejorar la velocidad, trazabilidad y presentación del avalúo. Sin embargo, la plataforma no observa el mercado por el profesional, no valida automáticamente la calidad de cada referencia ni determina si una característica genera realmente una modificación en la disposición de pago.

Por ello, el criterio técnico continúa siendo indispensable.

En México, además, el valuador debe atender la regulación aplicable de acuerdo con el propósito y ámbito de su trabajo. El INDAABIN mantiene actualmente un marco normativo y metodologías específicas para los servicios valuatorios bajo su competencia, incluyendo metodologías relacionadas con valor comercial y rango de valores.

La evolución de las herramientas de análisis no reduce la importancia del valuador; eleva la exigencia sobre su capacidad para interpretar datos, reconocer limitaciones, justificar supuestos y explicar técnicamente su conclusión.

La mejor tecnología no es aquella que produce un valor automáticamente, sino la que permite que el profesional investigue mejor, documente mejor y sustente mejor su opinión de valor.

Testimoniales de la Plática.

 

• Tadeo Antonio Graciano Suárez
  “Me gustó mucho porque aprendí que existen más factores para considerar en la valuación de los inmuebles. En República Dominicana no consideramos tantas variables; esa parte me impresionó mucho porque puedo incluir otras variables para reducir errores y tener un mejor valor final del inmueble.”

• Ike Matos
  “Muy importante aporte del Ing. David, de gran utilidad y práctico para realizar avalúos. Felicitaciones por su aporte con esta herramienta.”

• Arturo Ávila Báez
  “El análisis expuesto por el Ingeniero Merchán López Biagney David incluye variables no comunes en el trabajo que realizamos en el día a día.”

• Salvador López Rosales
  “Una gran herramienta para darle más claridad a los comparables y concluir con un costo adecuado.”

• Topiltzin Ávila Santana
  “Es bueno conocer varias formas para homologar muestras de mercado para nuestros estudios.”

• Edgar Jesús Carrizales Uviedo
  “Aporta una herramienta relevante para la calidad técnica de nuestros avalúos.”

• Yulimar Aurora Colmenares de Bonilla
  “Muy buena plática; sirve para reforzar nuestros conocimientos y saber que existe una herramienta de alta utilidad.”

• Fredy Zumbana
  “Es muy importante ir generando software especializado para el uso en tasaciones.”

 

Plática Técnica: Valuación por Comparación de Mercado.

Asistentes: 195 Valuadores

Resumen de curriculum:

Mtro. Biagney D. Merchán López:

Ingeniero Civil con sólida formación académica complementada por una maestría en Geografía, Medio Ambiente y Ordenamiento Territorial, además de múltiples diplomados en geomática, planificación comunal, ambientes virtuales y valoración de bienes. Su perfil integra conocimientos técnicos, experiencia en gestión pública, competencias en tasación profesional y habilidades avanzadas en tecnologías aplicadas al desarrollo territorial.

Cuenta con más de dos décadas de experiencia en planificación estratégica, formulación y ejecución de proyectos urbanísticos, ordenamiento territorial, cartografía social, evaluación económica de proyectos y conducción de equipos de trabajo. Ha desempeñado roles de alto nivel en instituciones públicas, incluyendo la Gerencia Estadal del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) y la supervisión de Ingeniería de Costos en la empresa mixta Boquerón (PDVSA–CVP Monagas), donde lideró estimaciones, presupuestos y análisis técnicos para obras y servicios vinculados al sector petrolero.

Es creador y desarrollador de la aplicación web Kakurogroup, una herramienta profesional para la valoración de bienes muebles e inmuebles, estimación de costos y evaluación económica de proyectos, diseñada especialmente para facilitar la gestión técnica de emprendedores, consultores e ingenieros. Maneja tecnologías como CodeIgniter, PHP, JavaScript, servidores locales, hosting y plataformas de desarrollo modernas.

Posee más de 10 años de experiencia como tasador profesional, aplicando metodologías de valoración inmobiliaria, de maquinaria y equipos, fundamentadas en estándares internacionales. Paralelamente, ha desarrollado una destacada trayectoria docente en la Universidad Bolivariana de Venezuela, impartiendo unidades curriculares relacionadas con ordenamiento territorial, proyectos comunitarios, gestión social y herramientas informáticas. También ha diseñado aulas virtuales en Moodle, Chamilo, Classroom y otras plataformas, con enfoque en educación multimodal y a distancia.

Ha sido ponente frecuente en congresos, seminarios y eventos nacionales e internacionales, además de organizar actividades científicas de alcance regional y nacional. Ha coordinado proyectos comunitarios en diversas zonas del estado Monagas, articulando estrategias sociales, metodológicas y territoriales. Actualmente se encuentra desarrollando su tesis doctoral en Ciencias para el Desarrollo Estratégico.

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