Valores Residuales (Dinámico y Estático).

El método residual, regularmente lo utilizan para predios baldíos urbano o urbanizable, estos no se ofertan a particulares sino a desarrolladores inmobiliarios. Existe dos procedimientos para el desarrollo de este método, lo cuales son el método residual estático y método residual dinámico. 

En la aplicación del método residual se podrán seguir los procedimientos siguientes:

• Procedimiento Dinámico: Si que considera el tiempo, es un análisis de inversiones con valores esperados.

• Procedimiento Estático: No tiene en cuenta el tiempo, es decir es un análisis de inversiones con valores actuales.

En las Normas Internacionales de Valuación 2017, considera los siguientes elementos básicos en método residual, para estimar el valor de mercado una propiedad en desarrollo.

Este método es aplicable a la valuación de suelos, cuyas obras sean inmediatas o que como máximo vayan a realizarse dentro del año y también a la valoración de suelos edificados. El cálculo del valor del suelo se realiza considerando el mayor y mejor uso que se le puede dar a dicho suelo según el plan urbanístico.

Procedimiento: Método Dinámico.

Se considera el valor del dinero en el tiempo y por tanto calcula el valor residual que puede asignarse a un terreno o terreno con construcciones a partir del valor presente neto de los flujos de efectivo que el inmueble analizado generará en el futuro.

El valor residual dinámico, será la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta o renta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costos y gastos, con una tasa de descuento determinada.

Se podrá aplicar a terrenos urbanos o urbanizables (estén o no edificados) y a edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén paralizadas. Los pasos a seguir serán los siguientes:

Se estimarán los flujos de caja. Se tomarán como flujos de caja: los cobros y, en su caso, las entregas de crédito que se estime obtener por la venta del inmueble a promover; y los pagos que se estime realizar por los diversos costes y gastos durante la construcción o rehabilitación, incluso los pagos por los créditos concedidos. Dichos cobros y pagos se aplicarán en las fechas previstas para la comercialización y construcción del inmueble.

Se elegirá el tipo de actualización. A los efectos del cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico se utilizará como tipo de actualización aquel que represente la rentabilidad media anual del proyecto sin tener en cuenta financiación ajena que obtendría un promotor medio en una promoción de las características de la analizada. Se calculará sumando al tipo libre de riesgo, la prima de riesgo.

Se aplicará la fórmula de cálculo. El valor residual del inmueble objeto de la valoración calculado por el procedimiento dinámico será la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado.

Una vez que se ha determinado el flujo de efectivo libre, se deberá definir la tasa de descuento bajo la cual éste se ha de descontar a valor presente; se deberá definir la tasa de descuento de acuerdo al objetivo del estudio, como: CAPM o WACC,

Al final del horizonte de valuación se deberá establecer el valor terminal del negocio, considerando en algunos casos un valor continuo del negocio, asumiendo su operación a perpetuidad, o en otros, considerando el valor de rescate de los activos menos los costos de cierre de la unidad económica.

El valor terminal se aplicará siempre y cuando la naturaleza de la unidad económica lo requiera y deberá determinarse mediante principios financieros generalmente aceptados.  

Procedimiento: Método Estático

Solo se podrá aplicar a solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año, así como a los solares edificados. Para utilizar este procedimiento se seguirán los siguientes pasos:

Se estimarán los costos de construcción, los gastos necesarios, los de comercialización y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada.

En el caso de inmuebles en rehabilitación y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva también se tendrán en cuenta los costes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto.

– Se estimará el valor en venta del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado en la fecha de la tasación. Dicho valor será el obtenido por alguno de los métodos establecidos en los artículos precedentes.

– Se fijará el margen de beneficio del promotor. El margen de beneficio del promotor se fijará por la entidad tasadora, a partir de la información de que disponga sobre promociones de semejante naturaleza, y atendiendo al más habitual en las promociones de similares características y emplazamiento, así como los gastos financieros y de comercialización más frecuentes.

Valor Residual de terrenos urbanos, se explica en el siguiente diagrama:

El valor residual es el que resulta del análisis de los beneficios y de los costos para un inversionista que adquiere un terreno urbano en breña o con construcciones, para desarrollar en él un proyecto inmobiliario de aprovechamiento del mismo; el método residual se aplica siempre y cuando no existan evidencias adecuadas y confiables de mercado, y exista viabilidad técnica, jurídica, social, económica y financiera del proyecto inmobiliario, considerando el mayor y mejor uso del inmueble.

 El valuador requiere definir y establecer los objetivos del estudio a realizar. Al aplicar la metodología del método residual debe tomar en cuenta lo siguiente: cuál es el uso físico de la propiedad, el tiempo aproximado en que dará el uso a tal propiedad (ahora o en un futuro), así como también para quien será el usuario final de dicho estudio.

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