¿Qué es la Valuación Inmobiliaria?

Proceso científico que por medio de técnicas y metodologías se puede estimar el valor de un bien inmueble, interpretando los factores del mercado inmobiliario a una fecha determinada y con características específicas, tomando en cuenta los factores: físicos, económicos, sociales y políticos, vertidos en un documento denominado REPORTE DE AVALÚO, el cual es elaborado por un Perito Valuador Profesional Certificado.

Valuación Inmobiliaria

Los Valuadores de Propiedades, Valuadores de Activos y Tasadores son quienes tratan con la disciplina especial de la economía relativa a la elaboración y presentación de informes sobre valuaciones. Como profesionales, los Valuadores deben satisfacer pruebas rigurosas de educación, capacitación, competencia y habilidades probadas. También deben exhibir y mantener un Código de Conducta (ética y competencia) y Normas de ejercicio profesional y ceñirse a los Principios de Valuación Generalmente Aceptados.

Los cambios de precios en el tiempo resultan de los efectos específicos y generales de las fuerzas económicas y sociales. Las fuerzas generales pueden ocasionar cambios en los niveles de precios y en el poder adquisitivo relativo de una divisa. Fuerzas específicas, dejadas a su propio impulso, tales como el cambio tecnológico, pueden generar movimientos en la oferta y la demanda y ocasionar cambios significativos en los precios.

En la valuación de bienes raíces se aplican muchos principios económicos, estos incluyen los principios de oferta y demanda; de competencia, substitución; anticipación o expectación; de cambio y otros. Un factor común en estos principios es su efecto directo o indirecto en el grado de utilidad y productividad de una propiedad. Como consecuencia, puede decirse que la utilidad de un bien raíz refleja la influencia mixta de todas las fuerzas del mercado que afectan al valor de una propiedad.

FACTORES QUE AFECTAN EL VALOR DE UN INMUEBLE.

Partiendo de la base que el concepto “valor” está directamente relacionado con el valor presente de las futuras recuperaciones, se puede cometer el error de que todas las valuaciones deben hacerse por el método de ingreso anticipado; sin embargo, los diferentes propósitos que se persigan con la valuación, la naturaleza de los ingresos y la falta de datos o la poca confiabilidad de los mismos, hace que no sea conveniente utilizar en ciertos casos el método del ingreso capitalización de rentas.

PARA LA CREACIÓN DEL VALOR, SE DEBE DE CUMPLIR CON CUATRO FACTORES BÁSICOS:

1. Utilidad: es la capacidad de una mercancía para satisfacer una necesidad o un deseo. La medida del valor no depende necesariamente de la utilidad.
2. Escasez: es la oferta limitada de una mercancía. Algo puede ser útil pero no escaso.

3. Demanda: está dada por los productos o servicios que los consumidores están dispuestos a adquirir. Algo puede ser útil y escaso, pero nadie lo quiere.
4. Poder adquisitivo: es la capacidad del adquiriente para comprar una mercancía. Algo puede ser útil, escaso y demandado, pero no hay dinero para adquirirlo.

Frecuentemente es necesario usar precios de venta de propiedades similares como base de valuaciones y decisiones si los datos obtenidos no pueden ser confiables en lo que se refiere a ingresos futuros. Los precios de venta de propiedades similares indican lo que los compradores y vendedores en el mercado consideran como el valor presente de esos ingresos a futuro. Así en el caso de terreno en construcción, fuera de zonas urbanas, que pueden tener aprovechamiento inmediato para zona urbana, no se conoce cuál será su demanda ni tampoco se conoce cuál será el tipo del inmueble que deba quedar en el área, así como las reglamentaciones que el gobierno pudiera implantar sobre esos terrenos.

4 FACTORES EN LOS BIENES RAÍCES QUE INFLUYEN EN EL VALOR DE LA PROPIEDAD:

Factores Físicos
Factores Económicos
Factores Sociales
Factores Políticos o Legislativos.

12 PRINCIPIOS BÁSICOS SOBRE LA VALUACIÓN DE INMUEBLES:

PRINCIPIO DE CAMBIO.
PRINCIPIO DE REGRESIÓN.
PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN.
PRINCIPIO DE MEJOR Y MAYOR USO PRODUCTIVO.
PRINCIPIO DE BALANCE O EQUILIBRIO.
PRINCIPIO DE INCREMENTO Y DECREMENTO DE LA RETRIBUCIÓN.
PRINCIPIO DE CONTRIBUCIÓN.
PRINCIPIO DE COMPETENCIA.
PRINCIPIO DE CONCORDANCIA.
PRINCIPIO DE ANTICIPACIÓN.
PRINCIPIO DE MAYOR Y MEJOR USO.
PRINCIPIO DE OFERTA Y DEMANDA.

ENFOQUES DE VALUACIÓN

Dependiendo de la naturaleza del bien, así como de los términos del contrato para el servicio de valuación, el estado del mercado, las características específicas relacionadas, el uso y propósito del informe de valuación, el valuador debe obtener el VALOR COMERCIAL O CONCLUSIVO, resultante de conocer el indicador de valor mediante los siguientes enfoques:

Enfoque comparativo de mercado
Enfoque de capitalización o de ingresos
Enfoque físico o de costos
Enfoque Residual

¿QUÉ ES UN AVALÚO?

Es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada. Es asimismo un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y análisis de mercado. Dentro del avalúo se podrán tener distintos valores, dependiendo el uso que se le pueda dar al documento:

Valor Comercial
Valor De Mercado
Valor De Reposición Nuevo
Valor Neto De Reposición
Valor De Rescate
Valor De Oportunidad
Valor Catastral
Valor De Capitalización

QUE ES LA HOMOLOGACIÓN

Es la acción de poner en relación de igualdad y semejanza dos bienes, haciendo intervenir variables físicas que las diferencian, tales como: conservación, superficie, zona, ubicación, edad consumida, calidad, uso de suelo o cualquier otra variable que se estime prudente incluir para un razonable análisis comparativo de mercado.

En la homologación el objeto de estudio se le llamara SUJETO y los inmuebles investigados para el estudio de mercado se les llamaran COMPRABLES, para la realización correcta de la homologación, se deberá de cuidar que los COMPRABLES tengan características similares al SUJETO.

La finalidad de la homologación, es igualar los comprables con el SUJETO, donde el sujeto siempre será la unidad, y los COMPRABLES se calcularan en base a 1, si cuenta con una mejor característica que el SUJETO, se deberán de multiplicar por un coeficiente menor a “1”, si los comprables tienes características menores que el sujeto, para igualarlo se deberá de multiplicar por un factor arriba de la unidad.