La inversión en inmuebles patrimoniales es una estrategia sólida para construir riqueza a largo plazo. Sin embargo, entender cómo calcular la renta anual de estos activos puede marcar la diferencia entre una inversión exitosa y una menos rentable. En este artículo, exploraremos los pasos esenciales para calcular la renta anual de tus propiedades y cómo puedes optimizar este proceso.

Renta Anual de Inmuebles Patrimoniales

CONTENIDO:

1.  Definiciones
2.  Ejemplos:
   1. Centro Comercial
   2.  Nave industrial
   3.  Edificio de oficinas

 1)  Definiciones 

1. Ingresos Brutos:

El primer paso es identificar todos los ingresos brutos generados por tu propiedad. Esto incluye los alquileres, pero también debes tener en cuenta otros ingresos, como los estacionamientos, servicios adicionales o cualquier otra fuente de ingresos relacionada con la propiedad. 

2. Gastos Operativos:

Resta los gastos operativos para determinar el ingreso neto. Los gastos operativos pueden incluir el mantenimiento, los impuestos sobre la propiedad, seguros, tarifas de gestión de propiedades y otros costos asociados con la administración y mantenimiento del inmueble. 

3. Depreciación:

Considera la depreciación de la propiedad. La depreciación es un gasto no monetario que refleja la pérdida de valor de la propiedad con el tiempo. Este factor puede reducir tu responsabilidad fiscal y afectar positivamente tu renta anual neta. 

4. Deducciones Fiscales:

Aprovecha las deducciones fiscales disponibles para propiedades de inversión. Gastos como intereses hipotecarios, depreciación, y reparaciones pueden ser deducidos, reduciendo tu carga tributaria y aumentando tu renta neta. 

5. Renta Anual Neta:

Calcula la renta anual neta restando los gastos operativos, la depreciación y otras deducciones fiscales de los ingresos brutos. Este resultado reflejará la cantidad real de dinero que generas anualmente de tus inmuebles patrimoniales. 

2.  Ejemplos

Procedimiento para el cálculo de la Renta Neta Anual de inmuebles patrimoniales.

                                  1.  Centro Comercial

Considerando la información del Rent Roll, contratos o estudio de mercado.

Datos:

• Local tipo
• Metros cuadrados
• Cantidad de locales del tipo
• Renta bruta mensual

Procedimiento

1.- Se agrupan los locales de acuerdo al tipo, se obtiene la renta bruta mensual total: Renta Bruta Mensual = (Renta Bruta m2) (cantidad)

2.- Aplicación de deducciones para la obtención de la Renta Neta Mensual Renta Neta Mensual = Renta Bruta Mensual - Deducciones %

3.- Se anualiza la Renta Neta Renta Neta Anual = Renta Neta Mensual * 12

2.  Nave Industrial

Considerando la información del contrato, planos y visita se realiza la segmentación por área:

Datos:

• Nave
• Áreas Privativas y Comunes
• Estacionamientos
• Bodega - almacén
• Caseta de vigilancia
• Servicios
• Comedor
• Oficinas

Procedimiento

1.- Se agrupan los tipos de construcciones de acuerdo al tipo, se obtiene la renta bruta mensual total: Renta Bruta Mensual = (Renta Bruta m2) (m2) (cantidad)

2.- Aplicación de deducciones para la obtención de la Renta Neta Mensual Renta Neta Mensual = Renta Bruta Mensual - Deducciones %

3.- Se anualiza la Renta Neta Renta Neta Anual = Renta Neta Mensual * 12

3. Edificio de Oficinas/Local comercial

Considerando la información del Rent Roll, contratos, proyectos, estudio de mercado.

Datos:

• Oficinas
• Áreas Privativas y comunes
• Estacionamiento en renta

 Procedimiento

1.- Se agrupan los tipos de construcciones de acuerdo al tipo, se obtiene la renta bruta mensual total: Renta Bruta Mensual = (Renta Bruta m2) (m2) (cantidad)

2.- Aplicación de deducciones para la obtención de la Renta Neta Mensual Renta Neta Mensual = Renta Bruta Mensual - Deducciones %

3.- Se anualiza la Renta Neta Renta Neta Anual = Renta Neta Mensual * 12

El maximizar la rentabilidad de los inmuebles patrimoniales desde identificar ingresos brutos hasta aprovechar deducciones fiscales, es son elementos básicos para una correcta valuación y poder optimizar las inversiones inmobiliarias para asegurar un crecimiento sostenible en la generación de riqueza a largo plazo.

Joel Córdova l Experto en Valuación

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