La valuación de los denominados “aires” de una edificación constituye una especialidad dentro de la valuación inmobiliaria porque el objeto que se pretende valorar no siempre corresponde a una superficie física construida, sino a una combinación de derechos inmobiliarios, posibilidades urbanísticas, capacidad estructural y expectativas económicas futuras. El valuador no puede limitarse, por tanto, a multiplicar una superficie por un valor unitario de terreno; debe determinar primero qué derecho existe realmente, si puede ejercerse y cuál es el beneficio económico que un participante del mercado estaría dispuesto a pagar por adquirirlo.

Valuación de Aires en Edificaciones: Análisis Jurídico, Urbanístico, Estructural y Financiero del Derecho de Sobreelevación

Esta característica convierte a los aires en un activo especialmente sensible a las condiciones jurídicas y técnicas del inmueble matriz. Dos edificios localizados en una misma calle, con idéntica superficie de azotea, pueden presentar valores de aires completamente distintos si uno permite la construcción de cuatro niveles adicionales y el otro ha agotado su edificabilidad. El principio central para el valuador puede resumirse de la siguiente manera: no se valúa únicamente una superficie sobre un techo; se valúa la capacidad jurídica, física y económica de aprovechar un espacio vertical.

1. Definición, naturaleza y concepto económico de los “aires”

En términos inmobiliarios, los “aires” pueden entenderse como el espacio proyectado verticalmente sobre la parte superior de una edificación y, dependiendo de su configuración jurídica, como el derecho de utilizar dicho espacio mediante una futura sobreelevación. Conviene diferenciar este concepto de la azotea propiamente dicha. La azotea es normalmente una superficie física existente sobre el último nivel construido, mientras que los aires pueden representar el espacio superior susceptible de ser aprovechado. Por ello, desde la perspectiva valuatoria, resulta más exacto hablar de un derecho de aprovechamiento del sobresuelo que simplemente de una terraza sin construir.

En el contexto de propiedad horizontal, el concepto adquiere sentido económico cuando existe una edificación de referencia sobre la cual puede ejercerse ese aprovechamiento vertical. El terreno sin edificación también posee jurídicamente una dimensión vertical o sobresuelo, pero técnicamente no suele hablarse de “aires independizados” de la misma manera. El activo valuado surge de la relación entre la construcción existente y la posibilidad de incorporar nuevos niveles. Esto explica por qué la superficie horizontal de los aires constituye solamente una variable inicial: el verdadero valor dependerá de cuántos metros cuadrados adicionales pueden generarse, con qué uso, bajo qué restricciones y con qué rentabilidad.

2. Marco legal, registral y saneamiento de los aires en Perú

El primer análisis del valuador debe recaer sobre la situación jurídica y registral. En Perú, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios permite que, cuando el Reglamento Interno establezca una reserva de aires, esta pueda independizarse como sección de dominio exclusivo siempre que se le asigne un porcentaje de participación sobre los bienes comunes y exista un área proyectada de acceso. La independización genera una partida registral propia vinculada a la partida matriz, circunstancia fundamental porque incrementa la autonomía jurídica y la transmisibilidad del activo.

La situación registral influye directamente sobre el valor. La inscripción de la declaratoria de fábrica, el Reglamento Interno, los planos de independización, la memoria descriptiva y la definición de bienes comunes constituyen elementos que el valuador debe revisar antes de asignar un valor comercial. SUNARP señala que para una independización mediante Reglamento Interno deben identificarse las secciones de dominio exclusivo y las zonas comunes mediante documentación y planos suscritos por profesionales competentes. Además, para este procedimiento debe encontrarse previamente inscrita la declaratoria de fábrica.

3. Reserva, independización y propiedad común de los aires

Una primera situación jurídica corresponde a la reserva de aires, mediante la cual el propietario, constructor o promotor conserva el derecho de desarrollar posteriormente uno o varios niveles superiores. Esta reserva puede tener un valor considerable cuando el inmueble se encuentra localizado en una zona de alta densidad y conserva edificabilidad disponible. Para el valuador resulta indispensable comprobar si la reserva constituye únicamente una expectativa contractual o si se encuentra correctamente incorporada al Reglamento Interno e inscrita registralmente, ya que la certidumbre jurídica modifica sustancialmente el riesgo que asumiría un comprador.

La segunda posibilidad corresponde a los aires independizados, que cuentan con una sección de dominio exclusivo y pueden poseer partida propia. En el extremo contrario se encuentran los aires o azoteas comunes. La regulación registral peruana reconoce que los aires pueden tener condición común o exclusiva según los títulos y el Reglamento Interno. SUNARP señala incluso procedimientos distintos cuando los aires fueron definidos expresamente como comunes y cuando el Reglamento Interno guarda silencio respecto de ellos. Esto demuestra que el valuador no debe presuponer la propiedad de los aires únicamente porque un propietario tenga acceso físico a la azotea.

4. Factibilidad urbanística y estructural como condición previa al valor

La edificabilidad constituye una de las variables fundamentales. Antes de aplicar cualquier metodología económica debe conocerse la zonificación, altura máxima, número de niveles autorizados, coeficientes de edificabilidad, retiros, densidad habitacional, estacionamientos exigidos, áreas libres y demás parámetros establecidos por la autoridad municipal. Un aire ubicado sobre un edificio de tres niveles puede aparentar un alto potencial; sin embargo, si la regulación permite solamente tres pisos, el derecho de sobreelevación podría resultar prácticamente inexistente. En consecuencia, superficie disponible no significa necesariamente superficie edificable.

A la factibilidad urbanística debe agregarse la capacidad estructural. El edificio existente debe poder resistir las cargas adicionales producidas por los nuevos niveles, instalaciones y usuarios. El análisis puede requerir revisión de planos estructurales, cimentación, columnas, vigas, placas, resistencia de materiales y, en determinados casos, estudios especializados. Si para construir dos niveles adicionales es necesario reforzar cimentaciones, columnas y elementos resistentes, dichos costos extraordinarios deben formar parte del análisis residual. Incluso puede presentarse el caso en que el costo de reforzamiento absorba completamente el beneficio inmobiliario y produzca un valor económico de los aires cercano a cero.

5. Métodos de valuación aplicables a los aires

El enfoque comparativo de mercado puede utilizarse cuando existen operaciones verificables de venta de derechos de aires con características semejantes. El procedimiento requiere investigar precio, superficie, ubicación, edificabilidad, número de pisos potenciales, condición registral, acceso independiente, capacidad estructural y fecha de operación. Su principal dificultad es la escasez de información. Los aires conforman frecuentemente micromercados con pocas operaciones, por lo que comparar únicamente precios por metro cuadrado puede conducir a conclusiones equivocadas. Una reserva de aires para cuatro niveles no es comparable directamente con otra que permite solamente uno.

El enfoque de ingresos es apropiado cuando el espacio genera o puede generar una renta identificable, como contratos para antenas de telecomunicaciones, infraestructura tecnológica, paneles publicitarios u otros usos legalmente autorizados. En estos casos, el valuador puede determinar el ingreso neto atribuible al activo y capitalizarlo o descontarlo mediante una tasa consistente con su riesgo. Sin embargo, cuando el principal atributo económico consiste en construir y comercializar nuevas unidades inmobiliarias, el método residual suele representar el procedimiento conceptualmente más sólido, porque transforma el potencial de desarrollo en un valor actual atribuible al derecho de los aires.

6. Método residual para determinar el valor potencial de los aires

El método residual parte del principio de que un desarrollador racional pagará por los aires únicamente aquella cantidad que le permita realizar el proyecto y conservar una utilidad adecuada al riesgo asumido. Matemáticamente puede expresarse de manera simplificada como: Valor de los Aires = Valor del Producto Inmobiliario Terminado – Costos de Desarrollo – Gastos – Costos Financieros – Impuestos – Utilidad del Desarrollador. Si el proyecto requiere tiempo, los ingresos y egresos deben distribuirse cronológicamente y descontarse a valor presente, convirtiendo el análisis en un residual dinámico.

Por ejemplo, supóngase que sobre una edificación es jurídicamente y estructuralmente posible desarrollar dos niveles que generen 600 m² vendibles. Si el mercado soporta un precio de US$2,000/m², el valor bruto potencial sería de US$1,200,000. Si construcción, proyecto, licencias, comercialización, financiamiento, impuestos y contingencias representan US$750,000, y el desarrollador exige US$200,000 de utilidad acorde con el riesgo, el remanente sería aproximadamente US$250,000. Ese monto no constituye automáticamente el valor definitivo, pero representa una primera aproximación económica al máximo que un desarrollador podría pagar por los aires bajo las hipótesis consideradas.

7. Factores de riesgo, conciliación y conclusión del valor

El valor residual debe someterse a un análisis de sensibilidad. Variables aparentemente pequeñas pueden modificar considerablemente el resultado: una disminución de 10 % en el precio de venta, un aumento de 15 % en costos de construcción, seis meses adicionales de comercialización o una reducción del área vendible pueden eliminar buena parte del valor residual. El valuador debería probar escenarios optimista, probable y conservador, además de justificar técnicamente variables como velocidad de ventas, costos, tasa de descuento y margen empresarial. Cuanto mayor sea la incertidumbre jurídica, constructiva o comercial, mayor deberá ser la consideración del riesgo.

También deben estudiarse servidumbres, accesos, elevadores, escaleras, instalaciones, cisternas, ductos, equipos, áreas comunes y derechos necesarios para materializar el proyecto. Unos aires independizados pueden carecer de utilidad económica si no disponen de acceso funcional o si la construcción afecta elementos comunes indispensables. Por ello, la conclusión de valor debe surgir de una conciliación de evidencias, otorgando mayor peso al método que refleje de mejor manera el comportamiento del mercado. El enfoque comparativo puede confirmar precios, el enfoque de ingresos puede medir aprovechamientos actuales y el residual puede capturar el desarrollo futuro.

Consideración sobre la metodología porcentual tradicional peruana

Dentro de la literatura y práctica valuatoria tradicional peruana se ha difundido históricamente un criterio atribuido al Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú que distribuye determinados porcentajes del valor entre suelo, subsuelo y aires, mencionándose frecuentemente referencias del 40 % para suelo, 10 % para subsuelo y 50 % para aires. Este tipo de regla puede resultar útil como antecedente histórico, parámetro referencial o elemento de contraste, pero no debería sustituir el análisis específico del inmueble cuando se pretende determinar valor comercial.

Desde la valuación contemporánea resulta problemático asumir que todos los aires equivalen automáticamente a un porcentaje fijo del valor del terreno. El mercado no paga lo mismo por el sobresuelo de un edificio estructuralmente limitado que por otro capaz de recibir cinco niveles adicionales. Tampoco poseen igual valor unos aires regularizados e independizados que un espacio cuya titularidad es discutida. Por ello, cuando existe información suficiente, el análisis de mercado y especialmente el residual permiten relacionar el valor con la capacidad económica real del activo, en lugar de depender exclusivamente de porcentajes predeterminados.

Conclusión

La valuación de aires representa uno de los mejores ejemplos de la necesidad de concebir la valuación inmobiliaria como una disciplina multidisciplinaria. El objeto de estudio no es exclusivamente una superficie física localizada sobre una edificación, sino un conjunto de derechos y facultades relacionados con el sobresuelo. Para que exista valor comercial relevante deben converger, por lo menos, cuatro condiciones: derecho jurídicamente identificable, posibilidad urbanística, viabilidad estructural y rentabilidad económica. La ausencia de cualquiera de ellas puede reducir sustancialmente el valor.

Por esta razón, el perito valuador debe comenzar con el análisis registral y jurídico, continuar con el estudio urbanístico y estructural y únicamente después desarrollar la modelación económica. Aplicar directamente un precio por metro cuadrado o un porcentaje del terreno sin verificar estas condiciones puede producir sobrevaloraciones significativas. El valor no se encuentra simplemente en la azotea, sino en aquello que jurídicamente puede hacerse sobre ella.

En los casos de mayor potencial constructivo, el método residual constituye una herramienta especialmente poderosa porque reproduce el razonamiento económico de un desarrollador: determinar cuánto puede pagar hoy por un derecho de sobreelevación después de considerar el valor futuro de las unidades, los costos de construirlas, el financiamiento, los impuestos, el tiempo, la incertidumbre y la utilidad empresarial. Cuando este análisis se complementa con evidencia comparativa y estudios de sensibilidad, la conclusión adquiere mayor trazabilidad y defensa técnica.

Finalmente, la valuación de aires exige evitar una confusión frecuente: tener una azotea no equivale necesariamente a ser propietario exclusivo de los aires, ser propietario de los aires no significa automáticamente tener autorización para construir, y tener autorización urbanística tampoco significa que la construcción sea económicamente viable. El trabajo del valuador consiste precisamente en integrar esas cuatro dimensiones hasta convertir una posibilidad vertical en una conclusión de valor técnicamente sustentada, jurídicamente defendible y económicamente coherente.

Plática Técnica: Valuación Potencial de Aires en Edificaciones.

Asistentes: 180 Valuadores

Resumen Curricular: 

Arq. José Luis Ortecho Murga:

Cuenta con más de 35 años de actividad profesional en proyectos, pericias y avalúos en 28 años como Perito Tasador del Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú Director de la Asociación Nacional de Saneamiento Inmobiliario. Realiza intensa actividad profesional independiente en el sector público y privado. Ha efectuado Proyectos y construcciones de vivienda, comercio, educativos, salud y religiosos en su actividad privada, colaborando en los Proyectos Limatambo y Santa Past-Director 2017-2019 del Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú - CTTP. 

Valuador Panamericano miembro de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación - UPAV 

Valuador para el sector público en expropiaciones a nivel nacional (MTC, PROVÍAS, aeropuertos, ELECTROPERU, Autoridad Autónoma del Tren Electrico), para el sector privado en bienes inmuebles y de servidumbres para empresas eléctricas 

Conferencista en Congresos del CTTP en temas valuatorios diversos Conferencista en el Colegio de Arquitectos del Perú-Consejo Nacional y Regional Lima Conferencista en el Centro de Peritaje del Colegio de Ingenieros del Perú Conferencista de la Asociación Nacional de Saneamiento Inmobiliario 

Labor gremial Seis años en Comités de Ética Regional y Nacional del Colegio de Arquitectos del Perú. Ex-miembro del Comité Anticorrupción del Colegio de Arquitectos del Perú 2017-2019.